Dans cette neuvième vidéo du défi vidéo 30 jours, je réponds à plusieurs questions de Fabien, un lecteur du blog, au sujet du statut LMNP.

Transcription de la vidéo

Salut, c’est Julien. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui, j’aimerais répondre à une question qui m’a été posée par Florian et qui concerne le statut LMNP.

Avant que je ne réponde à tes questions, Florian, il faut bien que je te mette en garde malgré tout. Je suis pas expert-comptable, je ne suis pas avocat fiscaliste et je ne suis pas notaire. Je ne peux pas légalement te donner de conseils qui s’adaptent spécifiquement à ta situation. En revanche, ce que je peux faire c’est te donner des pistes, des grandes lignes par rapport à mon expérience et par rapport à ce que je peux connaître. Néanmoins, je t’encourage vivement à te rapprocher d’une personne compétente, dont c’est véritablement le métier, pour avoir un avis qui s’adapte parfaitement et complètement à ton cas de figure.

Déduction de frais de notaire en LMNP

Pour la première question, tu m’as demandé si on pouvait déduire l’intégralité des frais de notaire, quand on est en LMNP, la première année d’exploitation. La réponse c’est oui, tu déduis l’intégralité des frais de notaire et pas uniquement la part qui revient aux notaires. Pour ça, il faut que tu déclares comme date de début d’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel la date à laquelle tu vas signer chez le notaire.

Que se passe-t-il si je ne loue pas ?

Ensuite, tu m’as demandé : « Si j’achète mon bien en cours d’année mais que je ne le mets pas tout de suite en location, par exemple si je dois faire des travaux dedans, et que finalement l’année s’écoule. On arrive en 31 décembre et je n’ai pas encore eu de locataires, qu’est-ce qu’il se passe ? ». En fait, ce qui va se passer, c’est que tu vas enregistrer des sorties d’argent mais en face de ça mais tu n’auras pas de rentrées, pas de chiffre d’affaires. Ce n’est pas grave, tu vas donc enregistrer un déficit. Ce déficit, tu vas pouvoir le reporter sur les années suivantes pendant dix ans. C’est ce qu’il s’est passé sur mon tout premier investissement en saisonnier. J’ai signé au mois de décembre et je ne l’ai mis en location qu’au mois d’avril l’année d’après.

Peut-on faire soi-même les travaux en LMNP ?

Ensuite, tu m’as posé une troisième question. Tu m’as demandé, si tu faisais les travaux toi-même plutôt que de passer par des professionnels, est-ce que tu pouvais quand même passer en charge le coût des matériaux ? Alors, déjà, je vais apporter une correction. Les travaux ne passent pas en charges mais en amortissements. Cela veut dire que tu vas amortir le coût des travaux sur plusieurs années. Ce nombre d’années va être défini par ton expert comptable. Après, si tu les fais toi-même, bien évidemment tu pourras les amortir. Simplement, ce qui va se passer, c’est que comme ça va te coûter moins cher que si tu passais par des artisans, puisque tu n’auras pas la main d’œuvre à payer, tu auras moins de choses à amortir.

Vaut-il mieux mettre les compteurs à son nom ?

Enfin, tu m’as posé une dernière question. Tu m’as demandé si les compteurs il valait mieux les mettre à son nom ou les mettre au nom des locataires ? Ça va dépendre de toi et de ton mode d’exploitation. Si tu fais de la location longue durée, en meublé à l’année par exemple, je ne vois pas de contrainte à mettre les compteurs aux noms des locataires. Par contre, si tu décides de faire de la location plus courte durée (location saisonnière voire location moyenne durée), ce sera quand même mieux de mettre les compteurs à ton nom. Je vais prendre un exemple qui est très parlant et que je connais le mieux : la location saisonnière. Tu imagines bien que je ne vais pas mettre le compteur au nom des locataires tous les deux jours. Faire une ouverture et une fermeture de compteur, c’est juste impossible à gérer.

Du coup, ce que j’ai fait, c’est que les compteurs sont à mon nom. Ensuite, je l’inclus dans le forfait à la nuitée que je vais facturer au locataire, c’est à dire que j’étudie le seuil de rentabilité. À partir de là, je sais combien il faut que je facture ma nuit pour pour être rentable et gagner de l’argent.

N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous avez pensé de cette vidéo.