Dans cet article, j’aimerais partager mon retour d’expérience sur la façon dont j’ai réussi à négocier 26% de remise sur un de mes investissements locatifs. Vous le savez, c’est à l’achat que l’on gagne vraiment de l’argent en immobilier, plus rarement à la revente. Il est donc primordial de bien acheter si vous souhaitez réellement vous enrichir.

Pourquoi est-il important de bien acheter ?

Si vous voulez vraiment gagner de l’argent en immobilier, il faut absolument que vos investissements soient rentables. Cela signifie que vous devez atteindre l’autofinancement: le loyer perçu doit payer toutes vos charges (crédit + impôts + charges + divers). Idéalement, et pour réellement gagner de l’argent, votre loyer doit être supérieur à toutes ces charges. Si vous payez votre appartement trop cher, vous allez avoir une mensualité de prêt plus élevée que le loyer encaissé. Vous devrez donc rajouter de l’argent de votre poche tous les mois. Pour réussir à acheter au bon prix, vous devez être capable de négocier.

Bien négocier : mon expérience

Il y a un an, j’ai réalisé un investissement locatif sur lequel j’ai réussi à négocier 26% de remise. Il s’agit d’un T2 de 45m2, avec terrasse et place de parking. Le prix de départ affiché était de 95.000€, soit 2.111€ du m2. Le prix moyen du m2 dans ce secteur se situe aux alentours de 2.500€. Cet appartement était donc déjà une potentielle bonne affaire à son prix affiché.

Lors de la visite de l’appartement, j’ai pu constater que celui-ci était libre de toute occupation (pas de meubles). De plus, la décoration était d’époque (début des années 1980), c’est à dire vraiment vieillotte. Autant dire que ce type de bien rebute beaucoup d’acquéreurs. Cependant, en tant qu’investisseur, c’est précisément le genre d’appartement que je recherche !

J’ai posé les questions d’usage à l’agent immobilier, afin d’affiner mon opinion :

• Depuis quand le bien est-il en vente? Depuis 5 mois.
• Y-a-t-il eu des visites? Oui, il y a eu plusieurs visites.
• Y-a-t-il eu des offres de faites? Aucune offre
• Le vendeur est-il pressé? Le vendeur est vraiment pressé, il en a marre et veut passer à autre chose. Il attend une offre.
• Pourquoi le vendeur vend-il? Le locataire est parti et le vendeur ne veut pas remettre quelqu’un, il veut se « débarrasser » de son bien.
• Y-a-t-il une marge de négociation? Oui, le vendeur est disposé à négocier.
• Depuis quand le vendeur possède-t-il le bien? Il l’a eu en héritage il y a dix ans.

Autant dire que, face à toutes ces réponses, il était évident que j’avais en face de moi une bonne affaire et un vendeur ouvert à la négociation. Tous les voyants étaient au vert, et j’étais le seul acquéreur en vue!

Bien négocier en montrant son sérieux

Afin que l’investissement soit rentable, il fallait que le bien me revienne à 90.000€ (prix d’achat + frais d’agence + travaux). J’avais fait mon estimation des travaux à 20.000€ (en me basant sur environ 500€/m2, compte-tenu de la rénovation que je voulais faire). L’objectif était donc de négocier un prix de  70.000€ pour l’appartement.

J’ai appelé l’agence et je lui ai soumis mon offre à 70.000€, en argumentant sur deux points :

• La banque ne me finance qu’à hauteur de 90.000€ au global, et j’ai estimé les travaux à 20.000€.
• J’ai un accord de principe sur 90.000€, donc la vente ira bien jusqu’au bout.

En expliquant pourquoi je proposais ce prix, j’ai montré mon sérieux. En effet, je n’ai pas sorti ce chiffre au hasard, mais il découle bien d’une logique de raisonnement.

24 heures après avoir transmis mon offre, l’agence m’a rappelé en me disant que le vendeur avait accepté mon offre ! C’est ainsi que j’ai pu négocier 26% de remise (soit 25.000€) sur cet achat immobilier ! J’ai donc payé 1.555€ du m2 !

Les chiffres

Après travaux et en incluant les frais de notaire, le bien m’est revenu au total à 100.000€, soit 2.222€ du m2 ! Je pourrais le revendre immédiatement entre 115.000 et 120.000€ et réaliser ainsi une plus-value de 20.000€ !

Cependant, mon objectif est de créer du cash-flow mensuel et de vivre de mes loyers. Avec près de 18% de rentabilité sur ce bien et un cash-flow mensuel de 800€, je n’ai aucun intérêt à le revendre actuellement.

En résumé

Nous avons vu un exemple de négociation « réussie » et dans laquelle le vendeur a dit OUI du premier coup. Bien sûr, toutes les négociations ne se déroulent pas aussi simplement. Il faut parfois plusieurs offres et contre-offres avant d’arriver à trouver un terrain d’entente. N’ayez pas peur de poser des questions afin de cerner votre vendeur et faites votre offre ! Le pire qu’il puisse vous arriver est qu’on vous dise NON, dans ce cas passez à un autre bien.

Mais il se peut également qu’on vous dise OUI, et vous aurez alors tout gagné !

J’espère que cet article vous a plu et que ce retour d’expérience pourra vous donner des idées pour vos futures négociations. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à me faire part de vos propres retours d’expérience sur le sujet.