Investir dans l’immobilier est un bon moyen d’accroître ses revenus, mais payer des impôts supplémentaires peut anéantir votre stratégie. L’argent tiré de vos locations foncières est plus profitable sur vos comptes bancaires que sur ceux du fisc !
En étudiant les dispositifs de défiscalisation, vous pouvez profiter de montages financiers parfaitement légaux qui diminuent votre base imposable.
L’analyse des avantages fiscaux doit faire partie de votre plan d’investissement immobilier, bien avant l’achat du bien. En anticipant la partie fiscale d’un achat de logement, vous mettez toutes les chances de votre côté pour optimiser vos finances.
Dans cet article, je passe en revue les différents leviers fiscaux que vous pouvez actionner pour profiter de la défiscalisation immobilière.
Défiscalisation immobilière : des avantages financiers pour vous !
Investir pour profiter de défiscalisation immobilière est une stratégie qui permet de se construire un patrimoine tout en diminuant son assiette fiscale. Passons en revue les principales sources de défiscalisation en immobilier.
La défiscalisation en immobilier locatif neuf avec la loi Pinel
Si vous cherchez à investir dans le neuf, vous pouvez profiter de dispositifs de déductions d’impôts classiques qui vous permettront de baisser votre assiette fiscale. Nombre de programmes immobiliers fleurissent avec de hauts rendements annoncés. Restez néanmoins prudent avec les calculs alléchants mis en avant.
Avec ce type de programmes défiscalisants, les investisseurs profitent de déductions de charges sous réserve d’engagements de location tout en respectant des conditions spécifiques définies par la loi.
Par exemple, en Pinel, selon que vous envisagez de louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans, la déduction fiscale est égale à 12%, 18 % ou 21 %.
En complément, ces conditions sont assorties de plusieurs contraintes, notamment géographiques. Vous ne pourrez pas investir où bon il vous semble puisque des communes ont été identifiées par l’État pour répondre à la demande du marché immobilier locatif déficitaire.
Cette stratégie est intéressante pour les investisseurs ne voulant pas se lancer dans des travaux de rénovation.
La défiscalisation dans l’ancien avec la loi Malraux
L’État français a instauré diverses opérations fiscales pour aider à réhabiliter les centres anciens dégradés et revitaliser les villes. Pour redonner de l’attractivité à certaines zones, plusieurs dispositifs fiscaux ont vu le jour. Que ce soit en investissant dans un appartement ancien ou un immeuble à rénover, vous trouverez facilement un montage fiscal avantageux qui vous permettra de réduire ou d’annuler votre imposition.
Parmi les outils de défiscalisation immobiliers, la loi Malraux vise les logements situés dans des zones identifiées remarquables faisant l’objet de plans spécifiques. Dans ce cas, l’engagement de location est de 9 ans et le pourcentage d’économies d’impôts se calcule en fonction du type de plan établi. Jusqu’à 30 % des dépenses de travaux peuvent être déduits, ce qui entraîne une baisse d’impôts intéressante. Ce type de réduction est plus adapté aux investisseurs recherchant des sources de défiscalisation, sans se soucier de la rentabilité.
Loi Monuments Historiques : la défiscalisation dans le patrimoine
Un régime spécifique a été créé pour les bâtis classés, inscrits ou labellisés au titre des Monuments Historiques. Le contribuable a la possibilité de déduire de ses revenus les charges d’entretien, d’exploitation et de gestion. Mis en place pour entretenir le patrimoine architectural à caractère historique et artistique, le dispositif de réduction fiscale Monuments historiques impacte la base imposable sans aucune restriction de montant.
Ces opérations de réhabilitation font l’objet d’une surveillance étroite des Architectes des Bâtiments de France. De surcroît, les conditions de réductions sont également liées à l’occupation des lieux par le propriétaire et à l’ouverture au public. Ici aussi, des impératifs de durée de détention sont requis sous réserve de perdre le bénéfice des avantages fiscaux.
Les programmes de défiscalisation Monuments Historiques visent les contribuables fortement imposés. Les opérations ont pour principal objectif de sauvegarder le patrimoine immobilier de caractère.
