Cotisations sociales en location meublée : qui est concerné ?

par | Jan 17, 2022 | Fiscalité | 36 commentaires

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La question des cotisations sociales pour les loueurs en meublé fait débat depuis 2018, et beaucoup d’investisseurs se demandent s’ils sont concernés. Il est vrai que les textes ne sont pas toujours clairs, et qu’ils sont parfois sujets à interprétation. 

Pourtant, depuis le 15 Novembre 2021, l’URSSAF est venue préciser, dans un communiqué officiel, les personnes qui sont redevables des cotisations sociales en location meublée et celles qui ne le sont pas. Nous allons détailler les différents cas de figure dans cet article.

 

 

 

 

Quelle est la différence entre une location meublée et non meublée ?

Avant de nous intéresser aux personnes qui sont redevables des cotisations sociales en location meublée, il me semble important de faire un rappel des critères qui différencient une location vide d’une location meublée.

Une liste d’équipements à fournir en location meublée

La première différence entre une location meublée et non meublée se situe dans les équipements que vous allez mettre à disposition de votre locataire.

Dans le cas d’une location nue, vous proposez un logement sans meubles à l’intérieur. C’est à votre locataire de venir avec son mobilier. En location meublée, vous mettez à disposition un certain nombres de meubles et d’équipements. L’objectif est de permettre à un locataire de s’installer dans votre appartement uniquement avec sa valise, sans avoir besoin d’acheter des choses supplémentaires.

Bien qu’il existe une liste officielle listant les meubles et équipements minimum obligatoires, je vous recommande de ne pas vous limiter à cette dernière. En effet, plus vous allez proposer un logement équipé et de qualité, plus vous allez attirer des locataires respectueux et louer votre appartement dans la fourchette haute du panier.

Quelle est la durée minimum d’un bail de location meublée ?

Contrairement à une location nue, dont la durée du bail est fixée à trois ans renouvelables, la location meublée propose différentes durées de baux, en fonction des situations.

Le bail le plus commun est le bail meublé classique, d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Pour le propriétaire, la rupture du bail doit se faire au plus tard trois mois avant l’échéance de ce dernier, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il existe une variante de ce bail, qui concerne la location à des étudiants. Dans ce cas, vous avez la possibilité de conclure un contrat de neuf mois, ce qui correspond généralement à la durée d’une année d’études (de septembre à juin). Pour les personnes en déplacement pour une durée fixe, vous pouvez conclure un bail mobilité, dont la durée varie de 1 à 11 mois maximum.

Enfin, vous pouvez également exploiter un bien meublé en location de courte durée ou saisonnière. Dans ce cas, la durée minimum est d’une journée, et de trois mois au maximum.

Est-ce qu’un meublé se loue plus cher ?

Dans la plupart des cas, une location meublée se louera plus cher qu’une location vide équivalente. La raison est simple : avec un appartement meublé, vous proposez un service clé en main, qui va permettre à votre locataire de s’installer immédiatement dans le logement.

Ce service a donc un surcoût, ce qui permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement.

Mais attention, il n’existe pas forcément de demande pour un bien meublé dans toutes les communes, ni pour tous les types de biens. Dans certains cas, vous n’arriverez pas à louer plus cher un appartement meublé qu’un appartement vide, ou vous n’arriverez pas du tout à le louer.

La fiscalité de la location meublée : LMNP ou LMP ?

Si la location meublée est si prisée des investisseurs immobiliers, c’est parce qu’elle bénéficie d’une fiscalité très avantageuse, qui peut vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant plus de dix ans.

Autre article :  3 façons de ne pas payer d'impôts en immobilier

Dans le cas de la location nue, les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous proposez un logement meublé, la fiscalité est différente, puisque les revenus font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

C’est justement cette différence de traitement fiscal qui fait qu’un investissement peut vous coûter énormément d’argent en impôts, en location nue, et absolument rien en location meublée.

Mais, pour cela, vous devez comprendre comment sont imposés ces revenus, et dans quel cas de figure vous allez devoir payer des cotisations sociales dans le cadre d’une activité de loueur en meublé.

