Offre d’achat : l’agence peut-elle refuser de la transmettre ?

par | Fév 17, 2018 | Investir, Podcast | 55 commentaires

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Ça y est ! Après des semaines de recherches interminables, vous avez enfin trouvé LE bien qui correspond parfaitement à ce que vous cherchez.

Plein de bonne volonté, vous faites vos calculs de rentabilité. Vous déterminez un prix maximal à ne pas dépasser et vous décidez de négocier. Vous faites une offre d’achat à l’agent qui est chargé de la vente. Mais là, c’est le drame, l’agent refuse de transmettre l’offre au vendeur.

Est-ce que cette situation vous est déjà arrivée ? Personnellement, je n’y ai pas encore eu droit, mais je connais beaucoup de personnes qui se sont cassées les dents et se sont heurtées à un mur.

Lorsque vous faites une offre (trop) agressive, certains agents immobiliers refusent tout simplement de la transmettre au vendeur.

Mais en ont-ils le droit ?

 

C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.

Pourquoi un agent immobilier refuse de transmettre une offre d’achat ?

Souvent, la raison invoquée est que proposer un prix aussi bas est un manque de respect, que ce n’est pas sérieux.

En réalité, la vraie raison, c’est que l’agent ne veut pas se faire allumer par le vendeur. S’il présente une offre d’achat très basse, il existe un risque que le vendeur le pourrisse, voire lui enlève le mandat de vente.

Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat ?

La bonne nouvelle pour vous, en tant qu’acheteur, c’est qu’un agent immobilier n’a pas le droit de refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur.

Deux éléments l’y obligent:

  • L’article 1993 du Code Civil: l’agent doit rendre compte de sa gestion au mandant (en l’occurrence le vendeur). En tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, l’agent n’a pas le droit de retenir certaines offres.
  • Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions « s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié« .

De plus, un agent immobilier répond des dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’inexécution du mandat (article 1991 du Code Civil).

En résumé, ce n’est pas à lui de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre.

Autre article :  Pourquoi la location meublée permet de gagner plus d'argent ?

Comment éviter cela ?

Pour éviter un refus, voici mes conseils.

Tout d’abord, ne faites pas une offre agressive juste pour le plaisir de faire une offre agressive.

Ensuite, argumentez votre offre ! Apportez des éléments tangibles pour justifier du prix que vous proposez.

Par exemple, vous pouvez:

  • Invoquer le montant des travaux.
  • Faire remarquer le prix surévalué du bien par rapport à d’autres du même type.
  • Dire que vous avez un accord de principe de la banque.
  • Faire une offre écrite (plus engageante).

Que faire si l’agent refuse quand même de transmettre votre offre d’achat ?

Certains agents aiment bien jouer sur le manque de connaissance des particuliers à ce sujet. Ils en profitent pour refuser de transmettre, bien qu’ils n’en aient pas le droit.

Si, malgré tout, l’agent continue de refuser, voici ce que vous pouvez faire :

  1. Rappelez-lui ses obligations, par rapport aux éléments vus plus haut.
  2. Demandez-lui une trace écrite de son refus et gardez une trace écrite de l’offre que vous avez faite (par mail). Vous pourrez ainsi justifier d’avoir respecté vos obligations.
  3. Dîtes-lui que vous allez passer par une autre agence ou directement avec le propriétaire.

Est-ce que ce genre de situation vous est déjà arrivé ? Si oui, comment avez-vous réagi ? Avez-vous pu obtenir gain de cause ? Faites-moi part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

 


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55 Commentaires

  1. Emeric

    C’est vrai que cette question revient régulièrement. Surtout si on fait des offres basses. Ce qui est conseillé de faire en négociation pour obtenir son prix au final. Les agents immobiliers ont leurs caractères. C’est à nous investisseurs de faire valoir nos droits. Merci Julien pour ta vidéo.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Emeric,

      Oui, c’est à nous de ne pas nous laisser faire. Mais il me semblait important de parler aussi des raisons qui poussent les agents à ne pas transmettre: certaines sont compréhensibles alors que d’autres non. Ne pas faire d’offre basse juste pour le plaisir de faire une offre basse me semble être la base.

