Vous êtes nombreuses et nombreux à me demander si la crise du coronavirus va avoir un impact sur les prix de l’immobilier en France. En effet, après plusieurs années de hausse continue, il semblerait que la tendance du marché immobilier pour 2020 soit plutôt orientée à la stabilisation, voire à la baisse des prix de l’immobilier.

Va-t-on pour autant assister à un krach immobilier en 2022 et 2023 ?

Dans cette vidéo, je partage mon analyse sur le sujet, ainsi que les éléments qui ont guidé ma réflexion.

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Qu’est-ce qu’un krach immobilier ?

Avant de rentrer dans le détail de l’analyse, il est important de rappeler ce qu’est un krach immobilier.

La bulle spéculative immobilière

On parle de bulle immobilière lorsqu’il y a une hausse importante des prix de l’immobilier. Cette hausse est décorrélée des fondamentaux économiques, tels que les salaires ou le rendement locatif, de façon persistante.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer une telle envolée des prix de l’immobilier :

• Conjoncturelles : les taux d’emprunt sont bas, ou la demande est nettement supérieure à l’offre, par exemple.
• Sociologiques : l’immobilier reste un investissement tangible, avec une valeur refuge.
• Réglementaires : une modification des lois peut avoir un impact sur la demande immobilière.

Définition du krach immobilier

Lorsque l’envolée est trop forte, arrive un moment où il devient très difficile, pour la plupart des personnes, d’acheter.

Les prix sont beaucoup trop décorrélés des fondamentaux économiques, et la machine s’enraye. Les personnes qui ont acheté au plus haut, pensant pouvoir revendre encore plus cher, se retrouvent alors avec de moins en moins d’acheteurs solvables en face. C’est à ce moment que le cycle s’inverse, et que la demande devient moins importante que l’offre (pour diverses raisons que nous allons voir dans cet article).

La solvabilité des emprunteurs : un impact de poids sur la baisse des prix de l’immobilier

Le coronavirus impacte le marché de l’immobilier

Pendant la période de confinement liée à l’épidémie du Covid-19, les transactions immobilières ont été mises à l’arrêt. Beaucoup de personnes ont pensé que le marché allait s’effondrer.

En réalité, les ventes immobilières sont reparties à la hausse dès la fin du confinement, avec des chiffres records de transactions. Cependant, nous constatons aujourd’hui qu’il s’agit surtout d’un rattrapage. Les projets qui étaient déjà dans les tuyaux avant le confinement, et qui ont été mis en pause pendant deux mois, ont repris par la suite.

Les transactions qui auraient dû avoir lieu entre Mars et Mai se sont décalées sur Mai et Juin, venant ainsi s’ajouter aux transactions normalement enregistrées pendant cette période.

Mais aujourd’hui, au moment de rédiger cet article, nous sentons un ralentissement de l’activité immobilière, qui pourrait conduire à une baisse des prix de l’immobilier en 2020.

Les nouvelles recommandations du HCSF sur le financement immobilier

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis, début 2020, de nouvelles recommandations sur le financement immobilier des particuliers.

Il a notamment demandé aux banques de respecter, autant que possible, le seuil des 33% d’endettement, ainsi qu’une durée maximale d’emprunt de 25 ans.

Les taux d’intérêt repartent à la hausse

Pendant le confinement, la majorité des banques a mis en pause l’octroi de prêts immobiliers, pour se concentrer sur l’urgence. Ainsi, les quelques banques qui ont continué à valider les demandes de prêts en ont profité pour remonter leurs taux : moins de concurrence, donc le prêt immobilier coûte plus cher.

Aujourd’hui, les taux continuent de monter, mais pour une raison différente. Les banques anticipent des licenciements massifs, et donc une solvabilité des emprunteurs en baisse. Elles se rémunèrent donc plus cher pour la prise de risque.

Un durcissement des conditions d’obtention de prêt immobilier

Suite aux recommandations du HCSF, de plus en plus de banques demandent aux emprunteurs de mettre de l’apport dans un projet immobilier.

Bien sûr, il y a encore des banques qui financent à 110%, mais elles se font plus rares. Cela a pour conséquence d’écarter une partie des candidats à l’achat, et donc à une tendance à la baisse du marché immobilier en 2020.

Les candidats à l’achat sont moins nombreux : la demande baisse

Tous ces éléments ont pour conséquence de permettre à moins de personnes d’emprunter, et donc d’acheter de l’immobilier. Va-t-on vers un krach immobilier, ou bien seulement vers une baisse modérée des prix, c’est difficile à affirmer.

Pour autant, ce qui est certain, c’est que les cartes sont en train d’être redistribuées, et que le coronavirus aura forcément un impact sur les prix de l’immobilier en France.

