La résidence de services serait l’investissement idéal, selon beaucoup de personnes. Revenus locatifs garantis, aucun souci de gestion et avantages fiscaux : est-ce réellement intéressant ?

Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Une résidence de services est un ensemble immobilier strictement prévu pour la location. Elle propose aux locataires des services tels que l’accueil, le linge et le ménage. Il peut également y être proposé des services complémentaires comme une piscine, une salle de sport ou une salle de réunion. On trouve habituellement quatre types de résidences de services :

• Loisirs. Elles sont généralement situées dans les zones touristiques (bord de mer et montagne).
• Étudiantes, situées en centre-ville ou près des écoles et universités.
• Pour personnes âgées, qui peuvent en plus être médicalisées.
• D’affaires, pour les professionnels en déplacement. C’est d’ailleurs ce type de résidence que j’ai testé pour vous dans cet article.

Comment fonctionne l’investissement en résidence de services ?

Le principe est simple : vous achetez un logement dans une résidence prévue à cet effet. Ensuite, vous louez votre appartement à un exploitant unique, qui est également en charge des autres lots. Autrement dit, vous ne vous souciez pas de tous les clients qui passent dans votre logement. La durée du bail doit être d’au moins neuf ans.

Si vous achetez le logement neuf, vous pouvez en tirer quelques avantages :

• Vos revenus locatifs sont garantis pendant 9 ans, même s’il y a des périodes d’inoccupation.
• Vous n’avez aucune gestion à faire.
• Vous bénéficiez d’un régime fiscal « avantageux ». Le détail diffère en fonction des années et des noms des dispositifs mais le principe général reste le même. Vous pouvez déduire un certain pourcentage du montant de votre impôt et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Vous bénéficiez également du statut LMNP.

Vu sous cet angle, l’investissement en résidence de services semble être très intéressant. Mais quelles sont les contraintes ?

Quelles sont les contraintes auxquelles faire attention ?

Si vous souhaitez vous orienter sur ce type d’investissement, vous devez prendre en compte quelques contraintes.

1. Tout d’abord, sachez que vous vous engagez sur une durée de neuf ans avec l’exploitant de la résidence. Cela signifie que vous ne pourrez pas revendre votre logement à minima avant le terme des neuf ans. Pas question, donc, de songer à revendre le bien pour en acheter un autre ou pour placer votre argent ailleurs.
2. Le rendement locatif peut être remis en cause tous les 9 ans par le gestionnaire. C’est notamment le cas si la résidence de services se loue moins bien que prévu. L’exploitant peut alors choisir de diminuer les loyers qu’il vous reverse et vous n’aurez pas grand chose à redire.
3. La dégradation du bien. La rotation fréquente de locataires au fil des années a de fortes chances d’accélérer la dégradation du logement. C’est d’autant plus vrai que, sur une résidence avec de nombreux appartements, les gestionnaires sont généralement moins regardants qu’un propriétaire d’un bien unique. Si le gestionnaire est correct, le bien peut rester entretenu régulièrement. En revanche, si rien n’est fait pour entretenir l’appartement, vous risquez de vous retrouver avec un appartement en piteux état.
4. Une revente difficile. La durée du bail (9 ans) ainsi que la nature même du bien (peu d’acheteurs) en font un produit difficile à revendre.
5. Des charges élevées. Généralement, les charges des résidences de services sont très élevées, en raison du nombre de prestations et d’équipements proposés.

Quels sont les critères importants ?

Si malgré tout, vous souhaitez quand même vous lancer dans ce type d’investissement, voici trois points importants à valider.

1. Rendez-vous sur place et vérifiez ce que vous allez acheter. Tout d’abord, l’emplacement est primordial. Comme dans tout investissement immobilier, c’est le critère numéro un à vérifier. Ce n’est pas parce que vous achetez une solution « clé en main » que vous devez faire une totale confiance au promoteur. Le logement doit être situé à proximité des commodités de la clientèle à laquelle il s’adresse (universités, transports, plages, etc). Ensuite, visitez le logement que vous prévoyez d’acheter.
2. Choisissez bien votre exploitant. Si vous souhaitez que votre investissement fonctionne sur la durée, il doit être géré par un bon gestionnaire. Privilégiez les grands acteurs du marché ayant une forte notoriété et visibilité.
3. Regardez scrupuleusement le bail. Ce dernier va préciser les modalités de location de votre appartement, notamment le loyer et la répartition des dépenses. Ne négligez pas ce point, cela vous évitera de mauvaises surprises.

Mon avis sur le sujet

Nous venons de voir que l’investissement en résidence de services présente des avantages non négligeables. Cependant, je ne recommande pas de réaliser ce type d’opération, pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, il y a de fortes chances pour que l’achat se révèle plus cher qu’un bien ancien dans la même zone. Ensuite, vous êtes lié pendant au minimum neuf ans avec un gestionnaire. Si celui-ci est mauvais, vous pouvez vous retrouver avec un bien dégradé et une perte de revenus. Enfin, vous allez avoir de grosses difficulté à revendre le bien, de par sa nature. En effet, vous allez vous adresser à une clientèle de niche et vous vous couperez des personnes qui cherchent une résidence secondaire, par exemple. De plus, le montant souvent élevé des charges risque d’être un frein énorme à la revente.

L’opération peut être intéressante éventuellement si vous avez de très gros revenus, fortement fiscalisés. Mais attention au miroir aux alouettes.

Si vous souhaitez faire du meublé, je vous recommande plutôt de rechercher un bien ancien (dans une résidence classique) et d’y faire des travaux. Loyers, locataires, ameublement : vous serez alors beaucoup plus libre de ce que vous faites. Si vous ne souhaitez pas vous en occuper, rien ne vous empêche de déléguer la gestion. De plus, le statut de LMNP pourra vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura permis d’y voir plus clair au sujet des résidences de services. N’hésitez pas à le partager avec des personnes qui sont intéressées par le sujet et à me dire vos remarques dans les commentaires ci-dessous.