10 erreurs à éviter en immobilier en 2023

par | Juil 19, 2023 | Investir, Podcast | 0 commentaires

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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier d’ici quelques mois, afin de préparer votre retraite, de vous constituer un patrimoine ou bien un complément de revenu ? C’est une excellente idée, à condition de faire les choses correctement. En effet, pour qu’un projet immobilier se passe bien, il est important d’éviter les écueils que font beaucoup de débutants et qui peuvent complètement anéantir leur projet. Dans cet article, nous passons en revue les 10 erreurs les plus fréquentes et que vous devez absolument éviter.

 

Ne pas avoir de stratégie d’investissement

La première erreur à éviter si vous voulez investir dans l’immobilier, c’est tout simplement de ne pas établir de stratégie. En effet, vous lancer dans l’immobilier doit répondre à un objectif.

Vous devez donc vous poser un certain nombre de questions importantes, telles que :

  • Quel objectif voulez-vous atteindre ?
  • Dans quel délai ?
  • Avec qui allez-vous être associé ?
  • Par quel véhicule : location nue, location meublée, location sous forme sociétale ?
  • Est-ce que vous allez viser une exploitation en la location courte durée, longue durée, local commerciale ?
  • Etc.

Ce sont des exemples de questions que vous avez besoin de vous poser pour établir votre projet et ne pas broder au fur et à mesure, ou encore pour ne pas inventer la manière dont vous allez investir au fur et à mesure.

C’est véritablement une des erreurs à éviter en immobilier pour réussir à investir durablement.

Choisir les mauvais projets est une erreur importante à éviter en immobilier

La deuxième erreur à éviter en immobilier, c’est d’investir dans des projets qui ne vont pas correspondre à votre stratégie. C’est notamment le cas quand vous n’avez pas de trésorerie excédentaire, de cash-flow, si vous utilisez le terme anglais, dans le cadre de vos investissements immobiliers.

Prenons un exemple concret, qui vaudra mieux que mille mots. Si vous réalisez un premier projet immobilier qui génère une charge de crédit de 500 € par mois et que le loyer que vous allez percevoir du locataire hors charge est de 500 € par mois. Concrètement, lorsque vous aurez remboursé la charge de prêt, vous aurez toutes les charges annexes à payer (les impôts, la multirisque habitation, la taxe foncière, peut-être un comptable en fonction de votre exploitation). Évidemment, ce projet va vous mettre en déficit à la fois foncier certes, mais également de trésorerie. Lorsque vous retournerez voir la banque, ce sera beaucoup plus difficile d’emprunter puisque votre taux d’endettement aura augmenté et, dans le même temps, votre reste à vivre aura largement diminué. C’est une des erreurs que nous voyons souvent en immobilier.

À l’inverse, si vous arrivez à sélectionner des projets immobiliers rentables, ces projets feront grimper votre taux d’endettement, certes, mais également grimper votre reste à vivre. Cela vous apportera du confort pour renégocier avec la banque. Si nous reprenons notre exemple précédent, avec une charge de prêt qui est toujours de 500 €. En revanche, nous avons maintenant un loyer perçu hors charge de 800 € par mois. Cela signifie que, tous les mois, vous avez 300 € d’excédent brut de trésorerie. Bien sûr, il y aura quelques charges à retraiter mais, concrètement, vous allez avoir de l’argent en excédent tous les mois et vous allez pouvoir placer cet argent.

 

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Ne pas faire une étude du marché immobilier local

Ne pas suffisamment étudier le marché sur lequel vous allez investir constitue la troisième erreur à éviter en immobilier.

Concrètement, ne pas connaître le prix au mètre carré, cela va vous empêcher de savoir si vous achetez au bon prix et également de pouvoir évaluer le potentiel de revente et donc de plus-value. Vous avez besoin de vous attarder sur le marché et de regarder ce qu’il s’y produit.

N’oubliez pas que c’est à l’achat que vous gagnez de l’argent en immobilier, rarement à la revente. En achetant au bon prix, vous mettez toutes les chances de votre côté de gagner de l’argent.

Une erreur fréquente en immobilier : négliger l’aspect économique de la ville

La quatrième erreur à éviter en immobilier est de ne pas suffisamment observer, au-delà de l’étude de marché, les centres d’intérêt et les possibilités.

Vous devez, là encore, vous poser un certain nombre de questions au sujet de la ville et de son attrait :

  • Quels sont les axes routiers qui vont se réunir autour ?
  • Quels sont les centres d’intérêt ?
  • Y-a-t-il des projets intéressants de développement à venir : une grosse usine qui prévoit de se développer, une ligne de TGV qui est en train de se créer, un nouvel aéroport, une nouvelle zone commerciale, etc.
  • Quels sont les entreprises installées ?
  • Y-a-t-il des écoles, collèges, lycées ?
  • Etc.

Tous ces éléments sont très importants car ils vont donner de la valeur au projet, ce qui et va vous aider, dans le temps, à pouvoir réinvestir et à développer votre patrimoine immobilier. Vous pourrez alors, au fil des années, réemprunter plus facilement, soit en réalisant un arbitrage, soit en augmentant les loyers.

