Comment déclarer plusieurs biens en LMNP ?

par | Juil 4, 2017 | Fiscalité, Non classé | 116 commentaires

Si vous souhaitez vous lancer en location meublée, vous allez devoir déclarer vos différents biens en LMNP auprès des impôts. Vous êtes très nombreux à m’avoir demandé comment réaliser cette démarche. J’ai d’ailleurs moi-même été confronté à ce problème pas plus tard que la semaine dernière.

En effet, il y a deux semaines, j’ai signé l’achat de mon deuxième immeuble de rapport. Celui-ci est entièrement loué en meublé et j’ai donc souhaité l’intégrer dans mon parc LMNP. Ma dernière déclaration LMNP remontait à un an, lorsque j’avais acheté mon deuxième appartement.

J’en ai profité pour mettre mes recherches noir sur blanc et répondre ainsi à tous ceux qui m’ont posé la question. Voici donc la démarche pour déclarer un ou plusieurs appartements en LMNP.

Déclaration du premier bien en LMNP

Lorsque vous achetez votre premier bien, vous avez quelques démarches à effectuer :

    1. Déclarer le début de votre activité. Vous devez vous faire connaître en envoyant le formulaire P0i aux greffes du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où vous exploitez votre logement. Vous avez 15 jours pour faire cette démarche, qui se fait maintenant en ligne.
    2. Effectuer un changement de régime. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous devez donc envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises dont dépend votre bien. Si vos revenus dépassent les 70.000€, vous êtes par défaut au régime réel. Je vous propose un exemple de lettre pour déclarer au régime réel simplifié.
    3. Déclarer vos revenus au régime réel. La déclaration des revenus au régime réel se fait de façon dématérialisée. Pour cela, il faut créer un espace professionnel sur le site des impôts. Je vous recommande vivement de faire appel à un Expert Comptable pour votre déclaration. Il établira votre bilan, fera la télédéclaration à votre place et vous n’aurez plus qu’à reporter les montants sur votre déclaration de revenus.
    4. Remplir votre déclaration de revenus. Vous reportez le montant de votre résultat fiscal (qui devrait être négatif) sur votre déclaration de revenus. Vous joignez le formulaire 2042C PRO (remis par l’expert comptable) à votre déclaration.

Comment déclarer plusieurs biens en LMNP

Les choses sont beaucoup plus simples pour la deuxième acquisition et les suivantes.

Autre article :  Qu'est-ce que la taxe Apparu sur les micro-logements ?

Comme vous avez déjà créé votre activité de loueur en meublé non professionnel à la première acquisition, vous n’avez pas besoin de remplir à nouveau le formulaire P0i. Vous n’avez pas non plus besoin d’envoyer de courrier de levée d’option pour vous déclarer au régime réel.

Les biens que vous allez acheter par la suite vont venir s’intégrer dans votre activité de LMNP. Ce sont simplement des établissements supplémentaires qui s’ajouteront au parc immobilier composant votre activité. Le numéro de SIREN restera le même. Seuls les derniers chiffres composant le SIRET changeront car ils sont propres à chaque établissement.

Les avis divergent sur les démarches à suivre à partir de ce moment. Certaines personnes affirment qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les biens supplémentaires et d’autres non. Je pense qu’il vaut mieux en faire trop que pas assez. Si vous avez plusieurs biens immobiliers et vous voulez les exploiter en LMNP, vous avez tout intérêt à les déclarer aux services des impôts.

 

Comment faire pour déclarer vos autres biens ?

Pour cela, vous devez remplir en ligne (même lien que pour la première déclaration un peu plus haut dans cet article) un formulaire P2P4i qui sera envoyé au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) dont dépend le bien que vous souhaitez ajouter. Si votre nouvelle acquisition se situe dans la même ville que la première, aucun problème.

Dans le cas contraire, assurez-vous d’envoyer le formulaire au CFE de la ville où se trouve votre nouveau bien. Selon les communes, le CFE sera soit le Greffe du Tribunal de Commerce, soit le Service des Impôts des Entreprises.

Le CFE va ensuite traiter votre demande et vous envoyer un formulaire 1447 M SD qui servira de base pour établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) de ce nouvel établissement. Votre centre des impôts transmettra également ces informations à l’INSEE, qui vous enverra alors le SIRET de ce nouvel établissement.

Attention: ne confondez pas le Centre de Formalité des Entreprises (qui est le centre compétent) avec la Cotisation Foncière des Entreprises (qui est une taxe à payer).

L’INSEE vous adressera alors un document pour vous notifier l’enregistrement.

Conséquences de l’ajout d’un (ou plusieurs) établissement(s)

La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où vous disposez de locaux.

Dans ce cas, que vous ayez un ou plusieurs biens dans la même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière sera plus important.

Autre article :  Achat-revente ou investissement locatif ?

Si le bien que vous voulez ajouter est situé dans une commune différente du premier bien, cela aura pour conséquence de déclencher une seconde CFE.

Pourquoi faire ces démarches ?

Après la lecture de cet article, les démarches pour déclarer vos établissements vont peut-être vous sembler compliquées. Je vous rassure, il n’en est rien. En réalité, cela demande un peu de temps pour remplir les différents documents demandés. L’avantage, c’est que vous le faites une bonne fois pour toutes.

En effet, une fois que vous avez rempli vos déclarations, vous n’avez plus besoin d’y revenir. Peut-être que vous allez trouver plus simple de ne pas vous déclarer au régime réel et que vous allez préférer rester au micro BIC.

Pourtant, faire ces quelques heures de travail s’avère souvent plus intéressant fiscalement. Cela vous permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. C’est d’autant plus vrai que chaque nouvel établissement ajouté viendra gonfler le déficit comptable de votre activité.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à bien déclarer vos établissements dans le cadre de votre activité LMNP. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à le partager avec les personnes qu’il pourra aider.

116 Commentaires

  1. Math

    Bonjour,

    Je lis votre blog avec attention depuis quelques semaines, et je vous remercie beaucoup de toutes les informations qu’il contient et me donnent envie de franchir le pas.
    Je me pose néanmoins une question. La déclaration se fait-elle sous le régime de la micro entreprise (ou auto entrepreneur maintenant qu’ils sont assimilés) ?

    Math

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Math,
      En LMNP réel, vous allez avoir un numéro de SIRET en tant que personne physique immatriculée. Le régime concerné est le régime micro BIC au réel simplifié.

