Savez-vous quelle est la stratégie qui offre le meilleur ratio entre l’argent gagné et le temps passé ?

Il s’agit de l’achat d’un immeuble de rapport !

En effet, investir dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages, pour peu d’inconvénients.

Dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’interviewer Romain, un membre de ma formation Investir et Réussir, qui vient de réaliser l’achat d’un immeuble de rapport de 4 appartements, et qui va lui rapporter 2.000€ par mois, de façon passive.

Transcription de la vidéo

Julien Loboda : Salut, c’est Julien ! Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo, j’ai le plaisir aujourd’hui d’être en compagnie de Romain… Salut Romain !

Romain : Salut Julien !

Julien Loboda : Merci de me recevoir chez toi !

Romain : De rien, ça me fait plaisir de t’avoir.

Julien Loboda : Romain va se présenter dans un instant. C’est un Membre de ma formation Investir et Réussir, il est multi-investisseur on peut le dire, mais aussi entrepreneur. Il va vous raconter son histoire, il va vous raconter dans quoi il investit dans l’immobilier, donc si ça vous intéresse, et bien restez avec nous jusqu’à la fin de cette vidéo !

Donc Romain, pour commencer, est-ce que tu peux, s’il te plaît, raconter un petit peu ton histoire pour les gens qui nous regardent : qui tu es, ce que tu as fait en immobilier, ton parcours un petit peu…

Romain : Donc en fait voilà moi je m’appelle Romain, j’ai aujourd’hui 36 ans. Mon parcours, il est tout simple, je suis carrossier automobile de métier (donc avec un salaire bas) et j’ai créé une société en 2012, qui a plutôt bien fonctionné. Grâce à ça, j’ai compris plus ou moins le fonctionnement de l’argent et j’ai décidé d’investir dans l’immobilier avec un premier investissement en 2013. Il s’agit d’une maison en campagne qui est louée depuis toujours et qui se loue très bien. En 2016 j’ai investis dans ma résidence principale, dans laquelle on est actuellement dans cette vidéo, et c’est l’année dernière donc en décembre 2018 que j’ai investi dans un immeuble de rapport de quatre appartements suite à ta formation. Justement, ça m’a permis de passer un palier.

Julien Loboda : Donc toi tu avais une particularité, c’est qu’avant de suivre la formation, tu étais déjà investisseur, tu l’as dit tu avais déjà acheté ta résidence principale, mais tu avais commencé par réaliser un investissement locatif. Est-ce que tu peux nous en dire un peu plus sur ce premier investissement que tu as fait ?

Romain : Alors pour reprendre l’histoire, à la base en 2012 je crée ma société. À cette époque-là, je n’ai pas d’argent du tout parce que j’étais un gros fêtard et du coup mes économies partaient dans la fête. Le seul bien que je possédais à cette époque, en 2012, c’était une moto. J’avais un crédit et j’ai dû la vendre pour pouvoir créer ma première société. Il me fallait un capital de départ, donc de 5000 euros.

J’ai vendu ma moto, j’ai pu du coup rembourser une partie du crédit restant sur cette moto et j’ai créé cette société avec les 5000 euros de capital de départ. J’ai fait une première année très bonne, ce qui n’était pas prévu. Donc en gros, pendant un an je ne me paye pas, je prends zéro euro de salaire pour essayer de faire grossir un maximum ma trésorerie sur cette société.

À la fin de l’année, mon comptable me dit bon mais aujourd’hui il faut vous payer tant par mois, donc prenez les d’un coup. Donc je me retrouve avec une somme, pour tout vous dire, de 18.000 euros, qui correspond à 1.500 euros par mois, d’un seul coup ! C’est une chose que je n’avais jamais vu de ma vie, et là je me dis mais qu’est-ce que je fais de cet argent ? Bon, et bien on va acheter une maison ! Du coup j’ai acheté une première maison d’un prix de 45.000 euros avec 6.000 euros de travaux, à peu près, que j’ai réalisés moi-même et que j’ai mise en location sans connaître du tout le fonctionnement de la location. J’ai bêtement acheté, mis en location et puis bah ça tourne !

Julien Loboda : Oui, donc en fait les questions de rentabilité, ou encore de calcul de prix de revient, des choses comme ça, tu n’en as pas fait du tout ?

Romain : Non, pas du tout, parce que parce que je ne connaissais pas le côté fiscal de l’immobilier, qui est quand même assez lourd. Donc, du coup, l’investissement n’est pas bon parce que, ben une fois que j’ai déduit l’impôt foncier, je n’ai plus de défiscalisation aujourd’hui, parce qu’il y a eu très peu de travaux. Ce n’est pas un très bon investissement.

Julien Loboda : Cet investissement, c’est un premier pas dedans, c’est très bien. Donc, cette maison t’a coûté 45.000 euros et 6.000 euros de travaux, on arrive à 51.000 euros. Elle te rapporte combien, aujourd’hui ?

Romain : Aujourd’hui, le loyer est de 450 euros par mois et je suis environ à 60 euros de cash-flow mensuel une fois les impôts déduits. C’est un vrai coup de chance, car je ne l’avais pas calculé.

