Il y a trois mois, je suis passé à la vitesse supérieure dans mes investissements en achetant mon tout premier immeuble de rapport. Après avoir investi dans des appartements seuls, j’ai franchi le cap et acheté « en gros ». J’étais plutôt satisfait de moi car j’ai réalisé une opération très intéressante. J’avais d’ailleurs écrit un article à ce sujet, que vous pouvez retrouver en cliquant ici. J’ai décidé de renouveler l’opération et j’ai acheté hier mon deuxième immeuble de rapport. Je vous raconte tout en détails dans cet article.
L’histoire
Je pensais marquer une pause dans mes investissements mais il se trouve que je suis tombé sur une nouvelle bonne affaire. On dit souvent que lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, cela devient vite addictif. Je confirme que, dans mon cas, c’est tout à fait vrai. À vrai dire, j’ai trouvé ce nouvel investissement quelques jours avant de signer mon premier immeuble.
J’ai visité ce bien deux semaines avant de signer officiellement l’achat de mon premier immeuble. Après avoir fait ma visite, j’ai fait une offre d’achat et, après quelques négociations avec le vendeur, nous sommes tombés d’accord sur un prix. J’ai signé le compromis de vente sur cet immeuble, le lendemain matin j’avais rendez-vous chez le courtier pour monter le dossier de financement et l’après-midi même, après le rendez-vous avec le courtier, je signais l’achat du premier immeuble. Les choses se sont enchainées tellement vite que ma banquière a cru qu’il s’agissait d’une erreur lorsqu’elle a reçu la demande de financement ! Elle pensait que c’était le dossier du premier immeuble qui revenait en doublon.
L’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport que je viens d’acheter fait 160m2 et il est situé en plein centre-ville. Il se décompose de la façon suivante:
- Rez-de-chaussée: un local commercial de 45m2, loué 400 euros par mois.
- 1er étage: un appartement T2 de 37m2 avec terrasse, loué 405 euros par mois.
- 2ème étage: un appartement T2 de 37m2, loué 390 euros par mois.
- 3ème étage: un appartement T2 de 32m2, loué 375 euros par mois.
- Le reste est constitué par les parties communes.
L’intégralité de l’immeuble est déjà loué et le grand avantage c’est que les appartements sont loués en meublés. Ainsi, je peux directement intégrer le bien dans mon parc immobilier de Loueur en Meublé Non Professionnel. Je n’ai pas à acheter de meubles et je peux également déduire la valeur des meubles du prix de l’immeuble pour le calcul des frais de notaire. Cela représente quand même quelques milliers d’euros d’économies supplémentaires. Vous pouvez d’ailleurs voir l’article sur le sujet du budget pour équiper un meublé. De plus, tous les appartements sont en bon état et je n’ai donc pas de travaux à prévoir pour le moment.
Les chiffres de cet immeuble de rapport
Cet immeuble était initialement proposé au prix de 158.000 euros, finalement négocié à 140.000 euros après une offre refusée à 134.000 euros. Pour l’histoire, c’est un immeuble qui avait déjà été vendu quelques mois auparavant. Cependant, la vente n’est pas allée jusqu’au bout car l’acheteur n’a pas eu son financement. Le vendeur commençait donc à en avoir marre car il avait besoin de vendre pour acheter autre chose. Dans l’absolu, l’affaire était déjà intéressante au prix proposé. Elle est donc devenue encore plus intéressante au prix négocié !
Pour terminer
Vous comprenez maintenant pourquoi je n’ai absolument pas voulu laisser passer cette affaire lorsque je l’ai trouvée ! Elle me permet de dégager un excédent mensuel très intéressant et me laisse beaucoup de façons d’exploiter cet immeuble. Je n’étais absolument pas sûr que la banque me suive une fois de plus, si peu de temps après le premier immeuble de rapport. Cependant, on dit souvent qu’une bonne affaire trouve toujours son financement et je dois reconnaître que, dans ce cas, c’est ce qu’il s’est passé. C’est d’ailleurs le meilleur investissement que j’ai réalisé à ce jour.
Perspectives
Pour autant, je compte bien augmenter la rentabilité de cet immeuble dans les mois et années à venir, car son potentiel est loin d’être pleinement exploité. Je pense notamment passer les appartements en location courte durée à moyen terme. C’est également un avantage de la location meublée : la durée du bail n’est que d’un an (contre trois ans en location nue). Selon mes calculs, je devrais ainsi multiplier les loyers des appartements par trois. Je devrais donc, à terme, avoisiner les 4.000 euros de loyers mensuels sur cet immeuble.