      Réponse
  2. Olivier

    Bonjour Julien
    J’ai créé une SCI qui va passer à l’IS pour un immeuble ou à l’intérieur il y aura 3 appartements loué en nue et 1 loué en meublé (location saisonnière).
    Dois je faire une déclaration à part ou je garde ma déclaration globale en société ?
    Et quels sont les critères, paramètres à vérifier sur ma commune pour savoir si cela rentable à l’année en saisonnier ?
    Pour finir je n’ai que as regardé sur LBC les prix et faire une annonce fictive mais pour du saisonnier je ne sais pas !!!
    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Olivier,
      Je pense que tu gardes ta déclaration globale, mais seul ton expert-comptable pourra te donner une réponse certaine; je ne suis nullement qualifié pour le faire.
      Pour le saisonnier, vérifie s’il y a des hôtels et poste une annonce fictive, comme pour la location à l’année.

      Réponse
  3. william

    Bonjour Julien,

    Merci pour cet article clair et rempli de conseils bien utiles.
    Une question : préconises-tu de souscrire à un CGA pour notamment être exonéré de la majoration de 25% dans le cadre d’un résultat bénéficiaire? A titre personnel, y as-tu souscrit?

    Merci et une excellente continuation.

    William

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour William,

      Personnellement je n’ai pas souscrit à un CGA, dans la mesure où mon résultat comptable va être déficitaire pendant encore plusieurs années. Aucun intérêt à payer cette adhésion, pour l’instant, donc.

      En revanche, lorsque mon résultat redeviendra positif, je me reposerai la question. Tu as jusqu’au mois de mai chaque année pour adhérer. Si tu le fais, alors ton bilan (réalisé en année N+1) ne sera pas majoré de 25% s’il est bénéficiaire.

      Dans tous les cas, je ne suis pas expert-comptable, donc mes propos sont à prendre avec parcimonie. Je te recommande toujours de demander un conseil adapté à ta situation à ton expert comptable.

      Réponse
  4. Ergun

    Bonjour

    Merci pour les infos.

    Mes questions:

    1- pouvons nous déclarer un bien secondaire en micro Bic à 50% et un autre en micro Bic à 71% car classé?
    2- idem avec un en micro Bic 50% et un autre en réel par exemple ?
    3 – Est il possible de déduire les frais de notaire et agence immobilier 3 ans plus tard en micro BIC 50%? Je ne savais pas que je pouvais jusqu’à la lecture de ton blog 😉
    4 – jai suite à je pense un mauvais conseil de mon comptable (pas habitué au LMPN) fait deux sci à IS avec un bien dedans. Penses tu qu’ouvrir une holding (Mere fille) avec plusieurs sci est plus rentable que faire du réel ?

    Merci d’avance pour ta lumière,

    Ergün

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Ergun,

      Je ne peux pas te donner de conseils sur ces aspects car je ne suis ni juriste, ni expert-comptable. Je te conseille de te rapprocher de l’un d’eux pour avoir des réponses exactes et précises.
      Cependant, de mon expérience, il me semble que tu peux avoir deux bien en micro BIC avec des taux d’abattement différents, car le classement se fait par bien. Les frais de notaire et d’agence se déduisent uniquement la première année ET au réel, pas possible en micro BIC.

      Pour tout le reste, encore une fois, rapproche-toi d’un professionnel.

      Réponse
  5. Marion

    Bonjour Julien,

    Je vous remercie de tout cœur pour cet article qui m’a bien assisté dans mes démarches administratives. Je n’ai trouvé nulle part ailleurs des instructions « step by step » aussi claires et explicatives. Vous m’avez ainsi évité des heures de recherche et pas mal de confusion existante concernant la bonne procédure à suivre.

    Avec toute ma gratitude,

    Marion

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Marion,

      J’y ai moi-même passé des heures lorsque je cherchais pour moi. J’ai donc écrit cet article pour aider tous ceux qui en ont besoin, je suis ravi qu’il vous ait aidé !

      Merci pour votre message et au plaisir.

      Réponse
  6. Sami

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord merci pour ton article.
    J’ai repérer un immeuble qui se loue actuellement entièrement en nue.
    Je voulais te demander si on pouvait passer un immeuble entier en meublé sachant que les locataires présent ont un bail de location nue.

    Autre question, peut-on repasser en micro-bic après avoir profité du réel sur cet immeuble ?

    Merci par avance de ta réponse,
    Sami

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Sami,

      Tu ne pourras passer l’immeuble en meublé que si tes locataires acceptent de passer sur un bail meublé. Pas facile.

      Oui, tu peux basculer en micro bic après avoir fait du réel.

      Réponse
      • Sami

        Merci beaucoup pour ta réponse Julien !

        Admettons qu’ils acceptent, il faudrait que je leur ajoute des meubles ? Ou seul le changement de bail suffit ?

        Bien cdt,
        Sami

        Réponse
        • Julien Loboda

          Bien sûr, il faudra leur ajouter des meubles, tu as une liste minimale obligatoire.

          Réponse
          • Sami

            ça marche !
            Merci beaucoup 🙂

  7. Pierre

    Bonjour,
    J’ai été dans le même cas que vous, à bien galéré dans mes recherches sur mais différents investissements précédents. Cependant une interrogation me reste sans réponse.
    En effet je suis intéressé par un immeuble avec 7 logements.
    Je souhaite passer les 7 logements en meublés.
    Ma question est: dois-je faire 7 déclarations (1 par logement) en LMNP où 1 seul pour l’ensemble de l’immeuble suffit ?
    Merci par avance de votre retour.
    Pierre

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Pierre,

      De mon expérience, une seule déclaration, sur laquelle vous précisez que vous avez 7 appartements en meublé à cette adresse, suffit. C’est ce que j’ai fait pour mon dernier immeuble, et cela a été accepté par l’administration fiscale sans problème.

      Réponse
  8. Pauline

    Bonjour Julien,

    J’ai un appartement meublé en nom propre donc j’ai déjà effectué les démarches de déclarations…(j’aurais bien aimé lire ton article l’année dernière;)

    J’ai besoin de ton aide : nous venons d’acquérir avec mon conjoint (pacsé) un nouvel immeuble dans lequel nous il y aura des apparts meublés.
    Est-il obligatoire de refaire une déclaration à nos deux noms ?

    Merci beaucoup!

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Pauline,

      Je te remercie pour ton message et félicitations pour ton passage à l’action !

      Je te recommande de te rapprocher de ton Expert Comptable pour cette question (je n’ai jamais eu le cas de figure encore): lui seul saura exactement la marche à suivre pour que toi et ton compagnon soyez certains de ne pas faire d’erreur.

      Réponse
    • Paul

      M Loboda
      J’ai un 1r logement en LMNP depuis le 15 février 19.
      Je viens de signer le 15 mars un petit immeuble pour faire 5 LMNP (st, T1). J’ai un an de travail que je fais moi-même avant de louer.
      Dois je le déclarer ou attendre la mise en location ?
      Merci !