 

Le facteur humain : l’inquiétude freine les achats immobiliers

L’incertitude de l’avenir face à la crise du coronavirus

Comme dans toutes les périodes de crise, beaucoup de personnes ont peur de ce qui peut arriver dans les mois à venir.

La crise du coronavirus aura un impact conséquent sur l’activité économique de notre pays, et ce pendant plusieurs années. Ainsi, il y a fort à parier que l’on assiste à des faillites et des licenciements en masse.

Face à cette incertitude, de nombreuses personnes préfèrent attendre et ne pas s’engager dans un projet immobilier.

Les centres-ville se désertent, la campagne gagne du terrain

C’est une des conséquences du confinement : beaucoup de personnes remettent en question le fait d’habiter un appartement en centre-ville, au profit d’une maison avec jardin.

Si les intentions de déménager étaient fortes pendant le confinement, il est encore trop tôt pour affirmer que cela s’est véritablement transformé en exodes. Nous devrons attendre quelques mois pour avoir du recul.

Dans tous les cas, cet exode devra être massif pour avoir un impact significatif sur la baisse des prix de l’immobilier en France.

La baisse des prix de l’immobilier aura-t-elle lieu ?

La tendance du marché immobilier à la baisse

Tous ces éléments peuvent nous amener à la conclusion que les prix de l’immobilier vont baisser en 2021-2022. Il y a de fortes chances que toutes les villes soient touchées, à l’exception de Paris (éventuellement), qui est un marché à part.

Est-ce que nous allons vers un krach immobilier pour autant ? Je ne pense pas.

15% à 20% de baisse des prix de l’immobilier

À mon avis, il faut plutôt s’attendre à une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 15% et 20%. Éventuellement, certaines grandes villes pourront voir leur marché immobilier se stabiliser, sans pour autant que les prix ne diminuent.

Une forte demande de logements

N’oublions pas que se loger fait partie des besoins de base de l’être humain. Il y aura donc toujours des personnes en recherche d’un toit.

De plus, nous vivons dans un pays qui manque cruellement de logements : la demande sera donc toujours bien présente !

Faut-il attendre la baisse des prix de l’immobilier ou investir en 2021 ?

Pour autant, je ne pense pas qu’il faille attendre pour investir.

Des incitations gouvernementales et des avantages fiscaux

Il est fort possible que le gouvernement mette en place des incitations à l’achat immobilier. Face à la nécessité de soutenir l’offre, ces avantages fiscaux pourraient aussi bien concerner l’achat de résidence principale que les investissements locatifs.

Le financement est ralenti, mais il est toujours possible !

Même si les conditions d’octroi de prêt immobilier se sont durcies, il est toujours possible d’obtenir un financement !

Un bon projet, bien présenté, trouvera forcément son financement ! C’est une raison de plus pour bien sélectionner votre investissement, et ne pas faire n’importe quoi.

De plus, les recommandations du HCSF ne sont que des recommandations ! Les banques sont libres de les suivre ou pas.

La baisse des prix de l’immobilier est une opportunité

En tant qu’investisseur, les deux éléments qui nous intéressent sont la rentabilité et le cash-flow.

Si vous êtes rentable aujourd’hui, alors la baisse des prix ne doit pas vous inquiéter : vos loyers ne vont pas baisser, vous serez toujours aussi rentable. Si vous prévoyez d’investir, c’est encore mieux : une baisse des prix signifiera une meilleure rentabilité.

Respectez toujours les fondamentaux et vous n’aurez aucun problème : il ne faut pas avoir à revendre dans la précipitation.

Moins de propriétaires, plus de locataires

S’il y a moins de personnes qui peuvent acheter, cela signifie qu’il y aura plus de personnes en recherche d’une location. Vous n’avez donc rien à craindre concernant la demande locative, votre logement se louera.

La régulation du marché est une bonne chose

Le krach immobilier vient toujours corriger une bulle spéculative. Cela met un terme aux personnes qui achètent n’importe quoi, à n’importe quel prix.

Vous aurez donc davantage de bonnes affaires immobilières disponibles. N’oubliez pas que c’est en période de crise que l’on fait les meilleures affaires. Il faut savoir aller à l’encontre des foules, et se positionner lorsque tout le monde a peur.

Nous sommes en plein dedans, donc c’est le moment de saisir les opportunités !

Pensez-vous que le marché immobilier va baisser dans les mois à venir ? Est-ce que cela vous incite à la prudence, ou êtes-vous à l’affut des opportunités qui vont se présenter ? N’hésitez pas à partager votre avis dans les commentaires, je suis curieux de vous lire.