Le déficit foncier pour diminuer ses revenus locatifs en LMNP/LMP
S’il y a un levier fiscal que je recommande aux investisseurs locatifs, c’est bien l’exploitation en LMNP et LMP afin de profiter des déductions de charges et des frais de gestion ainsi que de l’amortissement en régime réel. Les rénovations complètes de biens immobiliers génèrent des charges et des frais que vous déduisez de vos gains locatifs.
Si vos dépenses sont supérieures à vos loyers, vous créez des déficits fonciers. Dans ce cas, le déficit est profitable puisqu’il est reportable sur les années suivantes à hauteur de 10 700 € pendant 10 ans.
Ce calcul d’optimisation fiscale s’adresse aux investisseurs à la recherche de rentabilité prêts à engager de lourds travaux de rénovation ou de transformation de logements anciens. Plus les travaux sont lourds, plus vous pouvez réduire votre imposition.
La récupération de TVA en Censi Bouvard
Certains principes de défiscalisation en immobilier permettent de récupérer la TVA sur l’achat. C’est notamment le cas du dispositif Censi Bouvard qui se réalise avec les résidences de services.
En investissant dans des résidences qualifiées pour étudiants, personnes en situation de handicap, seniors ou EHPAD, les propriétaires peuvent profiter de la restitution de TVA en s’engageant à conserver le bien pendant 20 ans tout en respectant plusieurs critères réglementaires.
Ce logement en meublé est exploité avec un bail commercial. Il décharge ainsi le propriétaire bailleur des tracas de gestion puisque l’exploitation est déléguée à une société de gestion.
Louer un bien immobilier en Censi Bouvard est plus adapté aux investisseurs souhaitant bénéficier d’optimisations fiscales tout en se déchargeant des contraintes immobilières classiques en matière de gestion et d’exploitation.
Le régime d’abattement et d’exonération des plus-values en SCI
La revente immobilière génère des plus-values pour les particuliers taxées à hauteur de 19 % et supportant des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Lorsqu’on réalise des acquisitions de parts en SCI à l’impôt sur le revenu, les contribuables peuvent, dans certains cas, bénéficier d’abattement ou d’exonérations totales.
À partir de la 22ème année, le contribuable voit l’annulation de l’imposition sur les plus-values. Il faudra attendre 30 ans pour ne plus être soumis aux prélèvements sociaux. À noter que si le bien est occupé à titre de résidence principale par l’un des associés de la SCI, ce dernier sera exonéré de taxation sur la plus-value. L’absence d’imposition s’applique également en cas de vente à un organisme HLM, une mairie ou à un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI).
En cas de revente d’un bien exploité en SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable, amortissements compris.
L’investissement en SCI se prête parfaitement aux investisseurs souhaitant minorer leur imposition. En effet, en investissant en SCI à l’IR, les associés sont imposés à hauteur de leur part dans la société. Pour ce qui est de la SCI à l’IS, elle relève de l’imposition sur les sociétés.
Le conventionnement pour défiscaliser ses loyers avec le dispositif Cosse
Vous recherchez une possibilité de location à fort taux de défiscalisation ? Le dispositif Cosse offre des taux très attractifs allant de 15 % jusqu’à 85 % ! Dans ce cas, vous signez un engagement avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour louer votre bien à des foyers disposant de faibles ressources.
En passant par l’intermédiation locative ou des agences immobilières sociales, le paiement de vos loyers est garanti. En outre, ces organismes vous déchargent d’une gestion contraignante.
L’investissement Cosse se prête parfaitement aux investisseurs à la recherche d’avantages fiscaux puissants. Tout en optimisant son imposition, il permet de fournir des habitations décentes à des ménages en grande difficulté pour se loger.
Défiscalisation immobilière : une stratégie puissante à mettre en place
Défiscaliser ses revenus immobiliers se réalise en utilisant différents leviers. Certaines techniques sont cumulables entre elles. Selon vos propres objectifs, privilégiez un mode d’acquisition et d’exploitation pour tirer parti des meilleurs bénéfices fiscaux s’adaptant à votre situation financière. Investir n’est plus pénalisant au regard des économies d’impôts envisageables.
Si la stratégie de défiscalisation immobilière n’est pas votre principal objectif, vous pouvez alors privilégier des programmes plus ciblés vers l’optimisation patrimoniale. Pour en savoir plus, je vous ai préparé des fiches qui reprennent l’ensemble des opérations immobilières :