      Réponse
      • Julien Loboda

        Si vous voulez amortir les frais de notaire + frais d’agence; ainsi que les travaux que vous allez faire (coût des matériaux), la date d’ajout du nouveau bien doit correspondre à la date de signature chez le notaire, et donc il vaut mieux le déclarer dès maintenant.

        Réponse
    • Bouin

      Bonjour Pauline,
      Je suis exactement dans le même cas que toi (une location en nom propre, puis un nouveau bien avec ma compagne Pacsé).
      Comment as tu fais?
      Merci d’avance.
      Etienne.

      Réponse
      • Sissi

        Bonjour Pauline et Bouin, je suis également dans ce cas (mariage sous contrat de séparation, donc je suppose que c’est similaire), et je me demandais comment vous avez fait ? J’aimerais éviter de multiplier les frais de comptabilité et pouvoir amortir plus vite en mettant les deux biens sous mon nom seul. L’expert comptable me dit que ce n’est ni possible nirecommandé en cas de séparation ou de décès (mais je n’ai pas le détails du pourquoi) et le centre des impôts me dit que c’est tout à fait légal (j’attends qu’ils me le confirment par écrit car sait-on jamais si c’est une mauvaise interprétation d’une personne du service fiscal…). Savez-vous quelles sont les conséquences négatives de déclarer à mon nom plutôt qu’en indivision ? Merci !

        Réponse
  9. Dominique

    Bonjour Julien,
    Je suis en train d’acheter un bien que je vais placer en meublé (d’ici 2 ans car il y a un bail en cours)
    J’envisage la LMNP.
    Je dispose d’un autre bien qui est payé et qui est loué en meublé depuis +10 ans.
    Puis je l’intégrer à la LMNP dorénavant ? D’après mes calculs, en Micro BIC car les charges ne seront jamais supérieures à 50%.
    Les 2 biens sont en nom propre, la LMNP n’est pas une société mais un statut, n’est ce pas ? ce n’est pas comme une SCI où il faudrait revendre les biens à la LMNP ?
    En micro bic justement, pas besoin d’expert comptable, simplement reprendre 50% des revenus brut ?
    Sur le premier appartement, j’étais avant en MICRO FONCIER (bien qu’interdit en meuble 🙂 ), je déduisais toutes charges de me revenus. A part que je n’ai plus d’intérêt d’emprunt à déduire à ce jour, je ne voit pas beaucoup de différence avec LMNP aux frais réels. Par contre gagnant en Micro BIC.
    A te lire,
    Dominique

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Dominique,
      Tu peux tout à fait intégrer ton autre bien meublé dans ton statut de LMNP qui est, comme tu le dis, un statut et non une société (tu restes en nom propre).
      Au-delà des charges, il faut également prendre en compte le fait qu’au régime réel tu as l’abattement du bien, des meubles et des éventuels travaux. Il n’y a pas que les charges, que tu peux déduire… En fait le micro BIC n’est avantageux que dans 15% des cas.

      Il faudrait que tu te rapproches de ton expert comptable pour voir avec lui si le régime réel ne serait pas plus intéressant…

      Réponse
  10. Dominique

    Merci.
    Même en incluant l’amortissement du bien, je tombe quasiment sur 50% en tout de rapport charges/revenu.
    L’expert comptable qui me suis pour la société me dit 850 euros il prend si aux frais réels.
    Il faut avoir pas mal de travaux à faire ou remplacer souvent des meubles pour que le réel soit mieux je pense. J’habite à Mayotte, il faut dire que les rendements ici sont élevés, 10/12% (en meublé)J’ai acheté à l’ile de la réunion aussi, pas en meublé, on est plus sur du 5/6%, ce n’est pas pareil…

    Réponse
  11. Hubert

    Bonjour Julien,
    Merci pour ton blog qui fixe bien les choses.

    Depuis plusieurs années, je loue un unique studio meublé à Paris et j’ai retenu le micro BIC par simplicité (loyer annuel brut d’environ 10 K€). A ce titre je verse une CFE à Paris.
    J’envisage aujourd’hui d’acquérir divers biens d’un investisseur LMP dont les baux commerciaux sont en cours. Si l’opération se fait, c’est environ 35 K€ de loyers annuels bruts HT qui viendront s’ajouter à mes revenus de loués meublés.
    Je souhaite passer au réel. Idéalement sur 2019, en décalant mon acquisition au 1er janvier 2019 (pour déduire mes frais d’acquisition en 2019, ce qui serait, sans effet, sauf erreur, en 2018 avec le prélèvement à la source ?

    a) Confirmes tu la levée d’option au 01/02/2019 ?

    Je serai amené à reverser la TVA encaissée sur les baux repris.

    Quid de mon bail actuel hors TVA ?

    b)Comment éventuellement repasser à du foncier traditionnel sur ce meublé parisien où il n’y a pratiquement plus de biens meubles dont je sois propriétaire ?

    c) Avec le niveau de loyers bruts envisagé, que se passe t-il en matière de charges sociales ? Obligation d’inscription au RSI ou son organisme de remplacement ? assiette sur résultat réel ou minimum forfaitaire de 1000 € environ si résultat déficitaire ?

    Merci par avance de ta réponse

    Hubert

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Hubert,
      Je te remercie pour ton commentaire. Je ne suis pas expert-comptable ou juriste, donc je ne peux pas te donner de conseils sur ta situation. Je peux simplement te faire part de mon expérience.

      Si tu restes en LMNP, alors le prélèvement à la source ne change rien puisque les déficits ne sont imputables que des revenus de même nature et non sur les revenus globaux. Mais si tu te déclares en 2019, tu auras jusqu’à mai 2020 pour passer au réel. Le 1er février concerne les personnes qui ont commencé leur activité avant l’année N-1.

      Pourquoi seras-tu amené à reverser de la TVA ? Tu penses passer en LMP ?

      Pour repasser à du foncier traditionnel, tu « sors » le bien de ton activité LMNP (ou tu arrêtes l’activité) et tu le loues avec un bail classique d’habitation.

      Le RSI, en LMNP toujours, ne concerne que la location courte durée. En LMP elle concerne toute les locs, donc oui, affiliation.

      Je te recommande vivement de te rapprocher de ton expert-comptable pour avoir des conseils adaptés à ta situation.

