Peut-être que vous vous demandez quelles sont les différences entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Aujourd’hui, j’ai décidé de déterrer ce sujet que j’avais déjà traité il y a quelques mois dans une vidéo. La raison principale, c’est que quelques petits changements sont intervenus il y a quelques semaines sur ces deux statuts.
Dans cette vidéo, je vous explique donc quelles sont les caractéristiques de ces deux statuts et quelles sont les conditions pour passer de l’un à l’autre.
Deux statuts pour une même activité
Tout d’abord, ce qu’il est important de comprendre, c’est que ces deux statuts sont ceux que vous pouvez prendre lorsque vous faites de la location meublée en tant que personne physique.
Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMP) est celui qui est attribué par défaut lorsque vous commencez à faire de la location meublée et que vous vous inscrivez aux Greffes du Tribunal de Commerce. Vous recevez alors un numéro de SIRET qui vous permet de déclarer le début de votre activité.
Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), quant à lui, ne peut être obtenu que si vous répondez à plusieurs critères, de façon simultanée.
Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut du LMNP présente l’intérêt de combiner les avantages à la fois de la fiscalité des entreprises et de la fiscalité des particuliers.
En effet, avec le LMNP, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié d’imposition. Celui-ci vous permet de déduire de vos revenus locatifs deux catégories de dépenses:
- Les charges d’exploitation: intérêts d’emprunt, électricité, assurance, etc.
- Les amortissements comptables: l’appartement, les travaux et le mobilier.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ces principes, je vous recommande de lire l’article dans lequel j’explique comment la location meublée vous permet de ne pas payer d’impôts.
Vous comprenez donc que vous pouvez facilement, et pendant de longues années, ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.
Mais, surtout, lorsque vous allez vouloir revendre, vous allez être soumis à la plus-value des particuliers. Ainsi, votre plus-value sera calculé par rapport à votre prix d’achat réel, sans tenir compte des amortissements réalisés.
En revanche, avec le statut LMNP, vous n’êtes pas assujetti à la TVA. Cela signifie que vous n’aurez ni à la collecter, ni à la reverser.
Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Pour devenir LMP, vous devez désormais remplir deux conditions simultanées:
- Gagner plus de 23.000€ par an en location meublée.
- Ces revenus doivent représenter plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Cela signifie que vous ne basculez pas automatiquement LMP dès lors que vos revenus ont dépassé le seuil de 23.000 euros. En effet, il faut encore que la somme gagnée soit plus importante que l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal.
Au-delà de cet aspect, le LMP vous permet de collecter et de récupérer la TVA.
Enfin, le dernier aspect à prendre en compte est celui de l’amortissement: il est déduit du prix d’achat initial de votre bien immobilier dans le calcul de la plus-value. En revanche, vous pouvez être exonéré (partiellement ou en totalité) si vous avez au moins cinq ans d’ancienneté en LMP.
Est-ce que, vous aussi, vous pensiez devoir passer en LMP dès les 23.000 euros dépassés ? N’hésitez pas à partager votre avis et vos questions dans les commentaires.
Bonjour, merci pour votre article très intéressant. Est-ce que ce seuil de 23 000€ s’applique uniquement aux revenus de la location courte durée ou touristique ou il concerne aussi les revenus d’un meublé classique (bail d’un an)? Merci d’avance. Cordialement
Bonjour, le seuil de 23.000 euros s’applique à toutes les formes de locations meublées.
Merci. ce s’applique aux revenus de toutes formes de locations meublées. Les revenus, ce sont les recettes moins les charges ? merci d’avance.
cordialement
Non ce sont simplement les recettes. Si on fait recettes-charges alors on parlera plutôt de résultat.
Bonjour Julien,
Lorsque l’on a une chute de revenu sur une année qui nous fait passer dans le cas du LMP car:
1) au delà des 23000 euros revenus LMNP
2) les revenus LMNP dépassent nos revenus du foyer fiscal
Est-ce que l’on peut revenir en LMNP l’année suivante si nos revenus remontent ou l’on reste bloqué par la suite en LMP?
Merci pour cette vidéo très intéressante.
Gérald
Bonjour Gerald,
En fait, le passage du LMNP au LMP n’est pas obligatoire, il se fait sur demande du loueur. Tu n’es donc pas obligé de basculer LMP sous prétexte que tu y es éligible. Par contre, en LMP tu as un avantage énorme: tu peux déduire tes déficits de l’ensemble de tes revenus et pas seulement tes revenus de même catégorie.