Quel statut pour louer en meublé ?

Parmi les différents statuts à votre disposition pour louer un bien immobilier en meublé, celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est sans aucun doute le plus intéressant. Il est particulièrement adapté si vous démarrez dans l’investissement immobilier.

Ce statut vous permet de cumuler le meilleur des deux mondes, à savoir la fiscalité des particuliers et celle des entreprises.

Vous avez trois possibilités pour déclarer vos revenus dans le cadre de la location meublée non professionnelle :

  • Le régime micro-BIC avec 50% d’abattement : c’est le régime par défaut. Vous ne payez des impôts que sur 50% de vos recettes locatives.
  • Le classement en Meublé de Tourisme : si vous faites de la location saisonnière ou de courte durée, vous pouvez faire classer votre logement. Dans ce cas, l’abattement s’élève à 71% de vos recettes locatives.
  • Le régime réel simplifié : dans 90% des cas, c’est le plus intéressant. C’est lui qui vous permet de ne pas payer d’impôts pendant dix ans et plus. Vous allez pouvoir déduire les charges d’exploitation et les amortissements comptables de votre résultat.

Les cotisations sociales en location meublée professionnelle

Si vous faites de la location meublée en nom propre et que vous remplissez deux conditions cumulatives, alors vous basculez automatiquement sous le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).

Les deux conditions à remplir sont les suivantes :

  • Vous encaissez plus de 23.000 euros de recettes annuelles issus de l’activité de location meublée,
  • ET ces revenus sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal (hors revenus fonciers, revenus de capitaux et valeurs mobilières) incluant les pensions et retraites.

Jusqu’à la loi de finances de 2020, une troisième condition était nécessaire pour devenir LMP : l’inscription au RCS. Cette clause n’existe plus, ce qui signifie que vous devenez automatiquement loueur en meublé professionnel si vous remplissez les deux critères précédemment expliqués. En résumé, ce statut n’est plus choisi, mais subi.

Dans ce cas, vous serez soumis aux cotisations sociales en location meublée, quel que soit le mode d’exploitation que vous pratiquez. Mais nous en reparlerons un peu plus loin dans cet article.

En revanche, ce statut vous permet de bénéficier de quelques avantages fiscaux supplémentaires par rapport au LMNP :

  • Les déficits de l’activité peuvent être déduits de l’ensemble de vos revenus, et donc diminuer votre base imposable (en LMNP, vous ne pouvez les déduire que des revenus de même nature).
  • Vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value si vous faites de la location meublée depuis au moins cinq ans et que vous réalisez moins de 90.000 euros de chiffre d’affaires HT par an (moyenne sur les deux dernières années). L’exonération est partielle entre 90.000 euros et 126.000 euros de chiffre d’affaires.

Location meublée en SCI : attention danger !

Si vous envisagez d’investir en Société Civile Immobilière pour pratiquer de la location meublée, attention !

En théorie, une SCI est une société civile, dont le but est de gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale (il y a un éternel débat pour savoir si la location meublée est une activité civile ou commerciale).

Ce qu’il faut retenir, c’est que la location meublée n’est tolérée qu’à hauteur de 10% de l’activité en SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Si vous voulez exploiter des biens immobiliers de cette façon, vous allez devoir basculer sur une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Cette solution est intéressante si vous ne prévoyez pas de vous rémunérer directement, mais que vous pensez plutôt réinvestir vos revenus locatifs dans la SCI. Si vous voulez creuser le sujet, nous l’abordons en détail dans chacun de nos programmes d’accompagnement, notamment par le biais du programme SCI Pro.

La SARL de famille

Vous avez la possibilité de bénéficier des statuts LMNP et LMP dans le cadre d’une SARL de famille.

L’intérêt de ce type de structure réside surtout dans le fait de pouvoir vous associer avec des membres de votre famille en ligne directe, afin d’investir. Le traitement fiscal reste le même que l’achat en nom propre. La différence, c’est que vous allez pouvoir repousser les limites de revenus imposées par ces statuts, puisque vous avez la possibilité de bénéficier de 23.000 euros par associé. En clair, si vous investissez à deux sous ce statut, le seuil de déclenchement pour les LMP passera à 46.000 euros.