Ne pas suffisamment préparer votre relation avec la banque

C’est certainement l’aspect le plus important d’un projet immobilier, pourtant c’est également une erreur à éviter en immobilier que nous voyons beaucoup trop souvent. Il s’agit du manque cruel de préparation de votre relation avec la banque pour obtenir votre financement.

Si vous n’obtenez pas de financement bancaire, il sera très difficile de développer votre patrimoine au travers d’investissements immobiliers. Il y a énormément de choses à faire dans le temps, avec votre banque, qui ne s’improvisent pas. En effet, il n’y a pas que le taux d’endettement que vous devez connaître.

Les banques analysent une dizaine d’indicateurs tels que :

  • Votre taux d’endettement,
  • Le reste à vivre,
  • Votre comportement bancaire,
  • La valorisation des biens,
  • Votre situation nette patrimoniale,
  • Etc.

Vous l’aurez compris, vous devez savoir énormément de choses et, donc, être extrêmement bien préparé. Cela vous permettra d’éviter de consommer beaucoup d’énergie dans le cadre de l’obtention du financement bancaire. En plus de cela, vous pourrez également obtenir les meilleures conditions et, surtout, savoir comment sélectionner le bon partenaire pour enchaîner les projets immobiliers. Bien sûr, cela ne veut pas dire faire 50 biens immobiliers ou même 10 biens immobiliers la même année, soyez raisonnable.

 

L’erreur principale qui empêche les gens d’investir dans l’immobilier : attendre le bien parfait !

Nous voyons beaucoup trop de personnes qui veulent que tout soit parfait. C’est une erreur fréquente à éviter en immobilier.

Il y a énormément de personnes qui veulent que toutes les cases soient cochées :

  • Trouver le bon bien,
  • La bonne rentabilité,
  • Le bon déficit avec les travaux,
  • Le bon financement bancaire,
  • Trouver les bons locataires,
  • Etc.

Au final, ces personnes ne passent jamais à l’action. Le mieux est l’ennemi du bien. Vous devez absolument passer à l’action, puis optimiser. Si ce n’est pas parfait, ce n’est pas parfait. C’est OK. Cela arrive d’ailleurs très souvent que tout ne soit pas parfait. Parfois, c’est un petit peu éloigné de son domicile. Parfois, il y a un peu plus de travaux que ce qu’on aimerait. Parfois, ce n’est pas parfaitement localisé où nous aimerions ou alors la copropriété est grande alors qu’on préférerait une plus petite copropriété.

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Ce n’est jamais parfait ! Mais passez à l’action parce que ceux qui rêvent d’avoir l’investissement idéal, finalement, ne feront que rêver. Votre premier investissement sera loin d’être idéal mais il aura le mérite de vous faire agir. Vous allez ensuite vous améliorer d’opération en opération mais gardez bien à l’esprit que ce ne sera finalement jamais parfait.

Il vaut mieux avoir un projet imparfait mais bien réussi plutôt qu’un projet parfait juste rêvé.

Vouloir économiser sur les travaux de rénovation

La septième erreur à éviter en immobilier concerne les travaux de rénovation, pour deux raisons.

La première raison, c’est de ne pas comparer les prestataires pour les travaux et, donc, d’alourdir le montant à financer. Pensez à comparer les prestataires parce que, d’un prestataire à l’autre, les prix peuvent passer du simple au double. Nous le voyons régulièrement chez les clients que nous accompagnons dans leurs projets. Évidemment, pour vous, l’idée ne va pas être de prendre le moins cher en permanence. Vous pourriez alors faire face à un problème de qualité d’exécution, ce qui serait contre-productif. En revanche, le fait de comparer les différents prestataires vous permettra de prendre celui qui va avoir le meilleur rapport qualité/prix dans le cadre de votre investissement. En résumé, vous n’allez pas nécessairement prendre le plus cher mais vous n’allez pas non plus nécessairement prendre le moins cher. Le bon choix se portera sur celui qui vous apporte l’équilibre le plus certain entre la qualité et le prix.

La seconde raison, c’est de vouloir faire vos travaux vous-même. Pourquoi est-ce une mauvaise idée ? Parce que, même si vous êtes quelqu’un de manuel et que vous aimez faire des travaux, vous risquez d’être confronté à deux problématiques :

  • Les travaux risquent d’être de mauvaise qualité, ce qui vous coûtera plus cher que si vous aviez pris quelqu’un dont c’est le métier.
  • Tout le temps que vous passerez à rénover votre logement, vous ne pourrez pas le mettre en location, alors que cela serait sûrement fait de manière plus rapide avec un artisan. Vous allez donc perdre plusieurs mois de loyers, ce qui peut vous revenir plus cher (et ne parlons pas de la fatigue).

Ne pas anticiper la fiscalité : une grave erreur en immobilier

La plupart des personnes qui ne prennent pas le temps de se former se posent la question des impôts une fois qu’elles ont acheté leur bien ou, pire, lorsqu’elles doivent faire leur déclaration de revenus. C’est une grave erreur que vous devez absolument éviter en immobilier !