      Réponse
  12. Tonia

    Bonjour Julien,
    Merci pour toutes les informations que tu partages, c’est bien utile pour ceux qui souhaite se lancer tous seuls..
    J’en profite pour te poser une question à laquelle je ne trouve pas de réponse claire malgré mes recherches : j’ai un bien loué en meublé, déclaré en LMNP en réel, tout va bien. J’ai mis en location meublé en 2ème bien, que je souhaite déclarer de la même manière. Ma question est : dois-je faire un bilan pout chaque bien ou un seul bilan pour les 2, en regroupant donc tous les éléments? Et si 2 bilans, comment je les distingue lors de la télédeclaration sur impotgouv/espace professionnel/déclarer…etc.
    Merci d’avance pour ta réponse.
    Tonia

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Tonia
      Tu fais un bilan global de ton activité de LMNP. Tes deux biens vont rentrer dans le cadre de la même activité.
      Par contre pour l’espace professionnel, je ne peux pas t’aider car c’est mon expert-comptable qui fait la déclaration pour moi.

      Réponse
      • Tonia

        Merci Julien pour ta réponse.

        Pour ceux qui cela intéresse, c’est très simple de créer son espace professionnel sur impotgouv.fr (après avoir obtenu son numéro SIRET bien sûr) et remplir donc les formulaires de bilan, compte de résultat, amortissements etc(2033 et suite).

        Réponse
        • Nicole Fauchart

          Bonjour, vous dites:  » c’est très simple de remplir donc les formulaires de bilan, compte de résultat, amortissements etc », je suis d’accord, sauf, au fil des années, je n’ai encore pas trouvé dans quelle case inscrire les amortissements excédentaire de l’année précédente! (N-1 , N-2) … Faut-il les ajouter aux amortissements de l’année N ?
          Merci si vous pouvez « éclairer ma lanterne »…

          Réponse
  13. RIENECK CAROLINE

    Bonjour Julien

    J’ai acheté avec mon conjoint (donc en indivision) un bien courant 2016.
    Un numéro SIRET nous a été attribué.
    Nous avons acquis en 2017 un autre bien.
    J’ai donc transmis au greffe du TC un formulaire P2P4i pour déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement.
    Hier je reçois un appel du centre des impôts. Il semblerait que l’INSEE ait rejeté notre demande car nous n’avons pas transmis le bon formulaire.
    L’indivision étant une personne morale (je ne suis pas d’accord) le formulaire P2P4i ne convient pas…HELP!!!!

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Caroline
      À priori une indivision reste une personne physique, sauf erreur de ma part.
      Tu devrais te rapprocher d’un expert-comptable à mon avis.

      Réponse
  14. rey

    Bonjour Julien,
    Je vous suis à travers votre blog mais surtout via les videos. J’ai deux grandes questions qui me posent problème.
    – J’ai 2 biens acquis il y a près de 20 ans en location nue. Aujourd’hui j’ai fait l’acquisition d’un nouveau bien que je souhaite louer en meublé et à commencer en LMNP. Que deviennent les loyers perçus en micro-foncier (plus de prêt à payer) ? Les loyers perçus s’additionnent-ils avec les loyers perçus en LMNP ? Les impôts fonciers de ces biens s’ajoutent-ils également dans le montant du futur impôt foncier en LMNP ? Je ne trouve nulle part la réponse à cette question.
    – Ce bien en LMNP je souhaiterais le louer à ma fille qui va débuter ses études universitaires. Elle n’a pas de fiche de paie mais a de l’argent reçu de son grand-père. Aucune transaction visible d’un de mes comptes sur son compte qui pourrait « tricher » sur la provenance des fonds. Est-ce possible sans que le fisc puisse venir m’embêter là dessus ? Le but initial était de louer mais le timing fait que je ne trouve personne pour louer pour septembre. J’ai la signature du bien le 30/8….Chaud chaud. Donc le mieux est d’en faire « profiter » ma fille et de pouvoir commencer en LMNP.
    Pas simple tout cela…Si d’aventure vous pourriez m’aider, ce serait énorme. Merci d’avance et continuez de nous former.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,
      Pour les loyers, nu et meublé n’entrent pas dans la même catégorie. Les revenus fonciers ne s’additionnent pas aux revenus BIC, ils sont sur une autre ligne sur votre déclaration d’impôts.
      Aucun problème, pourquoi le fisc irait-up vous chercher des problèmes ? Du moment que vous déclarez bien vos revenus correctement.

      Réponse
      • rey

        Je vous remercie Julien pour votre retour d’informations, voilà qui est plus clair.
        Pour la deuxième partie de ma question, que pouvez-vous m’en dire avec ma fille étudiante à qui je souhaite louer le bien en meublé (LMNP) et qui me versera un loyer de son propre argent ?
        Bien à vous, JPR

        Réponse
        • Julien Loboda

          Je ne comprends pas où est le problème ?

          Réponse
  15. Olivier P

    Bonjour Julien,

    Cela fait un moment que je lis ton blog et regarde tes vidéos et je viens de signer avec ma compagne un petit immeuble de 4 appartements.
    J’ai fait la déclaration P0i et je l’ai envoyé au greffe concerné mais j’ai 2 questions qui subsistent:

    – Je n’ai précisé qu’il y avait 4 appartements à la même adresse (et je ne vois pas où on peut le préciser). Quelles conséquences possibles?

    – J’ai bien coché la case « Réel simplifié », est-il nécessaire de faire aussi le courrier pour la levée d’option?

    Merci d’avance pour tes réponses et merci pour tout ton contenu de qualité.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Olivier,

      Merci pour ton commentaire !

      Pour l’immeuble, c’est normal, c’est dans le formulaire de déclaration qui servira de calcul à la CFE (que tu devrais recevoir d’ici quelques semaines) que tu préciseras les locaux qui décomposent cet immeuble.

      Il faut faire la lettre de levée d’option, car tu as envoyé le formulaire POi aux greffes, la levée d’option se fait au centre des impôts. Ce sont deux unités distinctes.

      Réponse
  16. Claude Bejat

    Bonjour,

    je dispose d’un premier bien à lyon déclaré en LMNP depuis 5 ans. Je viens de faire l’acquisition d’un second appartement à Marseille 9 que je viens de mettre en colocation meublée et d’un appartement dans le 15 ème que je souhaite passer également en meublé. Pouvez vous me confirmer la méthode pour les deux appartements sur Marseille : je pense : faire une P2P4I AU GREFFE DU TRIBUNAL DE MARSEILLE puis continuer avec l’aide de mon expert comptable à faire chaque année ma 2031 en rajoutant charges et produits au centre des impôts de lyon qui reste de fait le centre principal ?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, sauf erreur de ma part c’est exactement ça.

      Réponse
  17. chen

    Bonjour Julien,

    Merci pour cette très bonne article, très utile, j’ai une question débutante :

    – peut-on investir dans n’import quel type de bien ( à part la résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence affaire ou encore résidence de tourisme) ? Un appartement ancien dans un immeuble normale par exemple ?

    Merci par avance.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Chen, oui vous pouvez investir dans à peu près tous les biens du moment qu’il s’agit d’une habitation: pas les parkings ou les locaux commerciaux par exemple.

