Acheter une ou plusieurs places de parking pour investir en immobilier est une opération attrayante ! Elle s’adresse à tous les profils d’acquéreurs sans limite de secteur géographique.
Parmi les différents types d’investissements, l’achat de parking est un investissement duplicable dans le temps puisque les montants engagés sont plus faibles qu’en immobilier classique.
Prix d’entrée limité, risques modérés, rentabilité élevée pour une gestion simplifiée, l’achat d’un emplacement de parking a tous les atouts pour séduire.
L’investissement dans les parkings peut paraître simple au premier abord mais il ne s’agit pas de foncer tête baissée et d’acheter le premier produit que vous trouvez ! Retrouvez les points clés que vous devez absolument maîtriser avant d’acheter un parking pour investir.
Les règles indispensables à connaître avant d’investir dans un achat de parking
Étudiez l’emplacement pour réaliser un bon investissement dans les parkings
Focus sur le quartier pour recenser la demande en places de stationnement
Un état des lieux s’impose pour l’acquéreur :
- Interrogez les riverains, les commerçants et la mairie afin de connaître les projets du quartier. Un programme neuf ou la construction d’un parking public est à venir dans un rayon proche ? Évitez d’effectuer un investissement à proximité.
- Quel est le besoin en stationnement du secteur ? Y a-t-il des zones où il est difficile de se garer ? Combien de parkings extérieurs et de parkings souterrains se situent dans le secteur ? Dans les secteurs en forte tension, étudiez les endroits stratégiques qui trouveront toujours preneurs entre les riverains et les actifs, par exemple près d’une station de tram.
- Comment se comporte le marché locatif ? En plein centre-ville, les prix sont plus chers mais la demande en parking sécurisé privé ou en garage est réelle et les mises en location plus rapides.
Sortir de l’hyper centre permet de profiter de prix à la baisse mais analysez la demande avec soin. N’investissez que lorsque tous les voyants sont au vert.
Un parking en centre-ville sera plus cher mais sera également beaucoup plus demandé qu’un parking excentré.
Vigilance sur la copropriété pour les charges du parking
Avant d’acheter un parking extérieur ou un garage dans une copropriété, plusieurs points doivent attirer votre attention :
- Demandez les derniers comptes-rendus d’assemblée générale pour vérifier si des travaux sont à prévoir dans la résidence.
- Consultez le règlement pour vous assurer que les divisions ne sont pas exclues du fonctionnement de la copropriété.
- Privilégiez des parkings dans une petite copropriété générant moins de charges communes.
Regard sur l’accessibilité du garage ou du parking
L’achat d’un parking couvert à multiniveaux ou de garage en sous-sol n’a pas la même valeur selon l’emplacement. Je vous conseille de sélectionner un parking idéalement situé en premier ou deuxième niveau. Un stationnement près d’un ascenseur ou d’une porte de sortie a plus de valeur qu’une place loin d’un accès de sortie.
Sur place, examinez les éclairages, la sécurisation des emplacements et la propreté des lieux. Pensez à tous les types de voitures ! Les véhicules tels que les monospaces ou les 4×4 sont volumineux. Soyez attentif aux dimensions des places du parking privé et à la hauteur de la porte d’accès d’un garage fermé.
Portez une attention particulière à l’accessibilité ainsi qu’à l’éclairage du parking.
Établissez une étude financière complète pour acheter une place de parking
Comparez les prix du marché
Lorsqu’on part sur un projet d’achat de parking, on trouve des écarts de prix importants.
Dans de grandes villes comme Bordeaux, Marseille ou Lyon, une place de stationnement est vendue entre 15 000 € et 25 000 €. Pour Paris, les tarifs des parkings peuvent monter jusqu’à 45 000 €.
En s’éloignant des centres-villes, les montants peuvent être divisés par deux mais assurez-vous que les besoins sont réels, comme je vous le disais plus haut. Pour un garage ou un box fermé, la valeur est souvent majorée de 20 à 30 %.
Estimez les frais à engager pour le bien immobilier
Une place de stationnement extérieur ou de parking en sous-sol génère peu de travaux : pose d’anneaux pour bloquer les places, peinture rafraîchissante : les charges sont limitées.
En complément, investir dans un bien immobilier de type garage parking demande de s’assurer que l’éclairage et le système de fermeture sont de qualité.
Étudiez le montage financier
Même sur des achats de parking de faible valeur, gardez votre cash ! Profitez de l’effet de levier des banques pour financer toute opération d’investissement.
Lors de l’achat de lots de parking, si le prix de vente dépasse 75 000 €, votre banque peut financer l’opération avec un crédit immobilier à taux bas.
En dessous de ce plafond, partez sur un crédit à la consommation : les conditions de taux sont certes plus élevées et la durée plus courte (84 mois maximum). Ces facteurs entraînent des efforts sur les mensualités mais vous ne touchez pas à vos liquidités.
