Ça y est, vous qui me suivez depuis un moment maintenant, vous vous dîtes que j’ai pété les plombs. Je suis passé du côté obscur de la force. Moi qui vous vante les mérites de l’investissement locatif chaque semaine, j’ose dire que les propriétaires sont des voleurs.

Et bien non, je vous rassure, ce n’est pas le cas.

Si j’ai choisi ce titre pour cet article, c’est tout simplement que j’ai beaucoup (trop) entendu cette phrase ces dernières semaines. Que ce soit en discutant avec des locataires en place lors de mes récentes visites d’immeubles ou en parcourant des groupes de discussions autour de l’investissement locatif, cette phrase est revenus à de nombreuses reprises en l’espace de quelques semaines.

Vous vous doutez bien que je ne suis pas d’accord. J’ai donc décidé de creuser un peu le sujet, afin de comprendre pourquoi certaines personnes en arrivent à penser ainsi.

Idées reçues et raccourcis trop faciles

Les propriétaires sont des voleurs

J’ai récemment entendu « les propriétaires sont des voleurs qui gagnent de l’argent sans rien faire« .

Déjà, sur la première partie de cette phrase, il y a quelque chose qui me gêne profondément. C’est l’emploi du mot « voleur« . Si l’on s’en réfère à la définition du Larousse, un voleur est une « personne qui soustrait frauduleusement ce qui appartient à autrui, personne qui vit du vol.« . Il ne me semble pas que, dans le cadre d’un investissement locatif, un propriétaire ne soustraie de façon frauduleuse l’argent d’un locataire. Personne ne met le couteau sous la gorge d’un locataire pour l’obliger à se loger dans un appartement.

D’un autre côté, il est désormais courant, dans un langage plus familier, d’utiliser le terme de voleur pour désigner quelqu’un qui fait payer quelque chose trop cher pour ce que c’est. Encore faut-il se mettre d’accord sur la notion de « trop cher »: c’est très subjectif.

Les propriétaires gagnent de l’argent sans rien faire

Là encore, je ne suis pas d’accord. Un propriétaire bailleur ne gagne pas d’argent sans rien faire.

Tout d’abord, un propriétaire prend un risque important en s’endettant sur plusieurs dizaines d’années pour acquérir son (ou ses) bien(s) immobilier(s). C’est lui qui appose sa signature en bas de l’offre de prêt, c’est lui qui va devoir porter le poids de cette responsabilité et c’est lui que la banque viendra chercher s’il n’est plus en mesure de faire face à ses remboursements.

Face à ça, il n’a aucune certitude que son bien sera loué. Il n’a pas non plus la certitude qu’il sera payé en temps et en heure, voire même celle d’être payé tout court. C’est également lui qui va devoir entretenir son bien, payer la taxe foncière ou encore s’assurer que tout est aux normes.

Enfin, un propriétaire bailleur offre un service (un logement). C’est donc normal qu’il se fasse rémunérer pour ce service, au même titre que n’importe quelle entreprise. Car oui, un investissement immobilier est une forme de business, que l’investisseur va analyser puis pour lequel il va monter un dossier afin d’obtenir son financement. Personne ne s’offusque lorsqu’une entreprise de services (transports, coiffeur, hôtel) gagne de l’argent en échange d’une prestation de services.

Pourquoi une offre d’hébergement à long terme devrait-elle subir un sort différent ?

Revenus actifs et revenus semi-passifs

La véritable cause de cette idée reçue, selon moi, c’est plutôt l’amalgame qui est fait entre le fait de ne pas devoir échanger son temps pour gagner de l’argent, et le fait de ne rien faire.

Dans un pays fortement dominé par la culture du salariat, dans lequel on échange son temps contre de l’argent, toute personne qui gagne de l’argent autrement est rapidement pointée du doigt. Dans le meilleur des cas on dit qu’elle ne bosse pas vraiment, dans le pire des cas elle ne fait carrément rien.

Mais pourquoi l’argent que l’on gagne devrait-il forcément être dépendant du temps passé ? Au nom de quoi la seule façon de gagner de l’argent devrait-elle être d’échanger notre temps ? Personne n’a dit que la seule forme de travail moralement acceptable (ou correcte) était de procéder ainsi.