Ce dernier achat m’a également permis d’atteindre l’objectif que je m’étais fixé : ne plus dépendre de mon travail salarié pour vivre. Je vous en reparlerai plus en détails dans un prochain article.
J’espère que cet article vous a plus et qu’il vous a donné des idées pour la suite. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez et si vous pensez, vous aussi, investir dans un immeuble de rapport.
Félicitations Julien ! La liberté se rapproche furieusement et ça, ça n’a pas de prix :).
Furieusement tu peux le dire, c’est dans 10 jours !
Salut Julien,
Bravo, c’est super !!
Dis-moi, tu l’as acheté où cet immeuble (dans quelle ville) ?
Bonne journée,
Géraldine
Salut Géraldine,
Merci beaucoup ! Je n’ai pas l’habitude de dévoiler les villes dans lesquelles j’investis, mais c’est dans la région de La Rochelle. Cependant, je suis tout à fait convaincu que tu peux trouver le même genre de bonnes affaires un peu partout en France. Il faut juste sortir un peu des sentiers battus (les grandes villes dans lesquelles tout le monde veut aller) et « oser » s’orienter vers des zones moins fréquentées. À partir du moment où il y a de la vie et une activité, il y a un besoin de se loger (sans pour autant aller dans un village de 300 habitants…).
À bientôt,
Ok merci beaucoup !
Et bonne continuation, tu fais du super boulot !!
Merci de ton commentaire 🙂
Bonjour Julien
Très bel article chiffré, ce qui permet de vraiment bien se projeter.
Belle implication dans des commentaire de BP.
A bientôt
Bonjour Didier,
Merci pour ton commentaire. C’est le but recherché, aider les lecteurs à se projeter : si c’est réussi, alors tant mieux 🙂
à bientôt,
Julien
Bonsoir Julien, je viens de decouvrir ton site et il est tres interessant.
As-tu acheté en nom propre ces 2 immeubles ?
Tres belle renta sur ce 2e immeuble mais etant donné qu’il n’y a pas de travaux, tu n’as pas dû faire de deficit foncier , nan ?
Du coup, ton impot va fortement augmenté nan ?
Merci
Bonjour Matthias,
Je te remercie pour ton commentaire. En effet, j’ai acheté tous mes biens en nom propre. En revanche, pour l’avenir, je pense m’orienter vers l’investissement en société.
Pour répondre à ta question, j’ai intégré cet immeuble à mon parc LMNP. Du coup, d’un point de vue comptable, il s’agit de l’ajout d’un nouvel établissement à mon activité existante, donc je peux faire du déficit global. Pour entrer un peu plus dans le détail: je peux d’ores et déjà déduire les charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, assurance, etc) ainsi que les frais de notaire (ce qui devrait être assez important pour cette première année) et l’amortissement du bien. Ensuite, je ferai des travaux au fur et à mesure du départ des locataires, ce qui me permettra à la fois de faire grossir mon déficit (tu peux amortir les travaux sur plusieurs années) et augmentera la valeur locative, donc je louerai plus cher en payant moins d’impôts ;-).
Bonjour Julien, bel achat. Ton 1er immeuble était déjà loué quand tu as demandé un 2ème financement ? Je cherche à investir de nouveau sachant que je suis déjà en cours d’achat d’un autre bien qui demande des travaux et donc non loué.
Bonjour Yannick, merci pour ton commentaire.
Oui, l’immeuble était déjà loué quand j’ai demandé le deuxième financement, c’est aussi ce qui a facilité la rapidité des investissements.
Mais rien ne t’empêche de le tenter quand même, tant que toutes les banques ne t’ont pas dit NON, pas de soucis.
Bonjour,
J’aimerai savoir si vous avez acheté votre immeuble avec une hypothèque ou bien avec un cautionnement. Merci
Bonjour,
Le premier immeuble est acheté avec une caution, le second avec une hypothèque.
Bonjour Julien,
Merci pour cet article!
J’ai une question : le loyer du local commercial est considéré comme une location meublée au même titre que les autres appartements?
Merci bien!
Non, le local commercial entre dans la catégorie du foncier.
Bonjour,
Félicitations ! merci pour ce partage et ces conseils.
Quid des critères de passage de LMNP à LMP? est-ce une inquiétude ou avez-vous un retour d’expérience?
Merci.
Bonjour,
Quelle est votre question exactement ? Les critères, ou bien les conséquences du passage en LMP ?