Note : cet article est un article invité rédigé par Mélanie, du blog Cash Flow Attitude. C’est donc elle qui s’exprime dans ce texte. De nos jours, investir dans l’immobilier locatif rentable peut être un réel challenge, surtout lorsqu’on débute. On est amené à vouloir investir dans des grandes métropoles où la tension locative est forte et où on souhaite limiter au maximum les risques de vacance locative. Seulement, les rentabilités locatives dans ces grandes villes peuvent être faibles. Il faut alors redoubler d’efforts et trouver des stratégies permettant d’augmenter ces rendements pour faire en sorte que l’opération immobilière soit positive. Étant moi-même investisseuse immobilière dans les grandes métropoles de l’Est de la France,  j’ai appris à profiter des avantages de la colocation pouvant accroître les rendements locatifs. C’est un outil simple à mettre en place qui permet d’acquérir de grandes surfaces moins chères tout en touchant un loyer plus conséquent grâce à chacune des chambres. Ce type de location est très à la mode en ce moment, il double tous les 2 ans. Les sociétés spécialisées dans les investissements clé en main proposent de plus en plus ce mode d’exploitation à leurs clients. Le nombre de colocations ne faisant que d’augmenter, on peut se demander si ce type de logement n’est pas saturé ? Dans une ville dans laquelle j’investis, je me suis rendue compte, après analyse, que ce mode d’exploitation était très concurrentiel. Mais il existe des dispositifs qui permettent, dans un marché saturé, de se démarquer de la concurrence et de réduire le risque de vacance locative. Je vous explique quels sont les critères à prendre en compte pour comprendre si le marché est saturé dans votre ville et quels sont les outils à mettre en place pour supprimer au maximum la concurrence dans un marché ultra-concurrentiel.

5 critères pour analyser si la colocation est saturée dans votre secteur

Avant de passer à l’action et d’acheter un bien immobilier, on est amené à analyser son marché locatif :

• Démographie et croissance de la ville
• Localisation
• Type de bien

Seulement, au-delà de la localisation et du type de bien, dans un objectif de réduction de vacance locative et de rentabilité, il faut analyser quel mode d’exploitation convient le mieux (appartement loué en nu / meublé ou la colocation). Si, après cette étude, la colocation est celle qui peut convenir le mieux, il faut creuser plus en détail. Pour analyser ce marché dans une ville, il existe 5 critères clés à prendre en considération. Afin d’illustrer l’analyse, je ferai la comparaison entre deux villes : Metz et Nancy. Cette étude a été réalisée au mois de Juillet 2022. Ce mois est propice à la location étudiante et aux jeunes actifs qui cherchent à se loger pour la rentrée ou à trouver un logement après avoir décroché leur premier emploi. 

Critère 1 : L’analyse du marché des étudiants et jeunes actifs

La colocation est un mode d’exploitation qui correspond plus aux étudiants et jeunes actifs de moins de 28 ans. Même si la tendance commence à s’étendre au-delà de ces marchés. En effet, dans les grandes villes chères (Paris, Lyon, Bordeaux,…) des employés et des cadres plus âgés se logent de plus en plus dans ce type de logements. Ils bénéficient de plus grandes surfaces pour un prix de loyer moindre. Pour notre analyse, nous pouvons nous focaliser sur le marché des étudiants et des jeunes actifs ce qui permet de rester conservateur. Pour ce faire, vous devez déterminer la part d’étudiants et de jeunes actifs composant le marché de la ville que vous analysez. Vous pourrez vous aider des rapports de l’Insee ou utiliser la plateforme Horiz.io si celle-ci propose une étude de votre ville. Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz : 

	Nancy	Metz
Nombres d’étudiants	20,85% de la population  105 000 habitants 21 900	11,7% de la population  118 500 habitants 13 200
Nombres de jeunes actifs (jusqu’à 25 ans)	52,7% d’actifs Jeunes actifs représentent 22,2% des actifs 6 200	57% d’actifs Jeunes actifs représentent 27,4% des actifs 5 500
Total	28 100	18 800

On voit que pour la ville de Nancy les jeunes actifs et étudiants représentent 26,8% de la population totale alors qu’à Metz ce pourcentage est de 15,9%. Dans cette première analyse, Nancy semble être propice à ce marché. 