      Réponse
      • marie

        Bonjour,
        J’ai fait une offre ecrite au prix avec paiement comptant pour un appartement que l’agence à refusé de transmettre au propriétaire au motif qu’une offre au prix avait déjà ete faite quelques heures auparavant par un autre acheteur,egalement au prix. L’agence ne m’a pas dissuadee de faire mon offre. Cela m’étonne beaucoup, l’offre n’ayant pu à mon avis avoir été acceptée dans ce labs de temps très court. Est ce légal ? L’agence m’a dit que c’était une pratique courante de leur part. Merci de votre eclairage
        Cordialement

        Réponse
        • Julien Loboda

          Bonjour,

          Difficile d’apporter une réponse précise, car il y a une différence entre la théorie et la pratique. Certaines agences bloquent les offres en attente lorsqu’une offre est déjà en cours d’étude par le vendeur.

          Cependant, ce qui me semble étonnant, c’est que vous faites une offre au prix, avec paiement comptant. Donc, à moins que l’autre acheteur ait fait la même chose, il doit y avoir quelque chose entre l’agent immobilier et l’acheteur (peut-être une connaissance).

          Vous pouvez tout de même négocier avec l’agence en lui demandant de transmettre également votre offre, et de laisser le vendeur décider.

          Réponse
        • Khan

          Bonjour
          Comment avoir la preuve que l’offre a été transmise par l’agent Et potentiellement refusé par le propriétaire ?
          De nombreux agents invoquent un refus du propriétaire mais dans les faits l’offre n’est jamais arrivée dans les mains des propriétaires …..

          Réponse
          • Julien Loboda

            Bonjour Eric,

            Vous pouvez demander à l’agence qu’elle vous envoie la preuve écrite du refus par le propriétaire.

        • Virginie Kiefer

          Bonjour,
          Nous souhaitons acheter un bien immobilier. Depuis la première visite l’agent immobilier nous ment ( nous cache des vices un mur de la maison principale est à reprendre entièrement en disant à la 2ème visite oh il s’effrite et je n’avais pas vu!) Nous visitons une 3ème fois avec un entrepreneur qui note d’autres défauts structurels notamment des toitures à refaire complètement. Nous faisons une offre d’achat en conséquence et là elle refuse de la présenter au vendeur ( j’ai son message vocal dans lequel elle le stipule) Nous la rappelons en expliquant qu’elle n’a pas le droit mais elle refuse. Quels sont nos droits ? Pouvons nous porter plainte pour entrave à une vente, contacter nous même les vendeurs ???
          Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

          Réponse
    • Jamain

      Bonjour moi j’ai un ami sa fait 2 ans qui cherche il a un petit budget les agences ne veulent pas négocier ils lui disent que les maison sont très bien placés ou que les propriétaires ne veulent pas ou etc ex une maison avec 40.milles euro de travaux on peu pas la négocier perce que il a un petit budget on le zape pffff qu’elle monde cordialement

      Réponse
  2. cathy

    bonjour
    j’ai fait une offre sur une maison il y a plus de 15 jours et l’agent immobilier me dit qu’il ne parvient pas à joindre les propriétaires , ce que je ne crois plus du tout aujourd’hui
    je voudrais savoir à partir de quand je peux contacter moi même les propriétaires et ne plus considérer l’offre faite à l’agence
    j’ai signé un bon de visite…mais je pense que mon offre m’a pas été transmise car plus basse que leur estimation
    je vous remercie par avance
    cordialement

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour
      Le problème c’est que le motif invoqué par l’agence est une impossibilité de joindre les propriétaires et non un refus de transmettre l’offre.
      Vous pouvez dire à l’agence que vous allez essayer également de les joindre pour voir leur réaction. Ou les appeler directement pour leur dire que vous avez formulé une offre et que vous souhaitez juste savoir si celle-ci a bien été transmise par l’agence. Ça devrait faire bouger les choses, mais vous ne pouvez pas passer en direct pour la transaction.