Autre article :  Comment obtenir le classement en meublé de tourisme

En revanche, si vous choisissez cette option, le gérant majoritaire devra obligatoirement s’affilier à la sécurité sociale des indépendants, et devra donc payer des cotisations sociales en location meublée, alors même qu’il ne devrait pas forcément en payer s’il investissait en nom propre.

 

Qui doit payer des cotisations sociales en location meublée ?

En théorie, les cotisations sociales en location meublée sont déclenchées lorsque les personnes font les démarches pour s’affilier au régime social des indépendants. Cette affiliation est elle-même déclenchée par l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Seulement voilà, cette inscription n’étant plus une condition pour devenir loueur en meublé professionnel, beaucoup de personnes se sont demandées si elles étaient devenues redevables des cotisations sociales pour leur activité de location meublée. En effet, la frontière est devenue floue.

Les choses ont été clarifiées avec la loi de finances de 2021 et définitivement actées dans un communiqué de l’URSSAF en date du 15/11/2021.

Les cotisations sociales et les prélèvements sociaux en location meublée de longue durée uniquement

Si vous investissez en nom propre et que vous exploitez vos biens immobiliers en longue durée, deux cas de figure peuvent se présenter, en fonction du statut de loueur en meublé que vous avez.

Tant que vous restez sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Dans ce cas de figure, les loyers que vous percevez sont considérés comme des revenus issus de votre patrimoine privé. En revanche, vous allez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de votre revenu locatif imposable.

Par contre, si vous basculez sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les loyers seront désormais considérés comme des revenus professionnels. Vous serez alors redevable des cotisations sociales en location meublée.

Vous faites de la location saisonnière ou de courte durée

Si vous pratiquez une activité de location saisonnière ou de location meublée de courte durée en nom propre, les choses se compliquent un peu.

Dans cette situation, vous allez devoir payer des cotisations sociales en location meublée dès que vos revenus issus de cette activité dépassent 23.000 euros par an; toutes activités de location meublée confondues. En clair, vous allez payer des cotisations sociales à la fois sur les revenus de la location meublée de longue durée et de courte durée.

C’est pour cette raison que vous devez absolument anticiper tout changement dans vos revenus, et avoir pleinement conscience de ce qu’il peut se passer lorsque vous dépassez certains seuils (notamment les 23.000 euros de recettes annuelles).

Notez que si vous faites de la location de chambre d’hôtes, vous devez payer des cotisations sociales en location meublée dès que vous dépassez 5.268€ de recettes annuelles.

Les cotisations sociales en SARL de famille

Si vous décidez de faire de la location meublée en SARL de famille, seul le gérant majoritaire de la société devra s’affilier au régime de sécurité sociale pour les indépendants et donc, par conséquent, payer des cotisations sociales à l’URSSAF. Cette règle est valable pour les cotisations sociales sur les revenus de l’activité, mais n’affecte pas le régime des plus-values immobilières, qui sont soumises aux mêmes règles que dans le cadre d’un investissement en entreprise individuelle (LMP ou LMNP).

Faut-il payer des cotisations sociales en SCI ?

Si vous réalisez un investissement en SCI (à l’IS, donc), vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés. Vous n’avez donc pas à payer les cotisations sociales, puisqu’il n’y a pas de rémunération sortie de la société.

En revanche, si vous décidez de vous verser des dividendes, vous serez redevable des prélèvements sociaux à 17,2%, qui sont intégrés dans la flat tax à 30%. Vous avez également la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40%. C’est à vous de faire vos calculs en fonction de ce qui est le plus intéressant pour vous.

Dans le cas où vous décidez de vous verser une rémunération, notamment en tant que gérant de la SCI, alors cette dernière sera effectivement sujette aux cotisations sociales.

Comment sont calculées les charges sociales en location meublée de tourisme ou longue durée ?

Le taux des cotisations sociales en location meublée dépend principalement du résultat de votre activité.

