La fiscalité d’un investissement immobilier est un élément très important, et qui sera déterminant dans la rentabilité nette-nette de celui-ci.

Un des secrets utilisés par les investisseurs qui gagnent véritablement de l’argent en immobilier est qu’ils maîtrisent et anticipent la fiscalité avant de réaliser un nouvel achat.

Depuis le 1er Janvier 2019, un nouveau dispositif est venu s’ajouter aux différentes solutions d’optimisation déjà existantes : le dispositif Denormandie.

Dans cette vidéo, je vous donne explique son fonctionnement en détails.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, du nom du ministre qui en est à l’origine, est un mode de défiscalisation qui reprend les grands principes du dispositif Pinel. La principale différence est qu’il s’étend maintenant à l’investissement dans l’ancien, là où le Pinel était réservé aux programmes neufs.

Le principe est simple : inciter les investisseurs à revenir dans les centres-villes et à réhabiliter des logements vétustes, voire insalubres.

En contrepartie de cette incitation, les personnes qui font le choix d’investir par ce dispositif Denormandie peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant total de l’opération.

Comment fonctionne la défiscalisation Denormandie ?

Nous avons vu que le principe général consiste à réhabiliter les logements anciens, dans les centres-villes, pour réduire le nombre de logements insalubres, et ainsi lutter contre les marchands de sommeil.

Pour cela, vous avez trois possibilités :

• Acheter un logement ancien et le remettre en état, afin qu’il réponde aux critères d’un logement décent.
• Vous pouvez investir dans un logement déjà réhabilité.
• Enfin, vous avez la possibilité de transformer un local commercial en habitation décente.

Dans tous les cas, les travaux doivent être effectués par un professionnel de la rénovation, et non par un particulier (comme vous-même).

De plus, le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de votre acquisition (prix d’achat + frais de notaire + travaux).

Vous devez avoir acheté le bien concerné entre le 1er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2021. Celui-ci doit impérativement se situer dans une des 222 villes concernées par le programme « Coeur de Ville« .

Enfin, comme pour le Pinel, vous vous engagez à mettre votre bien en location au minimum six ans, que vous pouvez prolonger pour trois ans à deux reprises (12 ans maximum).

Quel est le montant de la réduction d’impôts en Denormandie ?

Globalement, la réduction d’impôts, si vous choisissez de défiscaliser avec la loi Denormandie, est comprise entre 12% et 21% du coût total de votre acquisition.

Le principe de fonctionnement est le suivant :

• Vous louez pendant 6 ans : 2% par an, soit un total de 12% du coût de votre investissement.
• Sur une durée de 9 ans, la règle est la même, soit un total de 18% du coût de revient global de votre opération.
• Si vous prolongez jusqu’à 12 ans, alors le mode de calcul change légèrement. De 0 à 9 ans, vous récupérez 2% par an, puis vous récupérez 1% par an de 9 ans à 12 ans. Cela vous fait un total de 21% du coût de votre opération, sur la durée de la défiscalisation.

Prenons un exemple chiffré

Si vous réalisez une opération à 150.000 euros, tout compris :

• Travaux : 25% x 150.000€ = 37.500€
• Prix d’achat + frais de notaire = 75% x 150.000€ = 112.500€.

La réduction d’impôts se calculera alors de la façon suivante :

• Sur 6 ans : 12% x 150.000€ = 18.000€ (soit 3.000€ p
   
  ar an)
• Sur 9 ans : 18% x 150.000€ = 27.000€ (soit 3.000€ par an)
• Sur 12 ans : 21% x 150.000€ = 31.500€ (soit 2.625€ par an)

 

Quelles sont les limites à respecter ?

Vous devez respecter quelques règles, afin de pouvoir défiscaliser avec la loi Denormandie.

Tout d’abord, vous êtes limité à un maximum de deux opérations de défiscalisation Denormandie par année.

Ensuite, le montant sur lequel vous pouvez appliquer l’avantage fiscal est plafonné à 300.000 euros. Cela signifie que vous pouvez tout à fait réaliser un investissement d’un montant supérieur, mais que vous ne récupérerez un avantage fiscal que sur le plafond, à savoir 300.000 euros.

Enfin, vous devez mettre votre logement en location nue, et non en location meublée.

Quelles sont les conditions de mise en location ?

La contrepartie de l’avantage à défiscaliser avec la loi Denormandie est, bien évidemment, que vous devez respecter également quelques conditions à la mise en location.

Votre locataire ne doit pas dépasser un certain niveau de revenus ou de ressources. À titre informatif, ce plafond est de 27.515€ pour une personne seule, et de 36.743€ pour un couple.

En tant qu’investisseur, le loyer que vous allez pratiquer est plafonné. Au moment où j’écris ces lignes (2019), il est compris entre 8,80€ et 8,90€ du mètre carré.

Enfin, le logement que vous allez mettre en location doit nécessairement constituer la résidence principale du locataire. Cependant, ce locataire peut tout à fait être vos parents ou un de vos enfants.

Quels sont les intérêts à défiscaliser avec la loi Denormandie ?

Je vois plusieurs gros avantages à défiscaliser avec la loi Denormandie.

Contrairement aux programmes de défiscalisation, qui sont généralement vendus bien trop chers, et qui s’avèrent finalement peu intéressants, vous avez ici la main sur le prix à l’achat. Vous pouvez donc négocier un prix très intéressant et réaliser un investissement véritablement rentable.

Ensuite, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts, ce qui représente un réel intérêt. En location nue classique, la seule option qui s’offre à vous pour réduire la facture fiscale est de pratiquer le déficit foncier, mais qui ne présente pas autant d’avantages. Ici, le montant est réellement intéressant et il vous permet de gommer votre impôt sur le revenu pendant plusieurs années.

Enfin, le dernier avantage est que, en faisant appel à des professionnels pour les travaux, vous bénéficiez de la TVA à 10%. Cela représente un avantage fiscal supplémentaire.

En conclusion

Je trouve que, pour une fois, la loi va dans le bon sens. En effet, avec la défiscalisation Denormandie, tout le monde est gagnant :

• Les villes concernées vont voir des logements réhabilités, et le patrimoine va donc être davantage entretenu. Cela aura pour conséquence de revaloriser le centre-ville et d’attirer du monde.
• Les locataires disposant d’un plafond de ressources vont pouvoir accéder à des logements de qualité.
• En tant qu’investisseur, vous allez gagner de l’argent sur deux tableaux : l’enrichissement par l’amortissement du capital ET l’enrichissement par l’économie d’impôts.

Et vous, que pensez-vous de ce dispositif de défiscalisation ? Pensez-vous l’utiliser ? N’hésitez pas à me dire votre avis dans les commentaires.