Se lancer dans l’investissement immobilier attire de plus en plus d’épargnants. Grâce aux taux de crédits ultra compétitifs, acheter un bien immobilier pour le louer est une stratégie prisée par un bon nombre d’investisseurs. Seulement, réaliser une bonne opération immobilière ne s’improvise pas.
Quel que soit le site où a lieu la transaction, vous pouvez effectuer de bonnes affaires à condition de maîtriser les mécanismes de l’immobilier. Il n’est jamais trop tôt ni trop tard pour commencer.
Prêt pour un tour d’horizon ? Je vous explique tous les éléments indispensables pour réaliser des investissements immobiliers adaptés à vos souhaits.
Investir dans l’immobilier locatif : Définir sa stratégie
Avant de commencer à investir, il est indispensable de connaître ses objectifs personnels à moyen et long terme. Examinons les points essentiels pour vous guider.
Préparer le terrain pour réaliser les types d’investissements immobiliers de son choix
Ne plus subir sa vie
Notre éducation nous conditionne dès notre enfance : il faut faire des études, travailler pendant 40 ans minimum en percevant des revenus plafonnés et s’endetter pour posséder sa résidence principale, sa voiture ou les derniers gadgets à la mode. Bien que différents types d’investissements existent, nous épargnons sur des livrets qui ne rapportent rien au regard de l’inflation. Arrivé à l’heure de la retraite, notre pouvoir d’achat baisse. Quand ce n’est pas la santé qui nous joue des tours. Croyez-vous que c’est la seule façon de vivre ?
Changer d’état d’esprit
Il est possible de changer cette voie toute tracée. En faisant preuve de curiosité et de bon scepticisme, vous pouvez arriver à réaliser des opérations immobilières lucratives. Il faut sortir des sentiers battus et ne pas suivre les conseils des personnes qui n’ont jamais investi en immobilier. Quand on veut se lancer dans l’investissement locatif, il faut adopter le bon « mindset », un état d’esprit positif.
Construire un profil d’investisseur immobilier attrayant
Pour tout projet immobilier, adopter une discipline financière est indispensable. Préparez le terrain de vos investissements en réduisant votre train de vie.
Épargne régulière, profil irréprochable auprès de la banque font de vous un investisseur crédible. C’est le socle de la réussite.
En complément, évitez le piège classique de l’achat de votre résidence principale à crédit. Il vous sera difficile de présenter un dossier pour un nouveau projet si vous atteignez dès le départ 33 % d’endettement.
Se former pour comprendre les mécanismes de l’investissement immobilier
On ne part pas sur un terrain inconnu sans un minimum de connaissances.
Je vous recommande vivement de vous documenter et de vous former sur les techniques d’investissement et d’optimisation financière. Sans ces bases, vous aurez du mal à dégager des revenus positifs.
En complément, se faire accompagner et s’entourer de professionnels permet de gagner énormément de temps. Entre les agents immobiliers, les notaires, les banquiers ou les artisans, chaque profession a un rôle capital et vous devez apprendre à travailler en coordination avec eux.
Vous devez les considérer comme des partenaires sur qui vous pouvez vous appuyer.
Savoir calculer la rentabilité
On trouve plusieurs sortes de définitions de rentabilité. Méfiez-vous des calculs déjà effectués où les chiffres sont prometteurs à l’instar de ceux présentés par les agents immobiliers. Ils ne prennent absolument pas en compte les charges du logement. Ils sont souvent définis d’après le coût de revient de l’achat.
Il s’agit la plupart du temps d’une rentabilité brute intégrant tous les frais relatifs à l’achat, travaux et meubles compris.
Pour définir la rentabilité nette, vous devez intégrer toutes les charges d’exploitation, des charges de copropriété aux frais de gestion, en passant par les différentes taxes.
Enfin, je préconise de se baser sur la rentabilité nette-nette, à savoir après déduction des impôts, le scénario idéal étant d’avoir une imposition nulle.
Chercher la bonne affaire immobilière
Investir dans l’immobilier requiert des recherches approfondies pour trouver une opportunité. Les annonces intéressantes ne sont pas celles autoproclamées « bonne affaire » ou « rentabilité élevée ».
Un investissement rentable se crée : en dénichant un bien peu attractif, demandant des travaux, mais dans un bâti sain, situé dans un secteur en devenir, c’est vous qui transformez le projet immobilier en une bonne affaire. En général, les logements à réhabiliter effraient les investisseurs classiques. Vous êtes confronté à moins de concurrence que pour un logement prêt à vivre. Vous avez donc la possibilité de négocier le prix à la baisse.
Évitez de succomber à l’effet « coup de coeur » lorsque vous voulez réaliser un investissement locatif.
