Dans cet article, je vous propose de découvrir un outil très puissant pour vous aider à dénicher une bonne affaire : Castorus.

Trouver la bonne affaire

Je trouve qu’il n’existe que deux façons de réaliser une bonne affaire en immobilier :

• Un bien mis à la vente à un prix très inférieur à sa valeur réelle. C’est notamment le cas lorsqu’un vendeur est vraiment pressé de vendre. En général, ce type de bonne affaire ne reste pas longtemps sur le marché et il faut être le premier à se positionner.
• Un bien qui est en vente depuis longtemps et qui ne part pas. Sur ce type de logement, le prix est bien souvent trop élevé au regard de la qualité générale du bien. C’est notamment le cas si le bien est vieillot et nécessite de faire des travaux. Cela rebute un grand nombre d’acheteurs.

Nous allons ici nous intéresser à ce second cas de figure.

Lorsque vous repérez un bien intéressant et que vous faites des visites, vous posez toute une série de questions à l’agent immobilier. Ces questions vous permettent de vous faire une idée de la marge de négociation dont vous allez disposer. Parmi ces questions, vous cherchez notamment à savoir :

• Si le bien est en vente depuis longtemps ?
• Dans quel état d’esprit se trouve le vendeur : est-il pressé ? est-il prêt à négocier son prix ?

Bien qu’il soit dans l’intérêt de l’agent immobilier de vous donner ces informations (son objectif est que la vente se fasse), certains ne sont pas totalement honnêtes dans leurs réponses. Il se peut également que l’agent reste relativement vague dans les informations qu’il va vous communiquer.

Votre allié dans la négociation : Castorus

Pour vous aider dans la négociation et avoir des informations que l’agent ne vous donnera pas forcément, il existe un outil très pratique : Castorus.

Castorus est un site gratuit spécialisé dans l’analyse et l’historique des annonces immobilières. Il vous donne toutes les informations sur une annonce immobilière donnée, depuis sa mise en ligne, comme :

• Depuis quand l’annonce existe.
• Les modifications éventuelles du prix demandé.
• Le prix moyen au m² et le positionnement par rapport au marché visé.
• Les « biens morts » pour une localité donnée, c’est-à-dire les biens en vente depuis plus d’un an.
• La possibilité de ne sélectionner que les « bonnes affaires ».
• Pouvoir faire une recherche par localité ou bien pour une annonce donnée.

Autant vous dire que cela vous donne une sacrée longueur d’avance lorsque vous effectuez des visites.

Un exemple d’historique intéressant

Par exemple, à l’heure où j’écris ces lignes, j’ai repéré une annonce pour un appartement qui est en vente depuis le 3 Juin 2015, c’est-à-dire 614 jours ! Il a été mis en vente à 49.200€ puis son prix a baissé à 39.200€ le 1^er Juillet 2016 puis à 34.500€ le 1^er Décembre 2016 ! Cela fait une baisse de presque -30% au total !

On peut donc se dire que le vendeur est désespéré et qu’il est possible de faire baisser davantage le prix.

En prenant le temps d’étudier l’historique des biens qui vous intéressent avant de faire vos visites, vous aurez des informations que les agents immobiliers ne voudront pas forcément vous donner à chaque fois. Vous aurez donc un avantage dans la négociation ! En effet, vous saurez si le vendeur est potentiellement désespéré de ne pas vendre et s’il est disposé à baisser son prix. Vous allez aussi voir des biens en vente depuis plus d’un an mais dont le prix n’a absolument pas bougé. Dans ce cas, il est probable que le vendeur ne soit pas pressé de vendre et ne soit pas disposé à négocier.

Cerise sur le gâteau, Castorus a créé une extension pour Firefox et une autre pour Chrome. Ces extensions vous permettent d’avoir l’historique en temps réel lorsque vous êtes sur une annonce. Vous n’avez même plus besoin de copier-coller le lien de l’annonce dans l’outil !

Les limites de l’outil

Castorus fonctionne avec la plupart des sites immobiliers du marché : Seloger, Le Bon Coin, les sites des agences immobilières… Vous aurez donc accès à l’information que vous recherchez dans 80% des cas.

Cependant, il existe une limite à cet outil, qui peut vous induire en erreur. Il ne fonctionne que si une annonce est modifiée. Si cette dernière est supprimée puis qu’une nouvelle annonce est créée pour remettre en vente le bien, Castorus considèrera qu’il s’agit d’une nouvelle annonce et perdra donc l’historique « réel » de la mise en vente.

En conclusion, je trouve que Castorus est un outil vraiment très pratique et qui permet d’avoir une bonne longueur d’avance lorsqu’on visite un bien immobilier. Je m’en sers à titre personnel avant chaque visite. Cela me permet de faire des offres agressives pour réaliser de bonnes affaires. Par exemple, vous pouvez lire mon article dans lequel j’explique comment j’ai négocié 26% de remise sur mon achat immobilier en cliquant ici.

Et vous, connaissiez-vous cet outil ? Vous a-t-il déjà aidé à réaliser une bonne affaire ? N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et retours d’expériences dans les commentaires.