      Réponse
    • Aurélien

      Bonjour Julien. Nous avons fait une offre sur une maison à un AI qui a l’exclusivité via un mandat quil partage avec un autre AI… celui qui vend prend 2/3 de la com et l’autre AI 1/3. A ce jour, l’AI avec qui nous avons visité n’a pas transmis notre offre (nous avons linfo via le proprietaire) mais nous a répondu « offre refusée ! » par écrit. Quel recours a-t-on? Merci

      Réponse
      • Julien Loboda

        Je pense que vous pouvez demander à l’agence immobilière un écrit de la part du vendeur, comme quoi l’offre est bien refusée. Si elle refuse, vous pouvez également lui dire que vous connaissez le propriétaire, et que vous n’hésiterez pas à lui demander directement s’il a bien reçu votre offre…

        Réponse
  3. julien

    Vidéo intéressante.
    Cependant le contrat lie le vendeur a l’agence immobilière et c’est tout.
    Donc dans la mesure où l’agence ne transmet pas votre offre, vous ne pouvez pas faire grand chose notamment si vous ne connaissez pas le propriétaire ou si celui ci refuse de négocier avec vous directement (cas fréquent).
    Le vendeur pourrait demander des dommages et intérêts, mais qu’en est il du potentiel acquéreur exclu ?
    J’ajoute qu’ il est fréquent que l’agence ne transmette pas l’offre soit pour donner la priorité a une connaissance, une institution ou un promoteur par exemple avec qui elle aurait des liens commerciaux avantageux dans le cadre de son activité.
    L’agence peut aussi refuser de transmettre l’offre pour faciliter la négociation en cours sur une offre deja existante et fiable et ne pas provoquer « d’enchères ».

    Je travail sur la manière dont cela pourrait etre attaqué, mais je vois mal… Si il y a un pro du droit immobilier parmis vous 😉

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Julien,
      En effet, entre la théorie et la pratique, il y a un monde… et il est parfois difficile d’obtenir gain de cause.
      Mais il ne faut pas pour autant désespérer, certains agents immobilier montrent un refus juste pour intimider l’acquéreur. Si celui-ci se montre plus pointu sur ses droits/devoirs, alors il y a une chance sur deux pour que cela suffise à débloquer la situation.

      Réponse
  4. Romain

    Bonsoir Julien,
    Et merci pour cette vidéo très intéressante !
    Je suis un peu dans ce cas de figure actuellement en tant qu’acquéreur potentiel d’un appartement qui est dans deux agences. J’ai annoncé le montant de mon offre à l’AI (qui est un ami) par téléphone et il m’a dit qu’il allait me faire signer une intention d’achat. Sauf que, une fois en face de lui, alors que je m’attendais à signer ce document, il commence à me dire que l’autre agence a des personnes qui vont aussi faire une offre, et m’informe qu’il a demandé leur prix plancher aux vendeurs, qui est sans surprise au-dessus de mon offre. ll va même jusqu’à me montrer un email des vendeurs avec ce prix plancher que je vois donc écrit noir sur blanc.
    D’après lui c’est pour gagner du temps, mais j’ai quand même l’impression qu’il m’empêche de faire ma première offre et forcément je n’aime pas ça.
    Dans votre article vous dites à un moment donné que ce n’est pas à l’AI de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre. D’après vous, est-ce que le fait qu’ils aient donné leur prix plancher (à la demande de l’AI !) lui donne le droit de ne pas transmettre mon offre ? (que du coup je relève un peu entretemps, mais pas jusqu’au prix plancher?)
    Même s’il n’y a pas de grande différence entre mon prix plafond et leur prix plancher, je n’aime pas la façon dont il me force la main. Et comme l’AI est un ami (je commence quand même à me poser des questions) du coup je culpabilise de passer par l’autre agence.
    Bref, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me donner votre avis sur la question, en fait j’ai carrément envie de laisser tomber, je me dis que cet appartement n’est peut-être pas pour moi !
    Merci pour votre aide.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Romain,
      Entre la théorie et la pratique, il y a une différence, que l’on constate quotidiennement sur le terrain.
      Si le vendeur a stipulé à l’agent immobilier qu’il ne souhaitait pas recevoir d’offre en-dessous de ce fameux prix, alors vous n’y pourrez pas grand chose, à mon avis. L’agent sait déjà que ce sera peine perdue, il risque de perdre en crédibilité face au vendeur, et donc de se voir retirer le mandat de vente.
      Maintenant, libre à vous de formuler quand même votre offre, il est possible que les vendeurs, face à une offre sérieuse, revoient leur position.

      Réponse
  5. Romain

    Bonjour Julien,
    Je vous remercie pour votre réponse. Finalement j’ai demandé à l’agent immobilier de quand même transmettre l’offre et je n’ai pas encore de réponse. Encore faut-il qu’il l’ait bien transmise…
    Nous verrons bien, c’est aussi ce qui fait le piment de l’immobilier !
    Merci pour votre réponse rapide en tout cas et bonne continuation.