Commencer par un investissement locatif de petite envergure
Pour démarrer dans l’immobilier locatif, vous pouvez opter pour une opération immobilière ne comportant pas beaucoup de risques. L’investissement dans les parkings ou dans un logement de taille réduite avec des travaux peut vous donner un premier aperçu de la marche à suivre. Vous construisez ainsi votre équipe de contacts professionnels qui vous suivra lors des prochains investissements.
Financer le bien avec la banque
L’investisseur immobilier fait financer son achat par la banque. Autrement dit, c’est la banque qui paye votre patrimoine, c’est ce que l’on appelle communément “l’effet de levier”. Gardez votre épargne en réserve et demandez au banquier de financer le bien en englobant les frais de notaire ainsi que les travaux et les meubles, si vous le pouvez.
Montrez-lui votre capacité de remboursement en présentant un dossier parfaitement monté. En partant sur un financement d’une durée de 20 ou 25 ans, vous arriverez à prouver que votre loyer sera supérieur à votre mensualité. Tout pour rassurer le décideur final !
Construire sa stratégie immobilière
Une fois votre première opération menée, il serait dommage de s’arrêter à ce stade. Il vous faut déterminer vos objectifs à moyen et long terme :
- Envisagez-vous un investissement sans contrainte de gestion ? Partez sur une acquisition immobilière dans une résidence étudiante ou pour senior en déléguant la gestion à une société. L’autre alternative est le placement financier en crowdfunding immobilier générant des revenus en contrepartie de financement de programmes immobiliers.
- Recherchez-vous des revenus complémentaires ? La location meublée est un bon compromis en ciblant un logement avec travaux de réhabilitation pour le transformer en bien “coup de coeur”.
- Souhaitez-vous vous constituer des revenus passifs ? L’investissement dans un appartement compatible avec la division-colocation permet de réaliser une opération gagnante avec de bons aménagements d’espaces. Tout comme la location courte durée qui permet de multiplier les loyers par 2 ou par 3 selon les zones géographiques.
- Voulez-vous devenir un pro de l’immobilier ? L’achat d’un immeuble de rapport est fait pour vous. Vous gérez tout de A à Z, vous êtes le seul propriétaire, à vous le cash-flow rapide !
- Cherchez-vous à augmenter votre patrimoine ? Pourquoi ne pas partir sur l’achat de bureaux ou de locaux commerciaux ? Leur prix d’achat plus faible que les logements d’habitation est une opportunité intéressante pour tout investisseur immobilier.
- Attendez-vous une réserve financière à la fin de l’opération ? Les montages d’achat/vente sont tout indiqués pour se créer un matelas financier.
Pourquoi ne pas songer à investir dans un immeuble entier pour accélérer votre enrichissement ?
Payez moins d’impôts avec la défiscalisation immobilière !
Étudier l’imposition des revenus locatifs
Pour réussir votre investissement, je vous recommande de vous pencher au préalable sur l’analyse de la défiscalisation immobilière. En effet, vous aurez beau acheter un bien rentable, si vous faites l’impasse sur l’imposition des revenus locatifs, vous serez lourdement taxé et perdrez le bénéfice total de votre acquisition.
Profiter de dispositifs de défiscalisation
Les gouvernements successifs lancent régulièrement des dispositifs pour inciter les particuliers à investir dans des programmes de défiscalisation. C’est le cas des programmes Pinel ou Censi Bouvard pour les logements neufs.
En matière de logements anciens, visez les programmes Malraux ou Monuments Historiques, spécialement destinés à remettre en état des vieux logements ou bâtiments.
Avec eux, l’État s’engage à accompagner les investisseurs pour entretenir un parc immobilier vieillissant identifié par secteur géographique ou en fonction de l’intérêt historique.
Définir un mode d’exploitation
Selon le type d’exploitation, votre imposition varie. En effet, l’imposition des revenus locatifs d’une location nue n’est pas la même qu’une location en meublé. La première impose de déclarer les loyers en revenus fonciers. Le régime en micro-foncier ou en réel est nettement moins favorable que le meublé.
En effet, ce dernier permet de déclarer ses revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux. La location en meublé est beaucoup plus favorable aux investisseurs immobiliers du fait de l’abattement plus élevé en micro-BIC ou à la déduction de charges beaucoup plus étendue en réel.
Enfin, les propriétaires bailleurs peuvent choisir d’acquérir leur bien en SCI. La société sera imposable soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.
L’investissement immobilier : Optimiser ses finances et son patrimoine
Vous l’avez compris, il existe beaucoup de manières d’investir en immobilier. Grâce à ce levier, vous pouvez aisément vous créer un patrimoine qui génère des revenus complémentaires.
L’investisseur aguerri sait également varier les différentes sources d’investissement. Il est en effet indispensable de ne pas tout investir dans un même produit.
Je vous conseille d’étudier les différents modes d’investissement pour vous orienter vers les méthodes qui correspondent au mieux à votre profil et à vos attentes.