En revanche, une fois que tu y es, tu peux revenir LMNP mais cela va supposer de basculer des biens « pro » vers des biens « perso » et donc une revente à toi-même, ce qui complique un peu la chose…
En clair, je ne vois pas forcément un grand intérêt à être LMP, sauf si ton patrimoine meublé commence à vraiment grossir…
« En fait, le passage du LMNP au LMP n’est pas obligatoire, il se fait sur demande du loueur. Tu n’es donc pas obligé de basculer LMP sous prétexte que tu y es éligible »
Vous voulez dire que même si on dépasse ces 23000€ de revenus, on peut choisir de rester en LMNP ?
Ce qui est obligatoire, c’est la cotisation RSI ?
Merci d’avance
Bonjour Julien et merci pour cette video, mais je pense que si nous pouvons basculer en statut LMP c’est préférable que de rester en LMNP, avec la possibilité de déficit à reporter sur les autres revenus et l’absence de taxe sur les plus values.
Bonjour
Je voudrais savoir si je suis exonéré ou pas de l’IFI.
Voici ma situation, j’ai 210 000 euros annuel de CA en location meublée, avec un revenu annuel de 15 000 euros.
Les biens sont à mon nom propre depuis 2008
Cette activité constitue l’essentiel de mes activités économiques.
Je n’ai pas d’autre revenu, et je ne peux pas utiliser le plafonnement car j’ai vendu un bien immobilier en 2017 qui me fait ressortir une plus-value et modifie mon revenu imposable de référence qui passe à 100 000 euros
J’ai bien les 2 conditions pour considérer que les biens sont affectés et qualifiés à l’activité professionnelle si
+ de 23 000 euros de recettes
+ de 50% de mes revenus professionnels.
Je suis en LMNP non enregistrée au RCS, mais en date du 8 février 2018 le conseil constitutionnel a modifié la donne, il n’y a plus cette condition.
Suis-je par défaut en LMP ?
Du fait que les biens sont affectés et qualifiés à l’activité professionnelle DANS LE RESPECT DES DEUX CONDITIONS ci-dessus, que mon activité constitue l’essentiel de mes activités économiques, que cette activité est exercée par moi-même et que j’ai actuellement un statut de LMNP que je ne veux pas changer, puis je bénéficier de l’exonération de l’IFI au 01 janvier 2018 ?
cordialement
patrick
Bonjour Patrick, je ne peux pas répondre à cette question (légalement), je vous recommande de vous rapprocher d’un expert-comptable, qui saura vous apporter une réponse par rapport à votre situation précise (pour votre question sur l’IFI).
Concernant le passage en LMP, je suis justement en attente d’une réponse de mon expert-comptable sur le sujet, afin de savoir si la bascule est automatique ou si nous gardons, malgré tout, le choix de rester en LMNP.
Bonjour Julien,
La réponse de ton comptable concernant la bascule automatique ou par choix du statut LMNP / LMP , m’intéresse beaucoup.
SI tu pouvez nous la partager 😉
Il en est de même pour moi, Julien. Je désirerais savoir si, en accomplissant ces deux conditions, on est tenu de passer en pro. Merci d’avance !
Je ne crois pas, il faut s’inscrire pour être LMP. Pas d’inscription et on reste lmnp:
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition
Bonsoir,
Quelqu’un a t-il eu confirmation du passage automatique au statut LMP lorsque les deux conditions sont remplies ou que l’acces au LMP se fait sur demande?
Bonne soirée.
Bonjour,
Votre site et vos vidéos m’ont bien intéressés.
J’ai une question précise, qui recoupe les échanges de mai et juin 2018 sur votre site concernant le statut LMP.
Ayant 4 biens meublés et satisfaisant aux conditions du statut LMP que je souhaite, en accord avec mon expert-comptable, depuis 3 semaines il m’a été impossible de me faire immatriculer sur infogreffe, en EI et en case activité « loueur meublé professionnel », chaque fois l’instructeur arrête l’inscription et indique qu’il faut passer par le CFE-URSSAF. Lorsque je suis sur ce dernier site il n’y aucune case que concerne ce statut LMP.. on tourne en rond. Le site impot.gouv.fr n’apporte aucune solution sur ce point, les conseillers sont injoignables, et impossible d’avoir le SIE par téléphone et pas possible de se déplacer.
Avez vous un éclairage ou une expérience sur ce point, dois-je m’adresser à un fiscaliste ?
Merci d’avance de votre attention
Bonjour,
Effectivement, la démarche est d’envoyer un formulaire POi de début d’activité au CFE compétent, rattaché à la CCI de la ville dans laquelle vous exercez votre activité.