    Réponse
  6. michael

    Bonjour Julien
    je tiens à vous féliciter pour vos conseils utiles et votre blog.
    Je rencontre une situation complétement ridicule à ce jour dans une agence au centre ville de Cannes.

    Actuellement j’habite à Cannes et j’ai trouvé un appartement auprès d’une agence car l’offre vient de sortir.

    Je me présente immédiatement et je demande de signer l’offre d’achat au prix du mandat sans aucune négociation et sans prêt.
    L’agent refuse de transmettre mon offre d’achat au vendeur et il argumente qu’il y a déjà une cliente éventuellement qui
    souhaiterais acheter moins cher mais elle n’a pas encore pris la décision et elle n’a pas signer d’offre le jour ou j’étais à l’agence. Surtout il se permet de bloquer l’appartement à sa cliente en priorité surtout à un prix encore plus bas que je propose.

    J’insiste à nouveau que je souhaite signer maintenant malgré qu’il y a aucune offre signé il me répond je suis désoler mais
    je ne souhaite pas faire des compétitions entre les clients dans cette situation.

    J’ai compris qu’il n’a pas respecter le Code de Déontologie des professions immobilières (2015) et de L’article 8 comme vous le mentionner.

    De plus il refuse de transmettre mon offre d’achat au prix du mandat au vendeur. Donc vraiment c’est stupide d’arriver à une telle situation.

    J’aimerais bien savoir si vous avez déjà rencontrer une situation similaire et quel est votre conseil?

    Merci pour votre réponse.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Étrange, en effet, surtout que c’est contre-productif…peut-être que l’agence voulait vendre la « bonne affaire » à un proche, et que c’est la raison pour laquelle elle a refusé de transmettre votre offre ?

      Réponse
  7. Sam

    Bonjour,

    Je suis tombée sur votre vidéo suite à des recherches sur la non transmission d’offres de l’agent immo. Je suis dans ce cas.
    Ma 1ere offre était « agressive » mais justifiée par un ravalement à venir, l’ammenagement d’un accès PMA en projet, l’installation d’une vidéo surveillance des parties communes et également d’un DPE catastrophique qui ne me permets pas de bénéficier du 1% pt.
    Cette offre à bien était transmise au vendeur qui l’a refusée. J’ai donc demandée à l’agent immo de faire une offre supérieur, il me rappel dans la journée pour me dire que c’est refusé. Je demande une deuxième visite de l’appartement nous discutons avec l’agent celui-ci me dit pas la peine de proposer 145K€ il ne voudra pas, ok je propose donc 147K€ soit 10 000€ de plus que ma 1ère proposition c’était le mercredi 17 Avril, depuis l’agent m’appel pour me caler un rendez-vous avec son courtier , celui-ci me demande mes docs pour les faires passer en commission et que cela ne m’engage en rien. Je lui signale bien que j’ai déjà fait 2 études financières avec mon courtier et que je ne souhaite travailler qu’avec ce dernier donc il ne souhaite plus étudier ma faisabilité. Sans retour de l’agent je passe le voir hier il me soutient que le vendeur veut absolument que je passe par le courtier de l’agence juste pour voir la faisabilité du projet. ok ça me chagrine, sachant ou et qui est le vendeur j’y suis allée ce jour. 1ère surprise mes 2 dernières offres n’ont pas étaient transmises et il n’a jamais émis le souhait que je rencontre le courtier de l’agence. Est-ce que celui-ci peut retirer son mandat de l’agence et sous qu’elles conditions. quels sont mes recours pour cette tentative de subordination de vente de la part de l’agence et de leur courtier?

    Je vous remercie de votre retour.
    Bien à vous

    Réponse
    • Julien Loboda

      C’est au vendeur de voir directement avec l’agence, puisqu’elle n’a pas respecté son engagement envers lui.

