Tout investisseur immobilier qui se respecte est confronté à ce problème: trouver une bonne affaire.

En effet, le but premier d’un investisseur est de gagner de l’argent. Pour cela, il est impératif d’acheter votre bien immobilier en-dessous de sa valeur sur le marché. Si vous l’achetez trop cher, vous allez prendre le risque de ne pas avoir la rentabilité attendue.

Qu’est-ce qu’une bonne affaire immobilière ?

Avant même de partager avec vous mes conseils pour vous aider à chercher une bonne affaire immobilière, je pense qu’il est primordial que je vous donne ma définition de cette dernière.

D’une façon très basique, et quel que soit le domaine dans lequel on se place, réaliser une bonne affaire est tout simplement le fait d’acquérir quelque chose (produit ou service) à un prix avantageux. Généralement, on se positionne par rapport au prix habituellement et raisonnablement pratiqué (la valeur) pour définir le cadre de référence.

En immobilier, c’est la même chose : la bonne affaire est tout simplement un bien que vous allez acheter en-dessous du prix habituellement pratiqué.

Cela s’apprécie en prenant en compte les éléments suivants:

• Biens de mêmes caractéristiques : taille, nombre de pièces, étage, vue, commodités, etc.
• Situés dans un environnement identique (même quartier, même rue, etc).

Vous pouvez notamment vous référer aux données du site Meilleurs Agents, qui vous donne les prix moyens pratiqués pour une adresse donnée. Le site se base sur la moyenne des transactions réellement enregistrées chez le notaire. Cela permet d’obtenir des estimations qui reflètent la réalité du marché (transactions réellement enregistrées), contrairement aux prix affichés en agence qui ne sont, eux, que des prétentions de prix de vente.

Devenez un expert de votre marché

En premier lieu, il est indispensable de devenir un véritable expert de votre marché. Cela signifie que vous devez connaître le marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

En effet, si vous ne connaissez pas parfaitement le secteur dans lequel vous allez évoluer, comment voulez-vous être en mesure de détecter si le bien que vous visitez est intéressant ou non ?

Pour devenir un expert local, il vous faut d’abord commencer par analyser les prix moyens au mètre carré qui sont pratiqués dans le quartier qui vous intéresse.

Ensuite, vous allez coupler ce prix moyen avec les prix affichés dans les annonces. Vous pouvez éliminer d’office les biens qui sont très au-dessus de la moyenne, car il y a de fortes chances que vous ayez à faire à un vendeur qui surévalue son bien immobilier.

Puis, vous allez faire des visites, encore et encore. J’insiste vraiment sur ce point, car seule une expérience du terrain pourra vous faire prendre réellement conscience du marché local. Ce n’est réellement qu’en visitant que vous allez pouvoir vous rendre compte de ce que vous pouvez obtenir pour tel ou tel autre prix.

Vous allez ainsi vous créer une expérience, et plus vous allez faire de visites plus vous allez enrichir votre base de données personnelle.

De cette façon, lorsque vous tomberez sur un bien réellement intéressant, vous le saurez tout de suite. Vous saurez qu’il sort du lot, vous aurez ce feeling, cette sorte de sixième sens difficilement explicable.

Trois canaux pour trouver la bonne affaire

On me demande souvent quel est mon secret pour trouver une bonne affaire immobilière, notamment lorsqu’on démarre.

Je suis désolé d’avance pour celles et ceux que je vais décevoir, mais il n’y a qu’un seul secret à connaître lorsqu’on démarre : la pige.

1. La pige immobilière

C’est de cette façon que l’on nomme le fait d’éplucher les petites annonces, dans le jargon de l’immobilier.

La pige immobilière, c’est tout simplement le fait de vous positionner sur les principaux sites de petites annonces immobilières, de paramétrer des alertes et d’attendre.

Dès qu’une nouvelle annonce sort, ne perdez pas de temps : plus vous serez réactif, plus vous aurez de chances d’obtenir rapidement une visite et d’être le premier à vous positionner sur le bien.

 

2. Le réseau

Lorsque vous ferez vos premières visites, je vous recommande fortement de prendre le temps de discuter avec les différents agents immobiliers que vous allez rencontrer.

En effet, il n’est pas dit que vous trouviez le bien de vos rêves du premier coup.

Par contre, vous pouvez en profiter pour bien expliquer les critères de votre recherche à l’agent immobilier. En lui disant que vous êtes un investisseur à la recherche de tel type de bien, et en vous rappelant à son bon souvenir de temps en temps, vous allez peu à peu faire partie d’une base de clients potentiels.

L’intérêt de faire partie de cette base est très important : cela vous permettra d’être contacté en priorité lorsqu’un nouveau bien sera proposé à la vente. Il y a de fortes chances pour que vous soyez appelé avant même que le bien ne se retrouve en vitrine.

Vous allez ainsi éliminer une grande partie des acquéreurs potentiels.

3. La prospection sur le terrain

Cette technique est beaucoup moins utilisée que les deux précédentes, mais elle a le mérite d’être très puissante.

Elle consiste à vous promener, à pied, dans les rues du quartier qui vous intéresse.

En marchant, regardez attentivement les immeubles (si vous voulez acheter un immeuble de rapport) ou les fenêtres des appartements (si vous envisagez l’achat d’un appartement).

Vous allez certainement remarquer que certains biens sont fermés depuis longtemps, voire même carrément à l’abandon.

Si c’est le cas, il peut être très intéressant de vous procurer les coordonnées du propriétaire. Pour cela, vous pouvez contacter les impôts ou l’urbanisme, par exemple (mais sans garantie qu’ils acceptent votre demande).

Vous pouvez également discuter avec les voisins, regarder s’il y a un nom sur la sonnette, etc. Tout ce qui peut vous permettre d’obtenir les coordonnées du propriétaire est bon à prendre.

Une fois que vous avez les coordonnées, il ne vous reste plus qu’à l’appeler et à lui demander s’il est vendeur. Prenez le temps d’expliquer qui vous êtes, ce que vous recherchez et pourquoi vous lui faites cette proposition.

Parfois, certains biens sont à l’abandon et ne sont pas mis en vente pour autant, pour la simple et bonne raison que ces propriétaires n’ont pas envie de s’en occuper !

En venant à eux avec une proposition, vous augmentez nettement vos chances d’obtenir le bien qui vous intéresse. Vous allez éliminer toute concurrence et vous serez en bien meilleure position pour négocier.

Pour terminer

Chercher et dénicher la bonne affaire immobilière n’est pas forcément compliqué, mais ce n’est pas facile pour autant.

Cela demande de la rigueur, de la réactivité et de la patience.

Personnellement, il m’est arrivé d’enchaîner cinquante visites avant de trouver le bon immeuble de rapport. Mais cela vaut nettement le coup, car une fois la bonne affaire trouvée et achetée, elle est à vous !

Soyez donc patient, et ne lâchez rien.

Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le 🙂