 

Les vrais coupables: les marchands de sommeil

Un peu plus haut, je vous disais que le terme de voleur pouvait être utilisé pour désigner quelqu’un qui fait payer trop cher quelque chose. En immobilier, il y a une expression pour désigner ce type de personnes: les marchands de sommeil.

Il s’agit des propriétaires bailleurs qui mettent en location des logements qui sont, disons-le clairement, à la limite de la légalité. Bien souvent, ce sont des appartements:

• Vétustes,
• Insalubres,
• Dangereux (pas aux normes)…
• … ou tout ça à la fois !

Avec ce genre de propriétaires, soyons très clairs, le minimum syndical (et encore) est fait dans les appartements. En général, ils sont loués à des personnes qui sont dans un besoin fort et qui, malheureusement, n’ont pas d’autre choix. L’objectif des propriétaires, dans ce genre de situation, est d’encaisser un maximum de loyers et de faire un minimum de frais.

Ce genre de situation n’est pas viable. Une transaction, quelle qu’elle soit, doit TOUJOURS être gagnant-gagnant. Le problème des marchands de sommeil, c’est qu’ils sont dans une relation gagnant-perdant.

Il y a encore peu de temps, je pensais que ce profil d’investisseur était une exception. Le problème, c’est que plus je visite d’immeubles ou d’appartements, plus je me rends compte du nombre important de propriétaires peu scrupuleux. Du coup, je comprends beaucoup mieux pourquoi certains locataires parlent de « voleurs ».

La qualité est votre amie

Si vous me suivez depuis un moment, vous savez certainement que je ne cesse de répéter de proposer des logements de qualité.

Dans n’importe quel business, et l’investissement immobilier ne fait pas exception, le prix que les clients sont prêts à payer dépend de la valeur perçue.

Il est évident que si vous proposez un logement pourri, vieillot, humide, mal équipé et mal isolé, la valeur perçue sera proche du néant. Vous risquez donc de louer votre bien dans le bas du marché et, malgré cela, il y a de fortes chances que le prix soit toujours « trop cher ». Vous passerez donc pour un voleur.

Pourquoi cela ? Tout simplement car personne n’aime échanger de l’argent durement gagné contre quelque chose qui ne vaut pas cet argent. Dans ce genre de situation, on a tout simplement la nette impression de se faire enfler profondément. C’est pour cela que les marchands de sommeil sont catalogués comme étant des voleurs. Si je fais le parallèle avec une sortie au restaurant, vous préférez mettre 50 euros dans un menu qui vous a régalé les papilles ou 20 euros pour du surgelé simplement réchauffé ?

Au contraire, si vous misez sur un logement de qualité, vous avez toutes les chances de:

• Louer votre bien dans le haut du marché. Des locataires seront toujours prêts à payer plus cher pour un logement de qualité, ne serait-ce que parce qu’ils auront la sensation d’en « avoir pour leur argent ».
• Faire des heureux. Dans un logement bien équipé et de bonne qualité, vos locataires se sentiront bien. Ils seront plus respectueux, seront de meilleure qualité et il y a peu de chances pour que vous passiez pour un voleur.
• Sortir du lot. Face à d’innombrables logements vétustes, il est facile de se démarquer en proposant un logement de bonne qualité et qui va créer le coup de coeur.

Ne soyez pas un marchand de sommeil

Vous l’aurez compris, pour dormir sur vos deux oreilles et ne pas faire partie des « voleurs », il faut vous démarquer.

Comme dans tous les domaines, il existe deux catégories de personnes:

• Celles qui ont envie d’apporter de la valeur, de faire la différence et d’être rémunérées pour ça…
• …et celles qui ont simplement envie d’encaisser de l’argent, sans aucune autre considération.

Ne faîtes pas partie de ces propriétaires, que j’entends beaucoup trop souvent à mon goût, et qui ne cessent de justifier un logement presque à l’abandon par un simple « on s’en fout, c’est pour de la location« …

Est-ce que vous avez des à priori sur le fait d’être propriétaire-bailleur ? Si vous exploitez déjà un logement, est-ce qu’on vous a déjà fait ce genre de réflexion ? Si oui, quels arguments avez-vous mis en avant pour vous défendre ? Partagez votre expérience dans les commentaires, je suis toujours curieux d’apprendre des autres.