      Réponse
  8. El ksiba

    Bonjour,
    Merci pour ce bon article et c’est mon cas 🙂
    Alors, le vendeur a déposé son bien chez une agence sans l’exclusivité et le vendeur continue à le vendre sur le site PAP.
    On a visité le bien avec l’agence et on a fait une proposition par mail. Pour info, on a rien signé comme papier, même pas la visite.
    Le commercial a présenté la première proposition au vendeur, et il a refusé.
    Après, on a fait une deuxième proposition et le commercial répond direct non ça ne passera pas, sera rien qu’on perd le temps (c’est bien ses mots) et j’ai lui fais une 3eme proposition et il a répondu pareil.
    Le lendemain on trouve l’annonce sur PAP et on a fait la même proposition au vendeur et il a accepté et en plus il nous a informé qu’il n’a jamais reçu ni la 2eme, ni la 3éme proposition du commercial.
    Que je dois faire svp ?
    Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Traitez en direct avec le vendeur, puisque vous n’avez rien signé et que l’agence n’a pas fait son travail.

      Réponse
  9. Audibert

    Bonjour
    J’ai signé en 1er une offre d’achat au prix par le biais d’un agent
    Je sais que je ne suis pas prioritaire et que le vendeur peux choisir
    Le problème est que je n’ai pas de retour depuis 3 semaines malgres mes appels incessant avl’agent immobilier
    Du coup, je ne suis plus sur que mon offre d’achat au prix à été faites
    J’ai lu que j’aurais du avoir un retour entre 5 et 10 jours, mais cela n’a pas été le cas
    Quels sont mes recours (et textes de lois) envers l’agent et si il y a eu un accord s’en m’en avertir, puis je casser la vente en cour ?
    Merci d’avance de votre reponse

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour,
      Si vous avez signé une offre au prix, cela bloque théoriquement la vente, puisqu’il y a accord sur le prix.

      Vous pouvez envoyer un recommandé à l’agence immobilière, pour lui demander de vous donner une réponse écrite sur le positionnement du vendeur, en ce qui concerne votre offre (rappelez les éléments cités dans la vidéo).

      Réponse
      • Audibert

        Bonjour
        Non, je ne suis hélas pas prioritaire vu l’article 1583 du code civil
        Plusieur jurisprudence ont noté que l’agent n’a qu’un rôle « d’entremise » envers le vendeur et l’acquereur
        Le vendeur peut choisir librement l’acquéreur
        Il faut une contre signature du vendeur pour faire « une vente parfaite
        Mon problème et que je n’ai pas de retour et ne connais pas mes recours pour non réponse de l’agent immobilier, et mes recours concernant la vente du cause de cette non réponse
        Très cordialemeng

        Réponse
  10. pic

    Bonjour,
    j ai signé un mandat à 144500€ pour la vente de mon studio avec parking et cave le 13/12/2019. Le 17/12 1ère visite sans ma présence car la mandataire immo m a demandé mes clés et d etre absente lors de la visite. le lendemain 2 autres visites. le 20 décembre la mandataire veut me voir car proposition d achat or je suis très malade mais elle insiste depuis 10 H du matin jusqu’à 18H30, elle me laisse mariner sans me dire le montant de l offre, quand elle arrive chez moi elle me dit « vous n avez pas trop à réfléchir etc …3 et comme elle commençait à m énerver sérieusement plus l effet des médicaments j ai signé l offre. or la veille elle m a dit qu elle a refusé 2 offres de la 1ère visite à 135000 et 138000€ sans me concerter. maintenant elle nie. Que puis je faire car en plus d être menteuse elle veut me mettre à la rue alors que je n ai pas d autre bien en vue, je ne gagne que 750 euros nets par mois et je vis seule. j ai dû aller hier au commissariat pour récupérer mon trousseau de clés car elle me faisait du chantage à savoir me les rendre qu à la signature du compromis de vente. je n en peux plus de cet harcèlement, que puis je faire contre elle? Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, je ne comprends pas bien votre problématique ?

      Réponse
  11. Julien

    Bonjour,
    pour l’achat d’une maison nous avons fait une première offre a 30000 en dessous du prix de vente et l’AI nous avait conseillé une baisse de 15000 seulement.
    Nous avons fait une offre ecrite par mail et au bout de 15jours l’agent nous a annoncé que l’offre était refusée par les vendeurs. Donc nous avons abandonné et quelques heures après l’AI nous a rappelé pour nous proposer de faire une offre plus élevée.
    Nous avons accepté et puis au final nous avons eu un accord des vendeurs.
    Mais je doute très fortement que la première offre ai été transmise! Je pense que c’etai Une strategie de l’AI!
    Quel recours avons nous?
    Merci beaucoup.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Julien,

      Malheureusement, vous ne pouvez pas faire grand chose, si ce n’est vous rétracter et dire que finalement vous êtes ferme sur la première offre. Si c’était du bluff, il est possible que le vendeur revienne vers vous.