      Réponse
  18. Nicolas

    Bonjour Julien,
    J’ai déjà un lot de 3 studios que je loue en lmnp, et déclaré au réel car il y a des travaux. J’envisage d’ici peu un nouvel investissement et je me pose la question suivante :
    Si ce dernier est avec travaux, continuera t’il de creuser mon déficit avec mon 1er investissement (déficit global) ou chaque bien immobilier dispose de son propre déficit, déclaré séparément?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cdlt

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Nicolas
      Le déficit fiscal se fait par numéro LMNP, donc la nouvelle acquisition viendra creuser le déficit actuel.

      Réponse
  19. Ouiza

    Bonjour Julien,

    Nous lisons avec un très grand intérêt ton blog et nous sommes ravis de toutes les informations que nous apprenons.

    Nous avons une question qui nous turlupine!!!

    Nous avons, mon conjoint et moi, acquis un immeuble composé de 3 appartements et d’un local commercial. Actuellement, les appartements sont loués en nu, mais nous avons prévu de passer tout en meublé dés qu’un locataire part.

    Nous avons entrepris des démarches pour passer le local commercial en appartement destiné à la colocation.

    Devons nous faire les déclarations pour chaque appartement ou peut-on agir pour l’immeuble en entier? Pourrons nous faire les choses progressivement dés qu’un appartement est libéré de la location nu? Sinon, pourrons nous déclarer une partie des appartements en meublé et d’autres en nu?

    Nous vous remercions de votre réponse

    Cordialement

    Ouiza et JP

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour à tous les deux,
      Merci pour votre commentaire.
      Vous pouvez faire les choses progressivement, et déclarer les appartements un à un. Ce n’est pas le plus optimal, mais votre expert-comptable vous fera un ratio au prorata nu/meublé.

      Réponse
      • Ouiza

        Un grand merci pour ta réponse.

        Bonne continuation.

        Ouiza et JP

        Réponse
  20. Mari

    Bonjour,
    Merci pour cet article.
    J’ai un cas particulier (comme tous j’ai l’impression).
    Je suis propriétaire d’un appartement que je loue en LMNP, microBic rée simplifié depuis 6 ans, tous se passe normalement.
    Ma compagne, avec qui je suis pacsé, possède également un appartement qu’elle va mettre en location meublée. L’appartement ne m’appartient pas et n’est pas dans la même ville que moi.
    Puis-je ajouter ses revenus/pertes sur notre déclaration (puisque nous sommes pacsés?
    Doit-elle le faire de son côté?
    Merci de votre retour.
    Cordialement
    Gui

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Gui,
      Logiquement, même si vous faites une déclaration commune, vos revenus et ceux de votre compagne sont dans deux colonnes séparées. Donc la perte de votre compagne sur son activité devrait venir au global de vos revenus meublés communs. Mais je vous recommande de faire valider ce point par votre expert-comptable, qui est habilité à vous donner une réponse personnalisée et sur laquelle vous pouvez vous baser (la mienne n’étant que le reflet de mon expérience personnelle).

      Réponse
      • Mari

        Merci beaucoup.
        Je vais demander.
        Quand j’aurai un retour d’une expert, je la posterai pour en informer mes autres personnes intéressées.
        Cordialement,
        Gui

        Réponse
  21. Mathieu

    Bonjour Julien,

    Nous allons ma compagne et moi, signés un compromis de vente pour notre premier appartement fin du mois situé dans une zone touristique. Nous comptons faire de la location saisonniere.

    Que me conseille tu concernant l’achat de ce bien :

    – Simplement a nos deux noms propres ?

    – Création de SCI ?

    Si cela fonctionne bien, pourquoi pas acheté un second appartement dans quelques années.

    Merci d’avance.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Mathieu,

      Si vous faites un achat en SCI, alors vous devez impérativement opter pour la SCI à l’IS (irréversible) pour faire de la location meublée.

      Le mieux, selon moi, est un achat en nom propre et d’exploiter le bien en LMNP, au régime réel simplifié.

      À bientôt,

      Julien

      Réponse
  22. THIERRY

    Bonjour Julien
    dès lors qu’on dépasse 23.000 € de loyers et charges perçus cumulés sur un ou plusieurs biens on doit s’acquitter de la SSI, même en restant en LMNP et qu’on soit au réel ou pas? C’est surtout le SSI qui plombe les revenus non?
    Merci de ton éclairage sur ce suejet

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Thierry,
      Tu dois t’en acquitter uniquement si tu dépasses les 23.000€ de loyers en location de courte durée, pas avec les autres formes de location meublée.

      Réponse
      • TRAORE

        Bonjour Julien,
        J’ai du mal à comprendre l’application du seuil de 23.000 euros de recette. Vous indiquez plus haut que cela concerne la location de courte durée. Cependant sur le site des impôts ce n’est pas précisé.
        Il est écrit:
        les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.

        Réponse
        • Julien Loboda

          Bonjour Aude,

          Parlez-vous des cotisations sociales, ou du fait de basculer en LMP ?

          Réponse
          • TRAORE

            Bonjour Julien,
            Je parle effectivement le fait de passer en LMP.

          • Julien Loboda

            Alors oui, dans ce cas, c’est location meublée (tous modes d’exploitation confondus) : plus de 23k€ de CA ET ces revenus représentent la majorité des revenus du foyer fiscal.

  23. Jacques Cannavale

    Bonjour Julien,
    Nous allons effectuer un achat de quatre lots dans un immeuble de neuf lots. Il y a trois appartements et une cave.
    Nous allons donc mettre les trois appartements en meublé. Nous avons deux questions :
    – Pouvons-nous faire une seule déclaration, avec l’amortissement de l’ensemble du coût d’achat ? Donc ne payer qu’une seule fois les frais comptables ?
    – Deuxième question, nous achetons a deux à 50% chacun. Quelles sont les conséquences ? Est-ce que l’on peut simplement faire une seule déclaration puis diviser le BIC restant à deux ?
    Merci de votre retour.
    Jacques

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Jacques,

      – Il n’y aura qu’une déclaration LMNP, quel que soit le nombre de biens.
      – Tout dépend si vous vous déclarez seul, ou à deux, dans l’activité LMNP. Je vous recommande de vous rapprocher de votre expert-comptable, qui vous conseillera au plus juste par rapport à votre situation.

