Fiscalité immobilière : comment fonctionne-t-elle ?

La fiscalité immobilière française est un sujet complexe, qui comporte de nombreuses spécificités.

Pourquoi faut-il anticiper la fiscalité immobilière ?

Les revenus issus d’un investissement immobilier locatif sont forcément fiscalisés.

Par contre, en fonction de votre situation, de la façon dont vous allez acheter votre bien immobilier ou encore du mode d’exploitation que vous allez choisir, vos revenus ne vont pas être imposés de la même manière.

Un même investissement peut, en fonction des choix que vous allez faire, vous coûter plusieurs milliers d’euros en impôts chaque année ou bien ne rien vous coûter.

Seulement, la fiscalité immobilière se prépare en amont, et non une fois que vous aurez signé chez le notaire. En effet, il est très difficile de revenir sur vos choix fiscaux une fois que ceux-ci sont établis. C’est pourquoi je vous recommande fortement de bien vous renseigner sur le sujet avant de réaliser votre opération immobilière.

Bien sûr, je suis conscient que ce n’est pas forcément un sujet évident, ni même passionnant. Pourtant, je vous assure que cela vaut le coup de s’y intéresser, afin de comprendre le fonctionnement de la fiscalité immobilière.

En tant que particulier, nous pouvons globalement distinguer trois choix fiscaux, qui découleront sur trois modes d’imposition différents:

• La location vide (location nue).
• La location meublée.
• L’investissement en SCI

La fiscalité des principaux types d’investissements

La fiscalité de la location vide

Dans le cadre d’une location vide, la fiscalité immobilière peut être calculée de deux façons différentes.

• Si vous touchez moins de 15.000 euros de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers brut et vous payez des impôts sur les 70% restants.
• Si vous touchez plus de 15.000 euros de revenus locatifs annuels, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous pourrez alors déduire plusieurs éléments (intérêts d’emprunt, frais d’agence, etc). Vous ne serez imposé que sur le résultat de votre activité de location.

Dans les deux cas, l’impôt à payer sera composé de deux éléments:

• Un pourcentage correspondant à votre tranche marginale d’imposition.
• La CSG-CRDG à hauteur de 17,2%.

La fiscalité immobilière de la location meublée

Dans le cadre de la location meublée, là encore, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition:

• Le régime micro-BIC. C’est le mode de calcul le plus simple. Vous bénéficiez d’un abattement de 50% (71% si votre logement est classé en Meublé de Tourisme) sur vos revenus locatifs. Vous payez des impôts sur la somme restante.
• Le régime du réel simplifié en LMNP. Ce mode de calcul vous permet de déduire toutes les charges relatives à l’exploitation de votre bien immobilier (intérêts d’emprunt, électricité, internet, assurance, etc). Mais vous pouvez également bénéficier de l’amortissement de votre bien immobilier, des travaux effectués et des meubles. Votre imposition est alors calculée sur le résultat de votre activité.

Dans les deux cas, le calcul de l’impôt se fait ensuite de la même manière que pour la location nue.

Même si le régime micro-BIC vous permet de payer peu d’impôts, notamment avec l’abattement, c’est rarement le régime le plus intéressant. En effet, le régime du réel simplifié en LMNP peut vous permettre, dans certains cas, de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. C’est le régime le plus avantageux en fiscalité immobilière meublée.

La fiscalité de la SCI

Au lieu d’investir en nom propre, beaucoup de personnes font le choix d’investir par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI).

La SCI est avant tout un outil de gestion et de transmission du patrimoine, elle n’a pas vocation à être un véhicule d’allègement fiscal. Pourtant, bien utilisée, elle peut le devenir.

Il existe deux types de SCI et, en fonction du choix que vous allez faire, l’imposition sera totalement différente:

• La SCI à l’IR (impôt sur le revenu). C’est le mode par défaut. Dans ce cas, la fiscalité est dite « transparente » car les revenus perçus par le biais de la SCI s’ajoutent directement à vos autres revenus. Vous êtes alors imposé selon votre TMI auquel vont s’ajouter les cotisations CSG-CRDS.
• La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Ce mode est possible sur demande. Si vous optez pour ce choix, vous bénéficierez d’une fiscalité « opaque ». En effet, les revenus perçus par la SCI resteront dans la SCI tant que vous ne déciderez pas de vous reverser de revenus, sous forme de dividendes. Vous n’aurez alors que l’impôt sur les sociétés à régler.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu

À partir du 1er Janvier 2019, l’impôt sur le revenu des particuliers sera automatiquement prélevé directement à la source.