      Réponse
  12. TEIXEIRA

    Bonjour, cette obligation elle valable pour les proposition de baux commerciaux svp? Merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, je suppose que la règle est la même, oui.

      Réponse
  13. Ben

    Bonjour ,

    L’agent immobilier me demande de passer auprès d’une banque mais également auprès de leur courtier. Il a inscrit une clause type dans le compris que je dois également passer par le courtier XXX
    Cela m’engage à quoi exactement ? Puis-je passer par un autre courtier et en cas de refus par leur courtier

    Réponse
  14. Pierre DEPARPE

    Bonjour,
    Un agent immobilier a refusé ce jour de prendre mon offre au prix car je ne voulais pas lui indiquer :
    – Comment je pensais financer
    – Quel était ma banque
    – Je n’avais un papier indiquant que ma banque allait me suivre…

    J’ai bluffé en indiquant que j’allais appeler mon avocat et la personne m’a indiqué de quitter la maison et qu’elle n’accepterait jamais mon offre.

    C’est tout simplement incompréhensible

    Réponse
  15. Tina

    Bonjour, j’aurais besoin de votre avis svp.
    Nous avons fait une offre inférieure au prix que lagent immobilier na pas communiqué au proprietaire. Pourtant lagent immobilier ma dit qu’elle avait bien proposé l’offre mais refusée. Nous avons pu avoir la version du propriétaire qui m’indique ne jamais avoir eu connaissance de mon offre. Et ensuite une offre d’achat a été signée avec un autre acquéreur bien sûr à un prix plus élevé…
    Que puis je faire ? Etant precisé que le proprietaire aurait accepté mon offre ….
    En vous remerciant pour votre retour

    Réponse
  16. Lhotes

    Bonjour,
    J’aurai une question concernant l’achat d’un studio avec terrasse en petite couronne. L’histoire commence il y a 6 mois quand le bien a été diffusé. La première fois, nous étions les deuxième à visiter et les premiers à faire une offre au prix, mais bon nous avons plus ou moins compris que plusieurs offres au prix dans la même journée, laissait au vendeur le choix de sélectionner son acquéreurs. Mon mari avait également repéré un début de fuite dans la salle de bain que nous avons signalé. Enfin…La fin de l’histoire, c’est que en étant certain d’avoir un meilleur dossier et une offre au prix. Ils ont fini par choisir une petite jeune, car soit disant c’était la première à visiter. Situation de covid oblige, retournement de situation, on apprend il y a 2 jrs après 6 mois, qu’au final la banque n’a pas accordé son prêt à la jeune fille, vu que à présent toutes les banques ont resserré les vis. Résultat, je vois l’annonce sur leboncoin et comprend que c’est le propriétaire, ayant visité par l’agence je n’ai pas le droit de rentrer en contact avec lui, il me semble, mais nous n’avons pas signé de document. Finalement, nous avons fait une proposition agressive lors de notre 2eme visite via l’agence, car nous trouvons que le bien est finalement trop cher. Ce sont les prix au mètre carré appliqué dans Paris et non les prix dans notre ville, même en regardant les derniers bien vendu, effectivement sans jardinet mais espace de vie plus grand. La défense de l’agent étant de dire que le prix ce justifie par la terrasse. Malgré que le bien est était refait à neuf au niveau de la salle bain et du salon, nous avons fait une offre 15 000€ en dessous du prix, car mon mari estime que nous allons déjà devoir mettre de l’argent dans ce bien de notre poche et bien entendu le but étant de limiter les pertes. Nous pensons que ce sera un bon investissement pour le futur à la revente, mais que entre temps nous allons devoir y mettre de notre poche après location. Nous avons soumis notre offre depuis 3 jours et pas de nouvelles. Nous avons peur qu’elle n’est pas transmis l’offre au vendeur et qu’elle continue ses visites, enfin quoi que vu le reconfinement, elle n’aura plus de visite. Je pense que notre force est que nous sommes solides financièrement, donc prendrait-elle le risque de perdre encore 6 mois ? Juste pour ne pas transmettre notre offre. Merci pour le retour.