En effet, vous allez voir que les cotisations sociales sont calculées selon plusieurs critères. Le taux appliqué à chacun de ces critères dépend presque toujours du montant des revenus que vous avez gagnés. Notez que si c’est un seuil de chiffre d’affaires qui déclenche les cotisations sociales, c’est en revanche sur vos bénéfices que ces dernières sont calculées.

En moyenne, le taux de cotisations sociales s’élève à 40% des bénéfices comptables de l’activité.

Vous avez un résultat déficitaire ou nul

Si vous enregistrez un résultat fiscal déficitaire ou nul, vous allez devoir payer une somme forfaitaire.

Autre article :  Pourquoi faire de la location meublée ?

En effet, contrairement à ce que l’on pourrait penser, un résultat négatif ou nul n’est pas synonyme de cotisations nulles. L’URSSAF a tout prévu.

Dans ce cas de figure, le montant des cotisations sociales sera de 1.145€.

Le résultat de votre location meublée est bénéficiaire

Si le résultat fiscal de votre activité est bénéficiaire, le taux global de cotisations sociales que vous allez payer est d’environ 40% des bénéfices.

Vous pouvez aller voir le tableau à jour et toutes les informations directement sur le site de la sécurité sociale des indépendants.

Comment payer moins de cotisations sociales en location meublée : le régime du micro social en location meublée de tourisme

Si vous proposez une maison ou un appartement en location saisonnière, ou si vous proposez des chambres d’hôtes en location, vous avez la possibilité d’opter pour le régime du micro social. Cette option est particulièrement intéressante pour les logements qui bénéficient du classement en Meublé de Tourisme, comme vous allez le voir.

Notez que si vous choisissez de bénéficier du régime micro social, les cotisations ne sont plus calculées sur les bénéfices, mais sur les recettes de la location. En fonction de votre situation et du montant des loyers que vous percevez, ce choix peut s’avérer plus intéressant que le régime par défaut. C’est donc à vous de faire vos calculs pour déterminer ce qui s’adapte à votre situation.

Pour pouvoir en bénéficier, vous ne devez pas dépasser 72.600€ de chiffre d’affaires (logement non classé) ou 176.200€ (logement classé). Si vous pratiquez la location meublée saisonnière sous le statut de la micro-entreprise, vous êtes automatiquement soumis au régime micro social.

Taux de cotisations en micro social :

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Vous avez certainement remarqué que, dans le cas d’une location meublée classée, les cotisations sociales sont particulièrement intéressantes en comparaison du régime par défaut. De plus, n’oubliez pas que ce classement vous permet de bénéficier de 71% d’abattement sur vos revenus tirés de la location de votre logement, et de ne payer des impôts que sur les 29% restants.

Investir en société pour ne pas payer de cotisations sociales en location meublée

L’autre option qui s’offre à vous, si votre objectif est d’éviter les cotisations sociales en location meublée, est d’investir par le biais d’une société à l’IS. C’est le cas d’une SCI à l’IS ou d’une SAS, par exemple.

Mais attention, si vous décidez de choisir cette option, gardez bien à l’esprit que c’est avant tout un type de structure destiné à favoriser le développement de votre patrimoine. En effet, tant que vous ne vous versez pas de rémunération, vous n’êtes redevable que de l’impôt sur les sociétés, qui est calculé sur vos bénéfices. Le taux est particulièrement attrayant pour la tranche inférieure à 38.120€, sur laquelle vous ne payez que 15% d’impôts. Au-delà, le taux est de 25%.

Cependant, si vous décidez de vous verser des dividendes, ceux-si seront taxés à hauteur de 30% :

  • 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu,
  • 17,2% de taux de prélèvements sociaux.

Charges sociales en meublé de tourisme : l’option du régime général sous conditions

Si vous faites uniquement de la location de courte durée, vous avez la possibilité de choisir de vous affilier au régime général.

Lorsque le chiffre d’affaires de l’activité de location meublée est compris entre 23.000 euros et 72.600 euros par an, les cotisations sont alors calculées sur le montant de votre chiffre d’affaires, et non sur les bénéfices. Le taux de cotisations est d’environ 35% au global, auquel s’ajoutent 15% dans la limite du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (le PASS).

