Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, il y a un indicateur auquel on pense immédiatement : la rentabilité.

En général, on aime bien mettre en avant une forte rentabilité, synonyme d’un investissement réussi.

Seulement voilà, en plus d’être un indicateur parmi d’autres (il en existe de plus importants), la rentabilité d’un investissement est variable en fonction des éléments que l’on y inclut. Il est donc primordial de savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement.

Dans cette vidéo, je partage avec vous comment calculer la rentabilité à quatre niveaux différents.

Comment calculer la rentabilité brute (version agence immobilière) ?

Le premier niveau de rentabilité que vous pouvez rencontrer, qui est aussi le plus basique, est la rentabilité brute.

Cependant, les agences immobilières (vous le remarquerez au fil des visites) ont une fâcheuse tendance à ne pas savoir comment calculer la rentabilité brute. Disons plutôt qu’elles aiment bien oublier certains éléments, afin de présenter la rentabilité brute sous son meilleur jour.

Pour une agence immobilière, la rentabilité se calcule comme ceci : (loyers annuels / coût de l’acquisition) x 100

Seulement, dans 99% des cas, les agences incluent uniquement le prix de vente net vendeur, ainsi que la commission d’agence, pour définir le coût de l’acquisition. C’est donc inexact et nettement insuffisant pour calculer la rentabilité brute.

Comment calculer la rentabilité brute (version habituelle) ?

Pour calculer la rentabilité brute, il faut compléter le coût de revient de l’acquisition. En effet, pour être vraiment complet, celui-ci doit inclure :

• • • • Le prix de vente net vendeur
      • La commission éventuelle de l’agence (si l’achat se fait via une agence)
      • Les frais de notaire
      • Les travaux éventuels
      • Les meubles (si vous faites du meublé)
      • Les différents frais bancaires (garantie, frais de dossier, etc)

Ensuite,le calcul est le même : rentabilité brute = (loyer annuel / coût de revient) x 100.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Le troisième niveau de rentabilité d’un investissement locatif est la rentabilité nette.

Pour le calculer, il faut soustraire les frais de fonctionnement de l’investissement, du montant des loyers.

Vous allez donc enlever :

• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• L’assurance PNO
• Les éventuels frais de gestion
• La CFE, si vous faites de la location meublée
• Les charges non récupérées sur le locataire
• Etc.

Le calcul de la rentabilité nette donnera alors : rentabilité nette = [(loyer annuel – charges annuelles) / coût de revient] x 100.

Comment calculer la rentabilité nette d’impôts ?

Le dernier niveau de calcul est la rentabilité nette d’impôts, que l’on appelle également rentabilité nette-nette.

Pour la calculer, vous allez soustraire le montant d’impôts sur les revenus locatifs que vous allez devoir payer sur l’investissement en question. Ce montant est à soustraire en plus des frais de fonctionnement et charges déjà enlevés lors du calcul de la rentabilité nette.

Le montant d’impôts que vous allez payer est propre à votre situation et va dépendre :

• De votre TMI.
• Du montage fiscal que vous allez choisir pour cet investissement.
• Des éventuels avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.

La rentabilité nette-nette se calcule donc de la façon suivante : rentabilité nette-nette = [(loyer annuel – charges annuelles – impôt sur les loyers annuel) / coût de l’acquisition] x 100.

Si vous ne payez pas d’impôts sur vos loyers, alors la rentabilité nette est égale à la rentabilité nette d’impôts. C’est pour cette raison qu’il est primordial d’anticiper la fiscalité et de vous y intéresser AVANT de réaliser votre achat. L’impact peut être considérable.