Critère 2 : Le nombre de studios et colocations proposés

Pour continuer l’analyse du marché des étudiants et des jeunes actifs, on sait que cette population se tourne en majorité vers des logements type studios ou des colocations meublées. Cela dépend de la taille de la ville et des prix des loyers, mais dans les moyennes et grandes villes, c’est ce type de logements qui fonctionne le mieux. Pour continuer l’étude, on se focalise sur ces biens. Il est difficile d’avoir accès au nombre total de logements de ce type mis à la location. Aucun rapport ne nous donne accès à ces informations. Les seules données que nous pouvons récupérer sont les suivantes :

• Nombre de studios meublés proposés à la location actuellement sur Leboncoin
• Nombre de colocations proposées à la location actuellement sur Leboncoin

Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz : 

	Nancy	Metz
Nombres de studios	449	136
Nombre de colocations	316	109
Total	765	245

Dans cet exemple, on se rend compte que la ville de Metz propose moins de logements de ce type. Il y a 3 fois moins de studios meublés et de colocations à Metz qu’à Nancy. Même si le nombre de jeunes actifs et d’étudiants est 1,5 fois moins important à Metz qu’à Nancy, on peut se demander si cette différence couvrira la demande à Nancy.

Critère 3 : Le type de colocations proposées

Une fois le critère 2 étudié, une analyse plus détaillée des annonces de colocation disponibles sur le marché devra être menée. En effet, si le marché en propose beaucoup, mais que les prestations sont médiocres, alors il y a peu de risques à investir en utilisant ce mode d’exploitation dans cette ville tout en proposant un bien rénové et au goût du jour. Pour réaliser cette étude il faut parcourir plus en détail les annonces et se concentrer sur ces éléments :

• Le bien est-il haut de gamme ?
• A-t-il été rénové ?
• Est-il bien décoré ?
• Les meubles sont-ils de bonnes qualités et jolies ?

Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz : 

	Nancy	Metz
Nombres de colocations haut de gamme	184	22

Mes résultats d’analyse ont démontré qu’il y avait plus de 180 colocations rénovées et haut de gamme libres à Nancy, plus de la moitié proposées par la ville. Au contraire, Metz en propose peu.

Critère 4 : Les prix des chambres et formules proposées

Après s’être focalisé sur les colocations haut de gamme, il faut maintenant creuser encore plus et comprendre quels prix et quelles prestations sont proposés. En effet, si celles-ci proposent peu de prestations mais au prix fort, on peut en conclure qu’il existe plusieurs leviers nous permettant de faire la différence et de sortir du lot. Les éléments à valider sont les suivants :

• Le prix de la chambre avec charges
• Les prestations proposées “Tout inclus” :
  • Électricité et chauffage
  • Internet
  • Abonnement Netflix ou Amazon Prime
  • Ménage

Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz : 

	Nancy	Metz
Moyenne des prix	460€	475€
Nombre de colocations  “Tout inclus”	106	18

Nancy propose beaucoup de colocations haut de gamme et avec de bonnes prestations pour des prix inférieurs à Metz. 

 

Critère 5 : Les délais moyens pour louer une chambre

Avoir un nombre de colocations importantes dans une grande ville avec un marché dynamique ne pose pas de problème. En effet, s’il y a de la demande et que l’offre ne dépasse pas cette demande alors le projet est viable. Par contre, si la demande est plus faible que l’offre alors vous vous retrouverez avec des chambres vides venant impactées directement la rentabilité locative. Il vous reste donc à analyser les délais moyens de location d’une chambre. Deux solutions s’offrent à nous :

• Analyser le tensiomètre locatif pour une chambre dans la ville en question
• Mettre en favoris une dizaine d’annonces de colocation haut de gamme et les suivre sur plusieurs semaines. Vous pourrez en déterminer le délai moyen de location de ces chambres.

Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz : 

	Nancy	Metz
Délais moyen de mise en location	32 Jours	11 Jours

Le tensiomètre locatif ainsi que les délais de mise en location sont meilleurs à Metz qu’à Nancy. Tableau récapitulatif de l’analyse de marché entre les deux villes : 

	Nancy		Metz
Anal	Donnée	Note	Donnée	Note
Nombres étudiants & jeunes actifs	28 100	★★★	18 800	★★✩
Nombre studios et colocations	765	★✩✩	245	★★★
Nombres haut de gamme	184	★✩✩	22	★★★
Moyenne des prix	460€	★★✩	475€	★★★
Nombre de colocations  “Tout inclus”	106	★✩✩	18	★★★
Délais moyen de mise en location	32 Jours	★✩✩	11 Jours	★★✩
Note générale	★✩✩		★★★

Dans cette étude détaillée on se rend compte que la colocation est plus concurrentielle à Nancy qu’ à Metz. 

4 clés pour se démarquer de la concurrence

Une fois l’analyse détaillée du marché de la colocation dans la ville où vous souhaitez investir terminée, vous allez, peut-être, en déduire que le marché est concurrentiel voire saturé. Il est toujours possible de réaliser un projet de ce type dans une ville saturée, mais cela présente plus de risques. Pour limiter les risques de vacance locative, il faut trouver des solutions pour se démarquer de cette concurrence. Pour ce faire, il existe 4 conseils à mettre en place dans vos logements pour se distinguer au maximum et faire en sorte que votre investissement soit rentable.

L’effet « Waouh » avec une colocation haut de gamme

Depuis quelques années, on remarque que l’immobilier locatif évolue différemment. Les temps changent et les locataires cherchent de plus en plus des logements avec de belles prestations, rénovés et bien décorés. Il y a encore 10 ans, le logement avec une simple kitchenette et quelques meubles à bas prix fonctionnait. Aujourd’hui, et pour se démarquer de la concurrence, il faut proposer un bien qualitatif avec des prestations de qualité. Cela permet d’optimiser l’attractivité de son bien sur le marché (percevoir des loyers plus onéreux et réduire le risque de vacance) Pour se démarquer de la concurrence dans un marché de la colocation saturé, mettre seulement un lit, une table et une chaise ne suffira plus. Proposer des logements haut de gamme fera la différence. Voici quelques astuces :

• Meubles dans la chambre designs et choisit avec goût permettant de créer un effet “coup de cœur”
• Meubles dans la pièce commune designs, de qualité et choisit avec goût permettant de créer un effet “coup de cœur”
• Cuisine fonctionnelle et équipée
• Décoration et couleurs tendances

Proposer une formule “All inclusive”

En règle générale, les étudiants et les jeunes actifs ne souhaitent pas acheter de meubles ou s’embêter avec un contrat d’énergie, mais juste venir s’installer avec leurs valises. Pour se démarquer de la concurrence, des chambres dites “tout compris“ augmenteront à coup sûr l’attractivité du bien. Bien entendu, ces prestations devront faire partie des charges mensuelles à payer par le locataire. Ces prestations pourraient être :

• L’électricité et le chauffage directement compris dans les charges
• Fournir Internet
• Fournir un abonnement TV comme Netflix ou Amazon Prime
• Proposer une salle de bain privative
• Proposer une TV par chambre
• Fournir une literie de qualité
• Proposer un bureau avec chaise de bureau dans chacune des chambres
• Proposer une belle pièce commune conviviale

Faire des partenariats

Une des solutions les plus efficaces pour assurer l’occupation de toutes les chambres est de faire des partenariats. Sachant que le marché des étudiants représente une grande partie des personnes susceptibles d’être intéressées par la colocation, faire des partenariats avec des écoles est très intéressant. En analysant votre secteur, listez les écoles aux alentours (Universités, IUT, Ecole supérieurs,…) mais également les centres de formations. Prenez contact avec eux pour leur proposer des partenariats. Cela peut ressembler à un parcours du combattant, mais avec un peu de persévérance, vous obtiendrez peut-être :

• Une petite place sur leur tableau d’affichage
• Être présent aux journées portes ouvertes pour que vous puissiez proposer vos chambres aux parents et futurs élèves
• Un peu de publicité sur leur site internet ou leurs réseaux sociaux

N’hésitez pas à voir avec eux quel serait le meilleur moyen de communication.