Si vous décidez d’opter pour le régime général, les cotisations sont alors calculées sur le montant de votre chiffre d’affaires, déduction faite de la franchise des 23.000 euros et après un abattement de 60%. Si votre logement est classé en Meublé de Tourisme, l’abattement est porté à 87%.

Au final, le taux global des cotisations est de l’ordre de 19% pour les locations non classées et 6% pour les meublés de tourisme classés.

Échapper aux cotisations sociales en location meublée avec la gestion en agence : info ou intox ?

Si vous avez fait quelques recherches sur le sujet, vous avez certainement lu à droite et à gauche qu’il était possible d’échapper aux cotisations sociales en location meublée, à condition confier la gestion de votre bien immobilier à une agence.

Une réponse ministérielle à cette question a été publiée dans le Journal Officiel du 10 Juillet 2018 (réponse « Pellois »). Dans cette réponse, il est bien précisé que l’obligation d’affiliation à la sécurité sociale « ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » ».

Cependant, cette réponse, bien que ministérielle, n’a aucune valeur juridique. Dans les faits, aucune communication de l’URSSAF n’est venue la confirmer.

 

 

 


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36 Commentaires

  1. ELOY

    Je vous remercie pour vos éclairages qui sont concis et précis
    J’ai un petite question
    Je suis LMNP à 2 niveaux en en MCRO BIC
    1/location touristique type Airbnb inférieur a 23000 euros
    2/ location meuble longue durée a étudiants supérieur à 23000 euros
    Vais je payer des cotisations sociales même si je reste en LMNP car mes revenus du travail sont supérieurs a ces revenus LMNP
    Je vous remercie par avance
    Laurence

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Laurence,

      Effectivement, vous allez bien payer des cotisations sociales car vous faites de la location courte durée ET l’ensemble de vos revenus meublés dépassent les 23k€ à l’année.

      Julien

      Réponse
    • Pascal GUYOT

      Bonjour,
      Les gros travaux de réparation et rénovation sont ils déductibles en location meublée comme en déficit foncier?

      Réponse
      • Julien Loboda

        Bonjour Pascal,

        Ils sont comptabilisés dans les amortissements et sont donc déductibles pour un certain pourcentage du total chaque année.

        Réponse
  2. GODARD

    Bonjour,
    Je suis le Gérant d’une SARL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés le 21/10/1996 avec une date de commencement d’activité au 01/10/1996
    Au niveau de l’extrait Kbis, les activités principales sont les suivantes :
    – La conception, l’élaboration et la mise au point de tout produit ou de toute prestation de service utilisable dans le domaine de la communication, notamment multimédia : activité de marketing direct
    – Acquisition, location et gestion de tout immeuble appartenant à la société
    La société possède, à l’actif de son bilan, un appartement de 38 m2, parfaitement louable en l’état
    La société a été mise en sommeil avec effet au 01/12/2018 du fait de l’arrêt de la 1ère activité (conception, élaboration…) suite à la perte de ses 2 seuls clients
    La société a été remise en activité en date du 02/06/2022 dans la perspective d’exercer la 2éme activité prévue aux statuts (Acquisition, location et gestion de tout immeuble…)
    Rappel : l’article 221 5 b) du C.G.I prévoit que le changement de l’objet social ou de l’activité réelle d’une société emporte cessation d’entreprise.
    Pour éviter la cessation de l’entreprise, j’ai envisagé les solutions suivantes :
    – Transformation de la SARL actuelle en SARL de famille : les 3 associés sont mon conjoint, ma fille et moi
    – Option pour le régime des sociétés de personnes
    – Option pour le régime de franchise de base en TVA : C.A HT sera < à 82 800 €
    – Option pour le régime de Location Meublée Non professionnelle : les revenus tirés de la location de l’appartement de 38 m2 (seul actif de la société) seront :
    -< à 23000€ / an
    -< à 50 % du revenu global du loueur
    Ces solutions me permettraient :
    – D’assurer une activité à la société
    – De rentabiliser le bien à l’actif du bilan : C.A HT attendu 15 000 € / an
    – D’éviter l’application de l’article 221 5 b) du CGI, c’est-à-dire la cessation de l’entreprise
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci pour votre réponse

    Armand GODARD
    Gérant
    Portable : 06 86 86 10 30
    e-mail : [email protected]

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Armand,

      Je ne peux pas répondre à votre question dans un simple commentaire d’article. En effet, votre situation nécessite une étude plus approfondie, qui peut être discutée au travers d’une séance de coaching, si vous le souhaitez.