Évaluez les taxes à payer
Pas de projet immobilier dans les parkings sans estimation de l’ensemble des taxes. Les frais de notaire peuvent varier entre 12 et 20 % du prix d’achat, les coûts étant dégressifs selon les prix. C’est un des atouts de l’achat de lots de parking.
En matière de taxes, la taxe d’habitation est due, uniquement si le parking dépend d’un logement dont vous êtes propriétaire. Dans tous les cas, vous devez acquitter la taxe foncière.
Anticipez le régime fiscal
Les revenus locatifs sont imposés en tant que revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux pour les investisseurs. Sur le plan fiscal, optez pour le régime microfoncier, plus adapté que le régime réel. En effet, le peu de charges sur un projet d’investissement dans les parkings ne permet pas une défiscalisation optimale.
Cet avantage fiscal vous permet d’appliquer un abattement de 30 % sur les loyers perçus jusqu’à 15 000 €. Vous déclarez ainsi 70 % des gains locatifs sur votre déclaration de revenus.
Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 €, vous relevez du régime réel qui vous permet de déduire la totalité des charges telles que les intérêts de l’emprunt, les taxes, les travaux et les diverses charges d’exploitation.
Investir dans les parkings : booster la rentabilité de son achat !
Achetez des parkings par lots
Investir sur des lots de parking permet de diminuer le prix d’achat unitaire. Non seulement vous gagnez un temps précieux en groupant les investissements immobiliers mais vous diminuez aussi les frais de notaire.
Cela vaut également pour le dossier de crédit à présenter à la banque. Un seul dossier pour plusieurs achats, c’est d’autant moins de documents à produire et de signatures à apposer !
Divisez les emplacements de vos biens immobiliers
Vous voulez réellement exploser votre rentabilité immobilière ? Procédez à la division d’emplacement !
Louez 4 places de parking pour deux roues au lieu d’un seul emplacement pour voiture. Le calcul est vite fait. En louant 4 emplacements de 50 € à des propriétaires de motos, plutôt qu’une seule place de 100 € pour une voiture, c’est un investissement locatif qui rapporte deux fois plus de loyers.
Vous pouvez véritablement doper vos loyers et votre rentabilité en achetant vos parkings par lot !
Réaliser un investissement en achetant des places de parking : sécurisez les opérations
Évitez les vices cachés dans l’achat de parking
Faire un investissement dans une place de stationnement en extérieur ou dans un parking souterrain ne comporte aucune surprise. L’emplacement est délimité, ce type d’achat immobilier n’entraîne pas de litige.
Pour les boxes ou les garages à louer fermés, la vérification de l’installation électrique, du système de fermeture et de la ventilation du local s’impose.
Adoptez la souplesse du bail de location d’un parking
Lorsque le parking n’est pas lié à un bien immobilier classique, il n’y a aucune formalité préconisée pour les bailleurs. Le contrat est établi librement entre les deux parties, sur la base du Code civil.
Rédigez toutefois un contrat écrit en bonne et due forme afin d’engager votre locataire, bien que le risque soit minime. En effet, en cas d’impayés, rien ne vous empêche de louer la place à un locataire plus solvable et de mettre fin au contrat qui pose problème.
Aucune durée de préavis n’est exigée, tant du côté du propriétaire que du locataire.
Pariez sur une gestion simplifiée avec un investissement dans les parkings
Mettre en location une place de parking entraîne peu de travaux à la fin d’un bail. La gestion du changement de locataire est simplifiée, pas de nécessité d’état des lieux sur site ouvert.
C’est le mode de location le plus facile que vous pouvez assurer vous-même, sans l’intervention d’une agence de gestion locative. C’est du cash supplémentaire sur votre compte !
Garantissez vos loyers mensuels
Faire un placement dans des lots de parkings vous permet de garantir vos loyers mensuels. Si vous achetez une quarantaine de parkings, la vacance locative de quelques biens n’affectera pas outre mesure vos gains financiers.
Le fait d’avoir bien travaillé son analyse financière en amont vous permet de connaître le seuil minimal de location à assurer. Au-delà, vous êtes en cash flow positif et générez des revenus complémentaires. C’est une sécurité non négligeable.
Se lancer dans l’immobilier locatif de parking : investir maintenant !
Pourquoi investir dans les places de parking ? C’est un placement peu chronophage, comportant peu de risque et qui procure un cashflow positif à l’investisseur prenant le temps de se former. Connaître les subtilités de ce mode d’acquisition vous fera gagner un temps précieux. Vous parviendrez ainsi à vous constituer des revenus réguliers en multipliant les opérations. C’est surtout un excellent moyen de réaliser un premier investissement.
Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier ou avoir des informations sur un autre type d’investissement immobilier, voici d’autres solutions que je vous explique :