      Réponse
  24. david

    bonjour julien

    j ai un immeuble de trois appartements depuis 12 ans que je loue en nue.un locataire viens de partir j aimerai passer en LMNP est ce possible car ça fait 12 ans que j ai le bien? si oui est ce possible car nous sommes fin mars car les déclarations sont début mai?

    j aimerai savoir pour l amortissement de l immeuble si on se base sur le prix d achat (il y a 12 ans) ou sur sa valeur réelle d aujourd’hui?

    en vous remerciant
    cordialement
    david

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour David,

      Oui, c’est possible sans problème. Les déclarations sont en mai, effectivement, mais elles concernent les revenus de l’année 2018. Dans votre cas, les revenus 2019 seront à déclarer l’année prochaine.

      Pour l’amortissement, on se base sur la valeur réelle à la date de démarrage de l’activité.

      Julien

      Réponse
  25. Fanny BLANC-TAILLEUR

    Bonjour,

    nous avons mis en location un 1er bien en LMNP. Seulement, étant en couple pacsé, nous avons créé une indivision (formulaire CMB) afin que tout soit déclaré à nos 2 noms.

    Nous venons d’acheter un 2eme bien que nous allons également louer sous ce statut. Je vois tout et son contraire. Le Greffe du Tribunal me dis de lui envoyer une déclaration CMB pour déclarer l’ouverture d’un 2eme établissement.
    Vous me confirmez cette démarche ? Que va-t-il se passer pour la CFE ? (je m’excuse de reposer les memes questions mais personne ne fait les memes démarches…).

    Je vous remercie si vous pouvez m’éclairer.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Je pense que le mieux est de suivre les recommandations du Greffe.

      Pour la CFE, elle sera normalement ajoutée à la CFE existante.

      Réponse
  26. JULIEN

    Je me permets de vous écrire afin de vous demander un renseignement.

    Bonjour

    J’ai effectué la déclaration de début activité « cerfa 11921*04 » afin de déclarer mon activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.
    Toutefois, j’ai effectué une erreur de saisie dans mon formulaire. En effet, je souhaitais déclarer le BIC en régime réel mais j’ai coché régime Micro BIC.
    Est il possible de modifier le statut Si c’est le cas, quel est la procédure s’il vous plaît.

    Remarque : actuellement, aucune déclaration de BIC n’a encore été effectuée au niveau de la déclaration des revenues ?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Je vous recommande de contacter les greffes de votre lieu d’investissement et de leur demander comment faire la rectification. Je ne sais pas si c’est possible, et cela va notamment dépendre du moment de l’inscription VS la première année d’exploitation.

      Réponse
  27. Krupa

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour la tenue de votre blog et pour les informations précieuses que vous y diffusez.
    Je souhaiterais, si votre temps le permet, avoir votre avis sur ma situation.
    J’ai actuellement un appartement acheté en 2013 et que je loue vide. J’envisage de le meubler afin de louer en LMNP lors du changement de locataire à venir.
    Pensez-vous qu’il soit possible de changer mon statut, et surtout de déduire les frais réels engagés, notamment le prix d’achat de l’appartement ?
    En vous remerciant par avance.
    Cordialement
    M. Krupa

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Vous pouvez très bien passer en LMNP, et déduire les frais. Mais cela ne sera possible qu’à compter de la date de passage en LMNP. Autrement dit, vous pourrez amortir l’appartement sur la base de sa valeur actuelle, mais vous ne pourrez pas récupérer les frais de notaire et frais d’agence liés à l’achat.

      Réponse
  28. Alan

    Bonjour,

    Nous souhaitons louer en meublé un appartement que ma femme et moi-même avions acquis avant de nous marier, donc acquis en Indivision. Etant maintenant mariés (régime par défaut réduit aux acquêts), peux-on ouvrir un seul compte LMNP (Mr) pour gérer l’intégralité de ce bien ?

    De plus si nous souhaitons acquérir un 2e studio maintenant mariés, celui-ci pourra-t-il être géré sur le même compte LMNP ?

    Merci par avance de vos conseils et réponses à notre demande.
    Cdlt

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Aucun problème, puisque vous pouvez faire la différenciation entre propriétaire du bien et exploitant du bien.
      De même, un seul numéro LMNP vous permet de mettre plusieurs bien en exploitation dedans.

      Réponse
  29. roberto

    Bonjour,
    Je viens d’acquierir en VEFA un studi pour en faire un 2 pièces que je metterai en lmnp(2eme lmnp), j’ai 3 questions :
    1/ puis je mutualiser les pertes & profit des 2 lmnp?
    2/ les 2 ans avant la livraison puis je déduire les interets sur le lmnp1 ou attendre les location du lmnp2?
    3/je souhaite amortir les murs sur 30 ans est ec raisonnable?
    merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,
      1/ Oui, tout est mutualisé sur le même SIREN
      2/ Je pense que oui, mais ce point est à valider avec votre expert-comptable.
      3/ Je ne peux pas vous répondre, ça me semble raisonnable mais là encore, c’est un point à valider avec votre expert-comptable ou avec les services des impôts.

      Réponse
  30. Ert

    Question pratique, dont je n’arrive à trouver la réponse nul part… si je choisi de passer en LMNP réel pour la location du seul bien immobilier que je possède, est-ce que je passe automatiquement en régime réel pour mon impôt sur le revenu également ? J’ai un TMI de 30%

    Réponse
    • Julien Loboda

      Je ne suis pas certain de comprendre votre question… qu’appelez-vous régime réel pour l’impôt sur le revenu ?

      Réponse
      • Ert

        Bonjour Julien,

        Merci pour votre retour.
        Je voulais parler de passer automatiquement en « frais réels » pour le calcul de l’ISR si l’on fait le choix du LMNP en réel (au lieu de l’abattement forfaitaire automatique de 10% dans le calcul de l’ISR).

        Réponse
        • Julien Loboda

          Ce sont deux choses bien distinctes, donc vous ne serez pas obligé de passer en frais réels sur votre déclaration de revenus globale.

          Réponse
  31. villey

    Bonjour,

    Je voulais vous soumettre une question. j’ai deux biens loués en meublé que je souhaiterai déclarer au réél simplifié. L’un des biens génére un bénéfice et l’autre un déficit. Le déficit sur l’un des deux biens vient il en déduction du bénéfice de l’autre bien dans le montant qui doit être reportée dans sa déclaration de revenu. Par ailleurs, dans ce cas quel montant est soumis aux contributions sociales (le net de l’ensemble de vos biens)?

    Merci de votre retour

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Le déficit de l’un viendra bien en déduction du bénéfice de l’autre. Vous êtes soumis aux prélèvements sociaux dans tous les cas (17,2%) sur le résultat. Si vous dépassez 23.000€ de CA en location touristique, ou bien si vous êtes LMP, alors vous serez soumis aux charges sociales qui, dans ce cas, se calculent différemment.