      Julien

      Réponse
  3. GODARD

    Bonjour Julien,

    Merci pour votre réponse. Je suis favorable à une séance de coaching, reste à en connaître les modalités
    Excellente fin de journée
    très cordialement

    Réponse
  4. Marc

    Bonjour Julien
    J’ai un SCI à l’is avec 3 appartements loués meublés courte durée.
    J’ai un recette plus de 23000 euros .
    Je doit déclarer au URSSAF?
    merci beaucoup

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Marc,

      Non, ce n’est pas nécessaire tant que vous ne vous versez pas de salaire.

      Réponse
  5. Jean-Marc

    Bonjour,
    J’ai des revenus annuels supérieurs à 23 000€ mais mes loyers LMNP proviennent d’un bail commercial signé avec la société Appart’City. Est-ce que je dois payer des cotisations sociales? Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Jean-Marc,

      Sauf erreur de ma part, les biens qui sont en gestion totale par une agence ou un tiers ne sont pas concernés par les cotisations sociales. Ceci étant dit, je vous recommande de vous rapprocher de votre caisse pour avoir une réponse définitive.

      Réponse
  6. Christophe Legrand

    Bonjour,
    Que se passe si un logement est loué en meublé (dans le cadre LMNP) pour de courtes et moyennes durées, mais de 2 jours minimum et sans durées maximales, c’est à dire qu’on ne le loue pas à la journée, pas à la semaine ni au mois, mais pour des durées completement differentes selon la demande.
    Si les recettes sur ce logement sont supérieures à 23 000euros, doit-on tout de même s’affilier au regime de cotisations sociales, sachant que l’on n’est pas dans le cadre de la loi qui indique clairement : « Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; »
    Merci d’avance pour votre réponse

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Christophe,

      Si vous louez pour des durées différentes, vous êtes bel et bien dans le cas d’une location à la journée, semaine ou mois : tout dépend de la durée.
      Exemple : vous louez pour 5 jours un logement, il s’agit d’une location à la journée.

      Dans tous les cas, dès que vous dépassez les 23k€ de recettes annuelles, vous êtes redevable des cotisations sociales, puisque vous pratiquez la location de courte durée.

      Réponse
      • Daniel Delage

        Bonjour, ma compagne a un studio meublé loué pour étudiants (5000 euros annuel). Et moi j’ai un appartement en location saisonnière qui rapporte 21000 euros par an. Nous faisons une déclaration d’impots commune. Dois je payer les charges sociales à l’Urssaf ? Si oui sur l’ensemble des 2 appartements ?
        Merci.

        Réponse
        • Julien Loboda

          Bonjour Daniel,

          C’est une question complexe car la fiscalité est un domaine avec de nombreuses spécificités. Ceci étant dit, si vous avez chacun une activité de loueur en meublé (et que vous faites donc bien la séparation entre le déclarant 1 et le déclarant 2 sur le Cerfa 2042-C-Pro) alors vos revenus issus de la location meublée seront traités de façon distincte.

          Il semblerait donc, dans votre cas, que vous ne soyez pas redevable des charges sociales (mais les prélèvements sociaux restent dus).

          Réponse
    • Stephane Patenere

      Bonjour
      Je suis lmnp depuis 3 ans
      Je loue un meublé de tourisme classé. Les revenus sont de 30000 euros en 2022.
      Je n’ ai jamais payé de cotisations sociales jusqu’à maintenant.
      Vais je avoir un rattrapage si je déclare a partir de maintenant ?
      Merci de votre réponse

      Réponse
      • Julien Loboda

        Bonjour Stéphane,

        En toute logique oui, vous allez subir un rattrapage sur la période où vous n’avez pas déclaré ni payé vos cotisations, alors que vous étiez théoriquement redevable de celles-ci.