Vous devez absolument anticiper la fiscalité et vous poser la question de savoir sous quel régime fiscal vous allez déclarer vos revenus. Il existe plusieurs statuts et modes d’exploitation qui régissent la fiscalité liée à l’investissement immobilier locatif, prenez bien le temps de les comparer pour savoir comment vous allez être taxé !

Vous pouvez consulter notre guide complet entièrement gratuit à ce sujet, en cliquant ici.

Vouloir louer votre bien immobilier rapidement

Cette neuvième erreur à éviter en immobilier est, à première vue, contre-intuitive. En effet, nous voulons tous que notre bien immobilier se loue le plus rapidement possible afin d’encaisser des loyers. En soi, il n’y a rien de mal à cela.

Le problème, c’est lorsque vous vous précipitez pour prendre un locataire qui ne réunit pas nécessairement les éléments qui viendraient vous rassurer. Parfois, il faut accepter de perdre un ou deux mois, mais de sélectionner un locataire qui va correspondre à vos valeurs et à votre dynamique. L’idée, c’est de pouvoir observer à la fois les revenus du locataire, possiblement les cessions ou les garanties qu’il est capable de proposer. Vous pouvez aussi, en tant que propriétaire, prendre une garantie loyer impayé. Aujourd’hui, il y a un service qui est gratuit et qui existe à la fois pour les propriétaires et pour les locataires qui s’appelle Goodliz. C’est gagnant-gagnant à la fois pour le propriétaire et pour le locataire dans le cadre de la sélection du locataire qui va résider dans le logement.

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Pourquoi ce neuvième point est-il une erreur ? Parce que si vous choisissez un locataire qui, par exemple, a des difficultés de revenus ou qui ne paye pas son loyer ou qui dégrade votre bien, cela va vous poser des problèmes pour enchaîner les biens. En effet, la banque verra que, dans les relevés de comptes, l’argent qui sert à rembourser le projet immobilier ne rentre pas tout le temps.

Dernière erreur à éviter en immobilier : ne pas acheter votre résidence principale

La dernière erreur à éviter en immobilier, c’est tout simplement d’hésiter à acheter votre résidence principale.

Bien sûr, dans le livre de Robert Kiyosaki « Père riche, père pauvre », il est considéré que la résidence principale est un passif. Il y a également énormément de personnes, sur les réseaux sociaux et sur internet en général, qui véhiculent ce message. Le problème, c’est que nous n’avons pas du tout la même vision et le même fonctionnement en France. Donc l’idée, c’est d’acheter votre résidence principale, oui.

Bien sûr, vous ne devez pas pour autant faire n’importe quoi et vous mettre dans une situation qui vous bloquera par la suite, comme vous mettre au plafond du taux d’endettement, par exemple. En revanche, si vous ne voulez pas acheter votre résidence principale parce que vous vous dites que cela va être un élément bloquant pour la banque, c’est faux. Le fait d’être propriétaire de votre résidence principale démontre simplement à la banque que vous avez une dimension de propriétaire et que vous savez ce que c’est. De plus, pendant que vous êtes en train de rembourser votre résidence principale, vous évitez de jeter un loyer par la fenêtre et de donner cet argent à un autre propriétaire. Donc, vous augmentez la valeur de votre patrimoine.

En conclusion, ce n’est pas une erreur en immobilier d’acheter votre résidence principale, bien au contraire.

Pour résumer : les 10 erreurs à éviter en immobilier

Nous venons de voir en détails quelles sont les dix erreurs à éviter en immobilier, si vous voulez vous lancer sereinement.

Voici un rappel de ce que nous avons parcouru tout au long de cet article :

  1. Ne pas avoir de stratégie d’investissement : une stratégie bien définie doit guider votre projet.
  2. Choisir les mauvais projets : assurez-vous que vos investissements correspondent à votre stratégie et génèrent un cash-flow positif.
  3. Ne pas étudier le marché immobilier local : connaître le prix au mètre carré et l’évolution du marché est essentiel.
  4. Négliger l’aspect économique de la ville : comprendre le contexte économique local est crucial.
  5. Ne pas préparer votre relation avec la banque : une bonne préparation facilite l’obtention de financements.
  6. Attendre le bien parfait : vouloir que tout soit parfait peut empêcher de passer à l’action.
  7. Vouloir économiser sur les travaux de rénovation : éviter les erreurs en choisissant le bon prestataire ou en n’effectuant pas les travaux vous-même.
  8. Ne pas anticiper la fiscalité : comprendre la fiscalité associée à l’investissement immobilier est crucial.
  9. Vouloir louer votre bien immobilier rapidement : prendre le temps de sélectionner un locataire approprié est important.
  10. Ne pas se former : l’investissement immobilier nécessite des connaissances en gestion de biens, en fiscalité, en droit, etc.

Gardez bien ces principes à l’esprit et vous pourrez investir sereinement dans l’immobilier.

 


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