Pour cette première vidéo du défi « une vidéo par jour pendant un mois », j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Séverine, une lectrice du blog. Celle-ci me demandait s’il valait mieux acheter cash ou à crédit.

Transcription de la vidéo

Cette question peut se poser légitimement si vous avez les moyens d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers en cash. Il n’y a pas forcément besoin d’avoir des moyens énormes pour ça. Il y a des endroits en France, encore aujourd’hui, où on peut trouver des biens immobiliers à partir de dix ou quinze mille euros, pour des parkings. Mais on peut même trouver des appartements qui commencent à vingt ou vingt-cinq mille euros, voire des toutes petites maisons dans des coins pas trop fréquentés. Donc, par rapport à des 100.000€, 200.000€ voire 500.000€, c’est un budget beaucoup plus accessible pour un financement cash.

Mais cette question d’acheter cash ou à crédit est toujours intéressante parce que, effectivement, la réflexion première c’est de se dire je vais acheter cash parce que comme ça au moins j’ai pas de crédit à faire à la banque. Alors, est-ce que c’est forcément une bonne idée ?

Déjà, pour clarifier les choses, on va parler ici d’un investissement locatif et non pas d’achat de résidence principale. Dans le cadre d’un investissement locatif, le crédit est une très bonne idée (et je vais vous expliquer pourquoi) alors que dans le cas d’une résidence principale, bien évidemment l’objectif c’est de se débarrasser plus vite possible de la dette. Donc, si on peut minimiser cette dette voire faire en sorte que qu’elle n’existe pas, c’est une excellente idée puisque c’est une habitation, ça vous rapporte pas d’argent. Plus vite elle est payée, plus vite ce coût non négligeable va disparaître.

Acheter cash

Si vous avez les moyens d’acheter cash, il faut quand même savoir qu’il y a des avantages qui sont bien réels, au fait de payer au comptant son investissement locatif. Je vois au moins trois avantages majeurs.

Le premier, et le plus évident, c’est que vous n’avez pas de crédit à rembourser. Ça veut dire que vous allez bénéficier immédiatement de l’intégralité des loyers. C’est quand même plutôt sympa de se dire que, quand on a un appartement qui ramène 500 euros par mois, on a 500 euros par mois dans la poche ! Alors, bien sûr, après il y a toujours des frais annexes (frais d’entretien, charges de copropriété, impôts, toutes ces choses là). Mais, néanmoins le plus gros poste de dépenses sur un investissement locatif, c’est bien souvent le crédit. Donc, si on se débarrasse de cette charge, effectivement on récupère un cash-flow qui est très intéressant.

Le deuxième avantage, c’est que c’est beaucoup moins contraignant et beaucoup moins stressant parce qu’on élimine le souci de la demande de financement. C’est beaucoup moins stressant puisque, si on n’a pas de mensualité de prêt à rembourser tous les mois à la banque, on est quand même plus serein.

Le troisième et dernier avantage, c’est que dans la négociation vous aurez plus de poids en achetant cash qu’en achetant à crédit, pour la simple et bonne raison que si vous achetez cash et que vous ne mettez pas de conditions suspensives d’obtention de prêt sur le compromis, ça va nettement à rassurer le vendeur en face. Il aura la certitude qu’il va vendre son bien et qu’il ne va pas se retrouver au bout de deux mois avec un acheteur potentiel qui n’aura pas obtenu son financement. Donc là, si vous voulez, dans la négociation, vous pouvez avoir plus de poids dans le sens où si vous donnez la garantie au vendeur que son bien va se vendre, il sera peut-être plus enclin à faire une concession sur le prix.

Maintenant, quels sont les avantages à acheter à crédit ?

Le premier avantage de faire appel à un financement pour acheter un bien immobilier, c’est que vous allez bénéficier d’un effet de levier. C’est-à-dire que vous allez pouvoir acheter quelque chose de cher avec pas ou peu d’argent en fonction de si vous faites un apport ou non. Cela ce vous permet quand même de garder une partie (voire l’intégralité) de votre épargne pour autre chose.

Le deuxième avantage, c’est que nous sommes aujourd’hui sur des taux d’intérêt qui sont extrêmement bas. Emprunter de l’argent n’a jamais coûté aussi peu cher. Donc, par exemple, si vous avez cent mille euros et que vous hésitez à investir ces cent mille euros dans un bien immobilier, posez vous la question. Entre un prêt immobilier qui a un taux entre 1,30% et 2 % en fonction de la durée d’emprunt, de votre âge et puis du moment où vous regardez cette vidéo; et une assurance vie ou un autre produit financier sécurisé qui va vous rapporter 3,5% par an, vous avez tout intérêt à faire appel au crédit. Celui-ci va vous coûter moins cher que ce que va vous rapporter votre argent placé. En plus de ça, il faut être conscient aussi qu’avoir cent mille euros placés sur un compte ce sera quand même une sacrée arme de négociation quand vous allez demander un financement, parce que vous allez quand même afficher un profil qui est très attrayant pour un banquier.

Un autre avantage de faire appel au financement à crédit, c’est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers. Si vous financez cash, et en fonction du mode d’exploitation que vous allez faire (non meublé, meublé réel simplifié ou micro bic), votre imposition va pouvoir varier de façon importante. Mais si on prend le cas le plus basique, c’est à dire si vous faites de la location nue (même si c’est pas le thème principal du blog), lorsque vous allez faire appel au crédit vous allez au moins pouvoir déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, ce qui va diminuer votre base imposable.Après, effectivement, si vous partez sur du meublé, en fonction d’un abattement de 50 % ou de 71%, voire si vous faites une exploitation au régime réel simplifié, cela va changer la donne. Mais quoi qu’il en soit, sur du réel simplifié par exemple, les intérêts d’emprunt sont aussi une charge déductible de vos revenus locatifs. Donc vous avez tout intérêt à avoir des intérêts à déduire de vos revenus pour minimiser votre base imposable.

Le cas de Séverine

Par rapport à la question initiale qui avait été posée par Séverine, effectivement, dans son cas un peu particulier c’était j’ai un investissement locatif qui est pleinement payé. Ce bien est loin et elle n’a pas le temps de s’en occuper.

Sa question était de savoir si c’est judicieux de le vendre et de réutiliser l’argent de la vente pour investir dans d’autres appartements ou petites maisons, donc dans une zone différente, moins chère mais plus rentable. Ma réponse est oui, sans hésitation. Séverine, fais un calcul global. Effectivement, si ton investissement actuel Te rapporte 6 %, par exemple, et qu’avec le prix de la vente tu peux avoir plusieurs investissements qui vont te rapporter entre 10% et 12%, en moyenne, alors oui tu as tout intérêt à le faire.