        Réponse
  7. Michel Nialon

    bonjour
    je voulais savoir si on peut déclarer des location meublés (longue durée, pas de tourisme, pas professionnel) dans une micro entreprise ?

    Réponse
  8. xavier BELLEVILLE

    Merci pour vos articles toujours très instructifs.
    J’ai une situation un peu particulière car d’une part je suis en LMNP de longue durée au régime du réél et d’autres part j’ai une résidence secondaire à l’étranger que je loue par Airbnb.
    Est ce que je peux mixer le régime au réel et le régime du micro bic ou au contraire dois je unifier les deux sachant que le cumul va me faire passer au-dessus des 23 000 euros de limite pour le statut professionnel?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Xavier,

      Lorsque vous faites de la location meublée, un seul régime est possible pour tous vos biens : soit le réel, soit le micro-BIC. Il n’est pas possible d’avoir l’un ET l’autre.

      Réponse
  9. chlea

    Bonjour,
    Je loue un meublé pour 7 000 e à un étudiant et environ 2 000 e en saisonnier. J’ai toujours déclaré en 5ND. Je suis imposée
    La mairie m’a délivré un numéro pour la location saisonnière. S’agit-il alors d’un meublé classé?
    Quid des « locations soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale » (5NW)
    Je pourrais le déclarer plus avantageusement ?
    Je vous remercie de votre réponse. Cordialement.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Chlea,

      Le numéro délivré par la mairie n’a rien à voir avec le classement d’un meublé, c’est juste un numéro qui vous autorise à pratiquer la location meublée de tourisme (location saisonnière).

      Réponse
  10. Benjamin LALOS

    Bonjour,
    Si on dépasse le seuil de 23.000 € (20.000 e meuble longue durée et 10.000 € meublé de tourisme) et qu’on est soumis aux cotisations sociales de l’URSAFF.

    1-Si L’année suivante on a moins de 23.000 € on peut revenir au régime « classique »

    2-quand on paie les cotisation urssaf, les 17,2% dus sur la déclaration IRPP ne sont pas du ou alors ils se cumulent avec les cotisations sociales URSAFF?
    Bien à vous,

    Réponse
  11. OPHELIE OBERTI

    Bonjour,

    Je suis en LMNP pour 2 appartements.
    Je viens d en récupérer un comme résidence principale mais depuis mai je fais de la location saisonnière ( donc limité à 120 jours ) si je génère 22900€ de revenus de location meublée courte durée et 9000€ de revenus de location meublée de bail de 1an ( ce qui va être le cas)
    – devrais je également payer des cotisations sociales? ( toujours en comptant que cela restera inférieur à mes revenus salariés ) ?
    -est il possible que l URSSAF consiedere que si j avais fait une année entière de location j aurai dépassé le seuil des 23000€ de Airbnb?

    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Ophélie,

      Oui, vous allez devoir payer des cotisations sociales, puisque le total de vos recettes meublées dépassera les 23k€, avec une partie sur de la location de courte durée, et ce indépendamment de vos autres revenus à côté.

      En ce qui concerne le seuil, il y a bien un prorata qui est fait par rapport à la période de location, sauf si vous avez démarré ou arrêté l’activité au cours de l’année.

      Réponse
  12. ju

    Bonjour,
    La location meublée n’étant plus une niche fiscale, n’est-il pas mieux maintenant de créer une SASU pour louer ses biens immobiliers ‘(je parle de ceux qui font plus de 80 000 euros de CA par an)
    Flat tax + IS = 50% et basta.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Julien,

      Effectivement, la création d’une SASU est adaptée, dans la mesure où vous souhaitez faire de la location meublée un réelle activité.

      Réponse
  13. Aurélien

    Bonjour, je me pose exactement les mêmes questions que Benjamin LALOS postées en mai dernier.

    Ce que l’on trouve sur internet est assez flou sur le sujet, auriez-vous la bonne réponse?