      Réponse
  32. DELCOURT

    Bonjour,
    J’ai déjà acheté un bien en 2018 que j’ai passé en LMNP sur Paris.
    Je viens d’acquérir dans une ville de province (ce n’est donc pas la ville de création de mon activité qui est Paris) un immeuble de 7 appartements tous loués meublés à la même adresse postale. Pour le déclarer en LMNP, dois-je faire un seul formulaire P2P4i pour cet immeuble de 7 appartements ou dois-je faire 7 formulaires P2P4i, un par appartement? A quel endroit sur le formulaire P2P4i, on précise le nombre de lots?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Pierre,

      De mémoire, le formulaire vous permet d’ajouter un nouvel établissement, donc une nouvelle adresse. Il me semble qu’un seul formulaire suffit, et vous avez une rubrique « observations » qui vous permet de préciser qu’il y a plusieurs lots à cette adresse.

      Réponse
  33. Arnaud

    Bonjour Julien,
    Merci pour ce blog très interressant.
    Je possède un appartement que je déclare en lmnp.
    Ma compagne possède aussi un appartement qu’elle déclare en lmnp.
    Nous nous sommes pacsé l’an dernier.
    Est il possible de de gérer son appartement dans mon activité afin surtout de simplifier la gestion/ comptabilité ?
    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Arnaud, c’est possible normalement, il faut pour cela faire une modification auprès du CFE compétent, et vous mettre à deux exploitants.

      Réponse
  34. Jacquot Christophe

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre blog et vos intéressantes réflexions.
    Je déclare un 2 pièces loi Pinel depuis 2016 en micro bic, donc abatement 30%.
    location 929+120
    Je vais bientôt rentrer en possession d’un studio que je pense louer en meublé: 800+80
    est-ce que je dois m’inscrire obligatoirement au RCS?
    Du fait que la totalité de mes loyers seront supérieurs à 15.000 €, je vais devoir passer au réel si j’ai bien compris.
    Ce qui sera avantageux pour le meublé, mais très désavantageux en comparaison du micro bic actuel pour le 2 pièces car je n’ai pas emprunté et il y a très peu de charges.
    Est-ce que je peux les déclarer séparément avec une fiscalité différente?
    Merci
    Que me conseillez-vous?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Christophe,

      Je pense que vous mélangez tout, car il est impossible de louer un appartement en loi Pinel en meublé : celui-ci doit obligatoirement être loué en location nue. De même pour les 15000 euros, il s’agit du seul micro-foncier, et non micro-BIC. Vous ne pouvez pas déclarer deux meublés avec une fiscalité différente.

      Vous avez plus d’informations dans cet article : https://polygoneformations.com/fiscalite-immobiliere/

      Réponse
  35. Jacquot Christophe

    Bonjour Julien,
    Merci pour votre retour.
    Effectivement, je me suis mal exprimé.
    Mon 2 pièces investissement PINEL est et restera non meublé, déclaration micro foncier avec abattement 30%
    Mon studio sera meublé.
    Ma question: est ce que je pourrais dans la même déclaration, conserver mon Pinel en micro foncier et déclarer mon studio meublé en LMNP réel?
    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Oui vous pouvez, le foncier et le BIC sont deux catégories de revenus différentes, chacune ayant son traitement fiscal.

      Réponse
      • Jacquot

        Merci

        Réponse
  36. Valerie

    Bonjour Christophe,,
    Tout d´abord merci pour votre aide.
    je suis non résidente et j´ai acheté il y a 5 ans un appartement que je loue en meublé en LMNP et statut en micro bic par simplicité depuis lors.
    50 % d´abattement de recette et en tant que non resident 20% d´IR.
    J´ai l´intention d´acheter sous peu un autre appartement que je louerais en location saisonirere dans la même ville.(possiblité de classement meublé de tourisme)
    Pour cet appartement j´aimerais passé en réel pour pouvoir cette année déduire les frais de notaire , d agence, d´amortissement et de mobiler. Je sais qu´ à ce moment là les 2 appartements seraient en réel.
    Mais voilà la date du 1 er Fevrier est passé.
    L´achat nest pas encore fait et c ´est simplement cette semaine que je me posais la question de changement de régime.
    Est ce trop tard si je le fais la demande aprés l´acquisition ?
    Dans ce cas je ne pourrais passée que l ´année prochaine en réel et là donc pas possible de deduire les frais de notaire et frais d `agence.
    De plus je suppose qu´ à partir de l ´année prochaine je devrais passée en LMP vu que je n´ai pas d´autres revenus en France que ces appartements meublés et le seuil des 23 000€ sera certaimenmt dépassé.
    En tant que non résidente je ne paye pas les prélévement sociaux depuis l´ année derniere simplement les frais de solidarité (7,2 %)
    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Valérie, vous pouvez vous déclarer au réel dès la signature chez le notaire, la date du 1er Février qui suit l’acquisition est la date limite pour vous déclarer.

      Réponse
  37. Valerie

    Bonsoir
    Merci du retour
    Donc je peux passer si je l’ achète dans 2 mois cette année en réel ?
    L’autre appartement sera alors automatiquement concerné et ce pour l ´année entière ?
    Dans la ville où j’ aimerais acheter et louer en saisonnier ( Nice ) il y possibilité de changement d’usage que pour 6 ans ( pour location saisonnière ) et non renouvelable malheureusement sinon il faut une compensation …
    savez vous si ensuite on peut louer en meublé à l’année ou si il faut louer vide ?
    Merci
    Valérie

    Réponse
    • Julien Loboda

      Oui vous pouvez, dès que le choix sera fait, tous vos meublés seront impactés. Pour la question du meublé ou du vide, vous avez le choix de faire ce que vous voulez, sous réserve de respecter la loi, notamment dans les différentes démarches.

      Julien

      Réponse
  38. SIMON

    Bonsoir,
    est il possible de déclarer 2 biens en LMNP et un en location nu ?
    Je ne trouve pas de réponse clair à ce propose…

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Simon,

      Oui c’est possible. Ce sont deux catégories de revenus issus de l’immobilier différentes.

      Réponse
  39. beatrice

    Bonjour Julien,
    je m’excuse de poser une question qui a peut-être été déjà posée.
    J’ai un bien en LMNP en micro BIC et un autre, loué meublé en 2020 pour la première fois, que j’aimerais déclarer en loué meublé au réel. Est-ce possible de ne pas faire la même chose pour les 2 biens loué meublés ?
    Par avance merci pour vos apports
    Béatrice

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, non ce n’est pas possible, tous les biens meublés doivent être déclarés sous le même régime, puisqu’il s’agit d’une seule et même activité.