Julien Loboda : C’est vrai que tu m’avais dit, il y a quelques temps, je que tu ne comprenais pas pourquoi tu te retrouves à payer autant d’impôts sur cet investissement. Mais, en même temps, je dis aussi souvent qu’il vaut mieux avoir fait ça que de ne rien faire du tout ! Du coup, une question me vient à l’esprit, étant donné que tu as déjà investi et que tu fais également tous les travaux toi-même : pourquoi avoir rejoint une formation en immobilier ? Est-ce que tu as hésité avant de rejoindre la formation ?

Romain : En fait, j’ai vraiment pris goût à l’immobilier et là je me suis dit bon je pense qu’on peut faire beaucoup mieux parce que dans mon entourage, il y a des personnes qui ont très bien réussi dans l’immobilier donc ce sont des mentors, des gens qui me guident.

Donc j’ai fait une première formation sur l’immobilier, qui n’était pas complète. Je pensais comprendre le système de fiscalité, d’achat de revente etc, mais il n’était pas complet du tout. Du coup, j’ai décidé de trouver une formation un peu plus poussée. En cherchant et en discutant et cetera je suis tombé sur ta formation, que j’ai suivie. J’ai suivi notamment le module fiscalité et le module sur les différents types de location que je ne connaissais pas parce que j’étais resté bloqué sur la location nue, qui pour moi était la seule possible, et du coup ça m’a permis d’investir à nouveau, suite à cette formation, dans l’achat d’un immeuble de rapport que j’exploite en meublé.

J’ai pu investir dans un immeuble en mauvais état ou je fais beaucoup de travaux, que j’ai loué en meublé donc qui me permet en plus d’augmenter mes loyers et les travaux me permettent de diminuer la fiscalité. Aujourd’hui, je me retrouve dans un investissement qui est très rentable, bien plus rentable que le premier.

Julien Loboda : Alors, parlons-en de l’achat d’un immeuble de rapport ! Est-ce que tu peux nous donner quelques éléments chiffrés, à savoir à combien tu l’as acheté, quelle superficie, comment il se décompose en termes de combien d’appartements, quels types d’appartements, à combien il était quand tu l’as visité et si tu peux nous donner quelques éléments pour aider les gens à se projeter un petit peu.

Romain : Bien sûr ! Alors, il faut savoir qu’on est dans les Ardennes. Les loyers sont bas, le prix de l’immobilier est bas aussi. En conséquence, c’est un immeuble qui était annoncé au prix de vente à 179.000 euros frais d’agence inclus.

Je l’ai bien négocié, je l’ai acheté 153.000 frais d’agence inclus, parce que j’ai aussi regardé le module bien acheter. J’ai quarante-cinq mille euros de travaux dedans. C’est un immeuble qui était loué, qui est composé de quatre appartements. Avant que je l’achète, il était loué dans l’état où ils étaient donc avec des vieux meubles, avec des murs avec des vieux papiers peints, les vieux draps, etc. C’était petit et moche, et il était loué 1700 euros mensuels.

Avec les travaux, je teste un peu le marché actuellement parce que j’essaye de me placer bien au-dessus du marché locatif. Je veux essayer de passer la barre des 2000 euros de revenus mensuels locatifs. Aujourd’hui, dans les annonces qui sont publiées sur le secteur, je suis le seul à proposer un bien qui est de ce niveau de qualité.

Julien Loboda : Donc ça c’est super intéressant, parce que tu confirmes encore une fois que dans les villes petites et moyennes, il n’y a pas de biens proprement rénovés à la location. Tu m’as dit que tu avais 45.000 euros travaux sur cet immeuble. Déjà, question numéro une, est-ce que tu as financé l’intégralité ou juste une partie ?

Romain : La banque m’a demandé de mettre 10.000 euros d’apport. Mais le truc, c’est que j’ai obtenu un différé de remboursement de deux ans, donc je vais récupérer mon apport en quatre mois, puisqu’une partie de l’immeuble était déjà louée au moment de l’achat. Les loyers m’ont donc presque reconstitué l’apport que j’ai mis dans le projet. Cela me permet aussi de sécuriser mon investissement, parce que j’ai cette trésorerie-là qui me couvre en cas de cas d’impayés ou en cas de locataires défectueux.

Julien Loboda : D’accord ok, du coup la question que je voulais te poser c’est entre le moment où tu as suivi la formation et le moment où tu as acheté cet immeuble, il s’est écoulé combien de temps ?

Romain : Donc la formation c’était en juin de mémoire, l’objectif était de tripler mon parc immobilier avant la fin de l’année. Du coup, j’ai commencé à chercher en Juillet-Août, j’ai trouvé l’immeuble entre Septembre et Octobre, j’ai signé l’acte définitif le 28 décembre !

Julien Loboda : Ok, donc finalement c’est allé relativement vite ! En six mois, tu es passé de « Je veux investir dans un immeuble » à « J’ai réalisé l’achat d’un immeuble de rapport ! ».

Julien Loboda : J’ai une question : Est-ce que tu regrettes d’avoir suivi la formation Investir et Réussir ?

Romain : Pas du tout ! Aujourd’hui, j’ai optimisé la rentabilité de mon immeuble. Déjà, je n’aurais pas réalisé l’achat d’un immeuble de rapport si je n’avais pas suivi de formation, et je n’aurais certainement pas utilisé ce type de location meublée, qui me permet de défiscaliser.

Julien Loboda : Merci de m’avoir accueilli chez toi Romain !

Romain : Merci encore à toi !