    Pour rappel voici sa question :

    « Bonjour,
    Si on dépasse le seuil de 23.000 € (20.000 e meuble longue durée et 10.000 € meublé de tourisme) et qu’on est soumis aux cotisations sociales de l’URSAFF.

    1-Si L’année suivante on a moins de 23.000 € on peut revenir au régime « classique »

    2-quand on paie les cotisation urssaf, les 17,2% dus sur la déclaration IRPP ne sont pas du ou alors ils se cumulent avec les cotisations sociales URSAFF?
    Bien à vous, »

    Merci!

    Aurélien

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Aurélien,

      Le sujet est flou mais il semblerait (à confirmer, cependant) qu’il soit possible de revenir au régime classique, puisque vous ne remplissez plus les conditions.

      Quand vous payez les cotisations, les prélèvements sociaux ne sont plus dus (vous n’allez pas passer deux fois à la caisse).

      Réponse
  14. Franck

    Bonjour Julien,
    J’ai plusieurs studios que je loue en bail mobilité, et mon 2pièces loué en saisonnier résidence principal. Je déclare en 2022 des revenus supérieurs a 23000euros et logiquement, l’URSSAF me demande de m’enregistrer. Quel statut choisir parmi les trois proposés? Quel est le plus avantageux et le plus simple d’usage? (je suis un phobique administratif…). Je n’ai pratiquement pas de revenus par ailleurs. Merci!

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Franck,

      Impossible de te faire une réponse précise car cela dépend de plusieurs paramètres : tes revenus, ton régime fiscal (réel ou forfaitaire), si tes logements sont classés ou non, etc.

      Je t’invite à te renseigner davantage sur le site de l’URSSAF pour avoir une idée du coût des différentes options.

      Réponse
  15. Mathieu

    Bonjour Julien,

    Merci beaucoup pour cet article.
    J’exploite actuellement plusieurs appartements en LMNP avec des loyers >23 000€ mais < 50% des mes revenus.
    Ils sont actuellement tous en location longue durée.

    J'hésite à en passer certains en location courte durée.
    Si j'ai bien compris dans cette hypothèse, je resterais LMNP (tant que mes loyers sont< 50% des mes revenus) mais je paierais désormais des cotisations sociales à hauteur de 41% ?

    Est-ce que je conserverais mes déficits générés en LMNP location longue durée ?

    Quel est le calcul exact des cotisations + TMI ? Si je prends l'exemple d'une TMI à 30% et 10 000€ de base imposable.
    Le total à payer est de 7100€ ( =71% soit 41% de cotisations + 30% de TMI) ou 5870 € ( 4100€ de cotisations + 30% du restant soit 1770€.

    Merci beaucoup par avance pour votre retour,
    Mathieu

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Mathieu,

      Effectivement, dans cette hypothèse, vous resteriez LMNP mais vous seriez redevable des cotisations sociales. Cela n’affecte en rien vos déficits générés en LMNP longue durée, si ce n’est que les cotisations deviennent des charges, que vous allez donc pouvoir déduire de vos recettes lorsque vous ferez le bilan annuel.

      Pour le calcul exact, cela dépend de nombreux paramètres (déficit ou pas, micro-BIC ou régime réel, etc). Aussi, je vous invite à vous rendre sur le site de l’URSSAF pour obtenir davantage d’informations, en fonction de votre situation.

      Réponse
      • Mathieu

        Bonjour,
        Merci beaucoup d’avoir pris le temps de répondre.

        Réponse
  16. rachida

    Bonjour et merci pour ce site,
    Nous avons 4 appartements que nous louons.
    Nous souhaitons créé 4 EI en LMNP, donc 4 créations de siret.
    Nos revenus fonciers dépassent les 23 ke par an.
    Serons nous soumis aux charges sociales?
    Merci et bonne soirée

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,

      Pourquoi avez-vous créé 4 EI différentes ?

      Dans tous les cas, c’est au niveau des recettes du foyer fiscal que s’apprécie le fait d’être soumis ou pas aux cotisations, donc dans votre cas, à priori, vous le serez.

      Réponse

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