Cela aura bien évidemment un impact sur les revenus issus de l’investissement immobilier et sur les éventuels travaux à réaliser dans vos appartements. En fonction de votre situation, il pourra être judicieux de décaler vos travaux à 2019, voire à 2020, pour ne pas perdre les avantages fiscaux auxquels vous avez droit.

L’investissement en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts si vous réalisez un investissement locatif dans un logement neuf, et que vous le mettez en location nue pendant une certaine durée.

Le dispositif Pinel a été mise en place en 2014 par la ministre du logement Sylvia Pinel. Son but est :

• de relancer la construction de logements neufs en France
• de proposer des logements en location aux personnes qui ont des revenus modestes.

Cette loi vous permet la défiscalisation d’une somme allant jusqu’à 63.000 euros. Il s’agit bien d’une réduction d’impôts, directement imputable sur l’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal s’applique à toutes les personnes fiscalement domiciliées en France.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui concerne les locations meublées. Il est réservé aux contribuables français qui réalisent un investissement locatif meublé entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2019. Ces logements doivent avoir été acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement.

Les résidences qui sont concernées par ce dispositif sont les suivantes :

• Les résidences avec services pour étudiants,
• Les résidences de services (agréées) pour personnes âgées et/ou handicapées,
• Les résidences d’accueil et de soins,
• Les résidences de tourisme classées (jusqu’à fin 2016),

Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard sont les suivants :

• Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu global à hauteur de 11% du prix HT du logement.
• Vous avez la possibilité de récupérer la TVA, si l’exploitant propose au moins trois services.
• Elle est cumulable avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La loi Malraux

La loi Malraux s’adresse aux contribuables qui investissent dans des appartements qui nécessitent des travaux de rénovation et destinés à être mis en location par la suite. Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt, calculée sur le montant des travaux de restauration qui ont été directement payés par le contribuable.

La réduction d’impôt est soit de 22%, soit de 30%, en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier à rénover. Le montant des travaux de rénovation ne peut pas excéder 400.000 euros sur quatre ans.

La loi Malraux est idéale pour les personnes qui veulent faire de l’investissement patrimonial, car les biens concernés sont, le plus souvent, localisés dans les centre villes historiques. En contrepartie, il faut que les travaux de restauration soient suivis et validés par un Architecte des Bâtiments de France.

Les Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques permet aux contribuables qui réalisent un investissement immobilier dans un bien classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles, et qui effectuent des travaux de restauration de ce bien immobilier dans l’optique de le mettre en location, de bénéficier d’un déficit foncier non plafonné.

C’est une loi qui a plus d’un siècle d’existence, et dont le but est de faciliter l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques.

Le principe est similaire à l’investissement locatif en foncier :

• Toutes les charges de rénovation, restauration et entretien du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers.
• Les intérêts d’emprunt sont également déductibles des mêmes revenus.
• Le déficit généré est déductible du revenu global mais, à la différence d’un investissement en foncier classique, ce déficit n’est pas plafonné (c’est un énorme avantage fiscal).

Il existe également un avantage supplémentaire : si le propriétaire conclut une convention avec l’État, il sera exonéré de droits de succession ou de donation sur ce bien immobilier.

En contrepartie de ces avantages, la loi sur les Monuments Historiques contraint l’investisseur à conserver le bien immobilier pendant au moins quinze ans.

C’est un dispositif fiscal qui est particulièrement avantageux pour les contribuables qui se situent dans les tranches d’imposition les plus hautes (41% et 45%), puisque cela leur permet d’effacer totalement l’impôt sur le revenu, tout en se constituant un patrimoine de qualité.

Les autres impôts

Les trois modes d’imposition que nous venons de voir sont propres à l’investissement locatif. Ils vont dépendre des revenus que vous allez percevoir.

Seulement, il existe aussi plusieurs impôts à régler, indépendamment des revenus perçus:

• La taxe foncière. Cet impôt est dû par n’importe quel propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Dès lors que vous êtes propriétaire d’un logement, vous devez vous acquitter de cet impôt.
• La taxe d’habitation. Cette taxe est due par l’occupant d’un logement au 1er Janvier.