Référencer ses colocations

Une clé essentielle et très peu connue pour se démarquer dans un marché saturé est d’utiliser la puissance d’Internet. Sur les sites d’annonces tels que Leboncoin dès lors que vous posterez votre annonce elle risque d’être noyée et ne plus apparaître en première page. Vous avez la possibilité de souscrire à la version payante de ces sites qui vous permettront d’avoir plus de visibilité. Seulement, un outil encore plus puissant est de référencer ses colocations. Créez un site internet et mettez en place les règles de bases de SEO pour augmenter votre trafic organique. C’est une excellente méthode à long terme pour occuper tous ses logements.

Vaut-il mieux investir en colocation ou dans un studio ?

Après être passé à travers l’analyse du marché et les clés pour supprimer au maximum la concurrence, on peut tout de même se demander si investir dans ce type d’exploitation reste une bonne solution. En effet, est-ce qu’un studio ne permet pas d’avoir de meilleures rentabilités et donc de diminuer les risques liés à la colocation ? Pour réaliser cette étude, la première étape sera de déterminer les rentrées locatives espérées dans un studio. Ayant déjà analysé le loyer moyen d’une chambre dans votre secteur grâce à l’étude du marché, vous devrez déterminer les loyers moyens des T1 en utilisant le même processus (lister les loyers des logements haut de gamme de votre secteur et faire la moyenne). La seconde étape sera de déterminer les rentabilités locatives brutes des deux modes d’exploitation. Pour ce faire, répertoriez toutes les annonces de studios et de type T3 / T4 (qui proposent entre 2 et 3 chambres, idéal pour de la colocation) en vente pendant 7 jours et calculez ces rendements  bruts. Cela vous donnera une bonne idée, car si vous investissez dans une grande métropole, le nombre d’annonces de biens à la vente est assez conséquent chaque jour.  Ces rendements se baseront sur la moyenne des loyers définie et les prix de vente affichés. Dans le calcul de la rentabilité, il est important de prendre en compte le délai de mise en location préalablement déterminé lors de l’étude du marché. Pour être certain que le délai de mise en location d’un studio n’est pas impacté de la même façon, vous pouvez utiliser le même processus. Lorsque ce délai correspond à une semaine ou moins, on peut considérer que la vacance locative est négligeable. Une fois ces données obtenues, il ne vous restera plus qu’à comparer entre les deux types d’exploitations. Exemple d’analyse sur les villes de Nancy et Metz :

	Nancy  Colocation	Nancy  Studio	Metz  Colocation	Metz  Studio
Délais moyen de mise en location	32 Jours	8 Jours	11 Jours	6 Jours
Rentabilité brut moyenne	8,2%	7,8%	10,2%	7,9%

On remarque que même en considérant la vacance locative, une colocation aura de meilleurs rendements bruts dans les deux villes. Même si, après une analyse détaillée, on comprend que la colocation permet de générer de meilleures rentabilités locatives, il faut bien définir son profil d’investisseur et s’y référer. En effet, si votre stratégie est de créer des investissements passifs, ce type d’exploitation demandera plus de gestion qu’un studio. Sachant, également, que les rendements bruts donnent un aperçu, il faudra bien s’attarder sur les rentabilités nettes. Proposer des prestations haut de gamme dans vos logements peut venir impacter ce rendement net et venir diminuer votre cash-flow. La prudence est de mise et une bonne étude est indispensable pour un investissement réussi. La colocation, à l’heure actuelle, a le vent en poupe. Très à la mode depuis quelques années, les investisseurs ont compris que ce mode d’exploitation permet de booster les rentabilités locatives sans avoir à diviser ou à réaliser de gros travaux d’aménagement pour être rentable. Une analyse détaillée du marché dans son secteur est indispensable pour éliminer tous les risques. Dans un marché ultra-concurrentiel, il faut rester prudent, bien suivre chacune des étapes de l’analyse de marché et redoubler d’efforts pour réussir à se démarquer pour réaliser des investissements immobiliers positifs.