Après une année 2020 chahutée à de nombreux égards, tous les regards se tournent sur l’année 2021. Dans la morosité ambiante, beaucoup de personnes se demandent si c’est une bonne idée d’investir dans l’immobilier en 2021. Alors que certains experts prédisent un krach sans précédent, d’autres, au contraire, affirment que l’immobilier, valeur refuge pas excellence, ne baissera pas.

 

 

Les deux ennemis de l’investisseur en 2020

Avant de nous projeter sur l’année 2021, il me semble important de faire un rappel des deux faits marquants de 2020, ayant un impact important sur notre vie d’investisseur immobilier.

HCSF : de nouvelles recommandations pour l’octroi d’un crédit immobilier

Le premier élément ayant pesé sur le marché de l’immobilier est sans aucun doute l’annonce faite par le Haut Conseil de Stabilité Financière fin 2019 et entrée en vigueur au début de l’année 2020.

Pour freiner l’embellie liée à l’investissement immobilier, et éviter le surendettement des ménages qui souhaitent acheter de la pierre, le HCSF a en effet annoncé deux mesures importantes. Ces annonces ont eu un impact immédiat sur les investisseurs immobiliers, et en particulier sur le financement bancaire.

Ainsi, depuis le 1er Janvier 2020, la HCSF recommande fortement aux banques :

• 33% de taux d’endettement au maximum. Avant cette date, ce fameux taux d’endettement n’était qu’un indicateur (parmi tant d’autres) et pouvait facilement être dépassé. Désormais, seulement 15% des dossiers peuvent déroger à cette règle.
• Disparition de la méthode de calcul dite différentielle du taux d’endettement. Cette méthode est bien plus favorable aux investisseurs que la méthode classique, puisqu’elle ne pondère pas les revenus locatifs.

La crise du coronavirus : un impact sur le marché de l’immobilier locatif

Le second événement, le plus important sans doute, est bien évidemment la crise du coronavirus, et tout ce qui en découle.

Les différents confinements, ainsi que les nombreuses restrictions (ouverture des commerces, déplacements, etc) ont eu un impact immédiat sur le marché de l’immobilier locatif. Par exemple, beaucoup de loueurs en courte durée se sont retrouvés sans aucune source de revenus, du jour au lendemain.

J’ai notamment identifié trois conséquences majeures de la crise sur le marché de l’immobilier :

• Les destructions d’emplois (chômage, faillites, incertitudes sur l’avenir). Ainsi, il est possible que de nombreuses personnes aient besoin de vendre dans l’urgence, ou diffèrent leur projet immobilier.
• Un marché immobilier qui tourne au ralenti. Les confinements de 2020 ont ralenti les transactions immobilières, pénalisant ainsi le volume d’échanges par rapport à 2019.
• La location courte durée en souffrance. Beaucoup d’investisseurs amateurs, ayant investi en location courte durée en misant toute leur rentabilité sur l’activité touristique, se sont retrouvés sans clientèle. Ce n’est pas le cas de tout le monde (les personnes qui appliquent la méthode Investir et Réussir cartonnent même pendant la crise du coronavirus), mais celles et ceux qui ont mal investi cherchent à revendre dans l’urgence.

Le marché immobilier est favorable aux investisseurs aguerris

Pour résumer les deux points que nous venons de voir :

• Les banques accordent de moins en moins de prêts immobiliers.
• Il y a de plus en plus de personnes qui cherchent à vendre leur maison ou leur appartement.

En conséquence, les acheteurs sérieux sont en train de reprendre la main et de se demander s’il est intéressant d’investir dans l’immobilier en 2021.

 

Mon point de vue sur le fait d’investir dans l’immobilier en 2021

Immobilier : faut-il investir en période de crise ?

« Soyez craintif quand les autres sont avides. Soyez avide quand les autres sont craintifs. » – Warren Buffet

J’adore cette citation de Warren Buffet, car elle résume l’état d’esprit que se doit d’avoir tout investisseur.

En effet, c’est en période de crise que l’on réalise les meilleures affaires. Le constat que nous avons dressé au sujet de l’année 2020 montre clairement qu’il va y avoir de moins en moins d’acheteurs et, dans le même temps, de plus en plus de vendeurs. Vous allez donc être en position de force pour négocier et investir dans l’immobilier en 2021 de façon rentable.

Bien sûr, il y aura toujours des personnes pour vous dire que nous sommes en crise, et qu’il vaut mieux attendre un peu de voir comment les choses vont se passer. C’est vrai. Mais ce sont généralement les mêmes personnes qui attendaient déjà le bon moment il y a cinq ans, et qui n’auront sans doute toujours pas investi dans dix ans.

D’ailleurs, au moment où j’écris ces lignes, je viens de me positionner sur l’achat d’une maison à rénover, avec une plus-value nette comprise entre 80 000€ et 100 000€ !

Obtenir un prêt et investir dans l’immobilier en 2021 : mission impossible ?

Beaucoup de personnes me disent que ce n’est plus aussi simple qu’avant, car il n’est plus possible d’emprunter pour investir dans l’immobilier.

Je peux vous dire que c’est totalement faux. Je reçois toutes les semaines des messages de la part de mes clients, pour me dire qu’ils ont non seulement obtenu leur financement, mais qu’en plus ils ont eu des conditions très intéressantes (différé de remboursement, emprunt à 110%).

Les banques vont continuer à prêter, d’autant plus que les compteurs sont remis à zéro en début d’année. Elles ont de nouveaux objectifs de chiffre à atteindre, et elles vont se battre pour cela !

Seulement, pour obtenir un financement, il faut avoir un bon projet (rentable) et présenter un dossier bien préparé. Cela écarte tous les amateurs, et oblige les investisseurs à réaliser de bonnes affaires.

Vous pouvez d’ailleurs préparer votre rendez-vous à la banque à l’aide de mon Dossier Bancaire de Pro. Cette mini-formation vous permettra de comprendre comment fonctionne le monde de la banque, et comment préparer votre dossier pour que celui-ci arrive sur le haut de la pile.

Investir dans l’immobilier en 2021 : bonne ou mauvaise idée ?

Vous avez maintenant une vision d’ensemble de la situation du marché immobilier en 2020.

Je pense que 2021 va être un excellent cru pour les investisseurs. Je vous l’ai dit, je me suis déjà positionné sur l’achat d’un nouveau bien, car je ne pouvais pas laisser passer une affaire pareille. Bien sûr, je ne compte pas m’arrêter là, et je prévois d’acheter au moins un nouvel immeuble en 2021.

C’est en période de crise que des personnes se retrouvent dans l’obligation de vendre. Bien sûr, je ne vous dis pas de profiter du malheur des autres. Mais vous n’êtes absolument pas responsable de la vie des autres. Si des personnes se retrouvent à vendre dans l’urgence et que vous refusez d’acheter, c’est simplement quelqu’un d’autre qui en profitera.

Et vous, qu’avez-vous prévu de faire cette année ?