      Réponse
  40. GARREAU

    Bonjour Julien,
    Bravo pour votre blog et pour le contenu des informations.
    Nous avons déclaré un début d’activité de LMNP pour 2 studios nouvellement meublés debut 2020. (anciennement loué en nu pour l’un et achété en 01/2020 pour le 2nd).
    Ces studios sont à 2 adresses distinctes dans la meme ville.
    Nous avons 2 numéros de SIRET distincts 00039 et 00047.
    Ma question :
    Arrive l’heure de la déclaration 2031. Devons nous réaliser une 2033 (bilan, compte de résultat etc…) par bien ou pouvons nous les regrouper?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, la comptabilité en LMNP se fait au global, ce qui veut dire que vous regroupez tout.

      Réponse
  41. PASCAL

    Bonjour,
    Nous avons deux appartements loués en LMNP. Pour ces deux appartements nous avons contracté à chaque fois un prêt immo.
    Aujourd’hui, 3 ans après la souscription de ces 2 prêts, nous souhaitons les regrouper sous un seul prêt pour bénéficier d’un meilleur taux. La question est de savoir si cela va avoir un impact sur notre déclaration fiscal des entreprises et si le crédit d’impôt est remis en question.
    Par avance merci pour vos réponses.
    Cordialement.
    Pascal

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Pascal,
      Je pense que ça ne remet rien en question, en LMNP les intérêts que vous payez représentent une charge déductible, lorsque le bilan est établi en année N+1. Si vous contractez un nouveau prêt, cela aura un impact sur les intérêts futurs, pas ceux déjà payés.
      Mais pour en avoir le coeur net, je vous recommande de vous rapprocher d’un expert-comptable, ou du SIE dont vous dépendez.

      Réponse
  42. Adèle

    Bonjour,

    Merci pour toutes ces informations,

    J’ai réalisé ma déclaration P0i il y a deux ans lorsque j’ai loué mon 1 er appartement en LMNP, aujourd’hui j’ai un nouvel appartement en LMNP dans le même immeuble, j’ai cru lire qu’il n’y avait pas de démarche particulière à réaliser, est-ce vrai?
    merci

    Réponse
  43. CAU

    Bonjour,
    J’ai 2 appartements en LMNP Censi Bouvard depuis bientôt 10 ans (ca veut dire que l’amortissement de 11% pour l’un et 18% pour l’autre sont terminés) avec des revenus globaux < à 10k€ /an en Micro BIC
    J'envisage d'acheter une maison à rénover qui sera ensuite louer type AirBnB avec des revenus estimés à 18000 €/an
    Vu le montant de la maison et des travaux, il serait plus intéressant de déclarer les revenus au réel avec amortissement
    Est-ce que je peux aussi amortir les 2 appartements ?
    Merci

    Réponse
  44. Rochereau

    Bonjour,

    J’envisage l’acquisition d’un immeuble de rapport comprenant 4 t2 qui seraient loués en meublé pour bénéficier du lmnp et un local commercial.
    Peut on cumuler du lmnp et du revenu foncier sans que les locaux soient divisés juridiquement ? On calcul au prorata des m2 ?

    Vous remerciant de votre réponse
    Cordialement

    Réponse
  45. BOUILLET

    Bonjour,
    Je vais louer en non professionnel deux studios meublés situés dans deux communes différentes et même dans deux départements différents. Chaque studio rapporte moins de 5000 Euros mais si on cumule, on dépasse, bien sûr. Ma question : est-ce que je vais payer deux CFE ?
    Merci
    Bien cordialement
    JP

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, logiquement oui, vous allez payer deux CFE.

      Réponse
  46. HELENE

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour tous ses renseignements très utiles.
    Peut-on acquérir un bien à plusieurs pour le louer en LMNP ?
    Nous voudrions acquérir un bien, mon mari, mon fils et moi et le louer en LMNP. Mon fils a déjà un bien qu’il loue sous ce statut, en réel simplifié.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Bien cdlt

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, oui c’est tout à fait possible, vous pouvez exploiter à plusieurs un bien.

      Réponse
  47. Angela

    Bonjour,
    Êtes vous sûr de l’information que vous donnez à propos de la taxe CFE?

    Vous dites que dans le cas ou vous ayez un ou plusieurs biens dans la même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière sera plus important.

    J’ai deux logements en LMNP dans le même village et j’ai reçu 2 taxes CFE.
    De plus j’ai lu ici:
    https://www.leboncomptable.com/guides/impots/numero-siret-seconde-location-meublee/
    « Devrez-vous acquitter 2 CFE ?
    Malheureusement, oui. L’immatriculation de votre nouvel établissement LMNP servira, entre autre, à déclencher les bases de cette nouvelle CFE. »

    De plus l’une des deux taxes CFE est plus importante qu’un mois de loyer…
    Est-ce normal ?, je me demande si je dois contester ces taxes.
    Cordialement,
    Angela

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Angela,

      L’article date de 2017, les choses ont évolué depuis. La CFE reste un mystère et, en fonction des communes, est à payer ou non. J’ai le cas de certains clients qui en reçoivent plusieurs, d’autres qui n’en reçoivent pas du tout. Mais l’idée générale reste la même : vous allez payer davantage de cet impôt à chaque bien immobilier que vous ajoutez à votre parc LMNP.

      Réponse
  48. Hector

    Bonjour Julien,
    Je possède une location vide déclarée au réel dont les revenus commencent à dépasser les charges.
    J’en possède une autre en LMNP avec beaucoup de déficit.
    Je me pose la question de transférer la seconde en LMNP sont récupérer le déficit.
    Est ce que les déficits se cumulent bien ?
    D’avance merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Hector,
      Les déficits se cumulent bien en LMNP mais pour passer ta maison de la location nue à la location meublée tu dois respecter certains délais minimums à l’issue d’un déficit foncier, sous peine de perdre les avantages fiscaux.

      Réponse
  49. Marie

    Bonjour, pour 2 biens distincts en Lmnp on peut attendre des revenus locatives de 23000×2 donc 46000 au total ? Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Non, le plafond des 23000 euros concerne toute votre activité de location meublée, indépendamment du nombre de biens exploités.

      Réponse
  50. Franck

    Bonjour Julien et merci pour cet article.
    J’ai un meublé en microbic depuis plusieurs années et je viens d’acquérir en juin un nouveau meublé que je souhaite déclarer au réel. Il s’agira du même sirène mais deux siret différents. Or il me semble qu’on ne peut pas avoir un meublé au réel et un autre au micro BIC. Les deux meublés devraient être soit au réel soit au micro BIC. De toute façon je souhaite passer au réel le premier meublé aussi sauf que la date pour lever l’option est déjà passé. Ma question est donc de savoir comment passer au réel dans ces conditions ?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Franck,

      Dans ce cas, tu pourras lever l’option pour l’année suivante, et tu resteras au micro jusque là.

      Réponse

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