Aujourd’hui, je souhaite partager avec vous mon nouvel investissement : mon premier immeuble de rapport.

Un immeuble, comment ça ?

Quand j’ai annoncé à mon entourage que j’avais investi dans un immeuble de rapport, tout le monde m’a regardé avec des yeux énormes, de façon incrédule. Peu de personnes m’ont prises au sérieux au début. C’est compréhensible car, quand on parle d’un immeuble, on s’imagine généralement un grand bâtiment comportant plusieurs dizaines d’appartements et coutant au moins un million d’euros.

En réalité, il faut savoir qu’il existe énormément de petits immeubles de rapport. Ils sont composés de deux à six appartements. Ils sont intéressants car les prix sont nettement plus accessibles au plus grand nombre d’entre nous.

Pourquoi avoir acheté un immeuble de rapport ?

• Raison #1: le contrôle. En étant l’unique propriétaire, je décide des travaux à effectuer. Il n’y a pas de charges de copropriété à payer et je n’ai pas besoin d’avoir une quelconque majorité pour faire bouger les choses. Si je veux faire de la location saisonnière, je n’ai pas à me soucier de ce que pourront penser les autres copropriétaires ! Je suis nettement plus libre que dans le cadre d’un appartement seul. En contrepartie, je suis responsable de l’ensemble des travaux et réparations à faire.

• Raison #2: le prix. Lorsqu’on achète un immeuble, on achète « en gros ». En effet, au lieu d’acheter un seul appartement, on en achète plusieurs d’un coup. En conséquence, le prix au m2 est nettement moins cher que si vous achetiez tous les appartements de façon séparée. Cela vous permet d’obtenir de bien meilleures rentabilités locatives que sur un appartement seul. C’est la même chose pour les travaux car en ne faisant venir qu’une seule fois les professionnels pour plusieurs logements, vous faites des économies d’échelle.

• Raison #3: le gain de temps. En achetant un immeuble au lieu d’un appartement, vous augmentez de façon conséquente votre patrimoine immobilier. Les démarches pour l’achat et le temps passé sont strictement les mêmes que pour un appartement seul. Mais, dès que vous avez signé chez le notaire, vous augmentez d’un coup votre portefeuille de plusieurs appartements.

• Raison #4: la répartition du risque. Cette dernière raison est également très importante, notamment aux yeux de la banque. En achetant un immeuble, vous répartissez vos sources de revenus sur tous les appartements. Vous diluez le risque ! En cas d’impayé, vous serez nettement moins en difficulté que dans le cas d’un seul appartement. En effet, si un locataire arrête de vous payer, vous avez encore les autres loyers qui tombent.

Quels sont les chiffres ?

Nous arrivons maintenant à la partie la plus intéressante : les chiffres. Cet immeuble de rapport fait 140m2, il est composé de 3 appartements + 3 caves:

• Un T3 de 60m2 avec une cour de 30m2 au RDC, loué 575€ par mois.
• Un T2 de 35m2 sur cour au premier étage, loué 450€ par mois.
• Un T2 de 35m2 sur rue au premier étage, loué 400€ par mois.
• Soit un loyer total mensuel de 1.425€ !

Cet immeuble a été acheté 150.000€ FAI.

Cerise sur le gâteau, je suis ressorti de chez le notaire avec un décompte en ma faveur ! Celui-ci comprend les dépôts de garantie des locataires ainsi que les prorata des loyers (moins le prorata de taxe foncière du au vendeur) ! Il me permettra d’avoir un peu de trésorerie d’avance, car je ne commence à payer mon prêt que le mois prochain !

Petite comparaison chiffrée…

Pour conclure cet article et insister encore et encore sur l’importance de bien apprendre à investir avant de vous lancer, j’aimerais comparer cet investissement avec une offre commerciale vue il y a peu. Cette offre concernait un programme de défiscalisation, censé vous permettre de réduire vos impôts.

Faites bien attention à ce qui est écrit: un coût mensuel total de 258€ pour un appartement à 253.000€ ! Cela signifie tout simplement que vous allez devoir sortir 258€ de votre poche tous les mois pour avoir le plaisir de payer moins d’impôts ! Si vous avez de très forts revenus, cela peut être intéressant (éventuellement). Mais dans la majorité des cas, réaliser ce type d’investissement vous bloquera pour réaliser les suivants.

Que préférez-vous? Avoir 400€ de cash tous les mois, et répéter cette opération plusieurs fois pour atteindre la liberté financière ? Ou « sortir » 258€ de votre poche et vous arrêter là ?

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a montré qu’il était possible de rapidement se constituer un patrimoine avec l’achat d’un immeuble de rapport. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et si vous avez l’intention de vous lancer.