    Réponse
  17. Elisabeth

    Bonjour,
    Nous avons visité un bien, et un couple avant nous avait fait une offre (très basse), l’agent nous a dit que la balle était dans le camp des acheteurs mais qu’il pouvait nous faire visiter, nous en avions donc conclu que le vendeur avait fait une contre-proposition et que l’acheteur n’avait pas accepté ce prix.
    Nous avons fait une offre à notre tour, plus basse que le prix de vente, hier matin l’agent nous dit qu’il fera tout pour qu’elle passe (nous pensons donc être au-dessus de l’offre du premier couple, voire au-dessus de la contre-proposition des vendeurs, mais nous ne savons pas) et que les vendeurs vont faire le point le lendemain soir (ce soir). hier soir il nous dit qu’un troisième couple devrait lui faire une proposition mais qu’il n’a pas le montant. ce matin il nous dit que le troisième couple a fait une offre « juste au-dessus » de la notre et nous propose de revoir notre offre.
    Ce comportement nous entraînerait donc à augmenter notre offre, mais s’il nous a prévenu, c’est qu’il préviendra le troisième couple aussi lorsque nous serons au-dessus d’eux, donc ils augmenteront, et ça fera un cercle vicieux sans fin…
    Est-ce légal que l’agent fasse cela ?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Elisabeth,

      Oui c’est légal, il n’y a rien qui l’en empêche. Après, est-ce moral, c’est un autre sujet…

      Réponse
  18. Sauvage Philippe

    Bonjour
    Fin mai ,j’ai été évincé de l’achat d’une maison d’une maison dans le sud de la France par un agent immobilier qui a préféré un autre acheteur plus proche de lui
    -il n’est pas certain que cet autre acheteur ait mis plus que mon offre
    -il est certain que l’AI ne m’a pas averti quand cet acheteur a sois-disant surenchéri
    -il n’est pas certain que les propriétaires aient reçus mes offres.
    -ce qui est certain , c’est que l’agence a indiqué ‘sous compromis ‘ sur son site , le 15 juin.
    Quels recours en justice ai-je? comment contacter les propriétaires ? comment savoir le montant de l’offre acceptée par les propriétaires ? ….car sans doute sont-ils aussi lésés …comment connaître la vérité ?
    Puis-je faire annuler la vente ??
    Dans l’attente de vos réponse .
    Note :je suis belge et habite en Belgique
    Bien à vous
    Ph.S.

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Philippe,

      Je ne suis pas spécialiste en droit immobilier, malheureusement ces pratiques sont monnaie courante. Je ne suis pas en mesure de vous aider, je pense qu’un avocat spécialisé en droit immo serait plus à même de répondre à votre besoin.

      Réponse
    • Charlotte

      Bonjour,

      Merci pour ces informations très intéressantes. Si l’on fait une offre (décente) et que l’agent refuse de la transmettre, ou plutôt s’il ment en prétendant l’avoir fait et avoir fait signer un document au vendeur, mais qu’il n’est pas en mesure de nous présenter ce document, a-t-on le droit de passer par le vendeur directement, en ayant vu son numéro sur un site de vente de particulier à particulier ? Tout cela en n’ayant pas signé de bon de visite.

      Réponse
  19. Charlotte

    Je précise que le vendeur a été contacté et a affirmé n’avoir effectivement jamais reçu l’offre. Est-il possible dans ce cas de traiter directement avec lui ? Quels sont les risques encourus, étant donné que l’acquéreur était de bonne foi mais que l’agent n’a pas fait correctement son travail et a compromis l’acquisition du bien ?

    Merci par avance pour votre réponse

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour, si vous n’avez pas signé de bon de visite et que, en plus, l’agent n’a pas fait son travail; alors il n’y a aucun engagement de votre part avec l’agence. Vous pouvez donc passer par le vendeur en direct.

      Réponse
  20. Dorine

    J’ai un mandat avec une agence, la commission stipulée sur le mandat était de 9%. J’ai mis fin au mandat. L’agence est revenue pour me prier de continuer avec eux et en me demandant même l’exclusivité. Par mail, elle s’engageait à réduire sa commission à 25 000 euros au lieu de 50 000 « pour s’aligner sur la concurrence et se rapprocher du prix du marché ». Aujourd’hui, elle me parle d’une offre d’achat signée électroniquement par son client qui a déjà visité deux fois mais l’offre est beaucoup plus basse. Offre que j’aurais cependant acceptée si l’agence s’en tenait à ses 25 000 euros de commission (même si proportionnellement ce n’est pas trop équitable pour moi !) mais elle exige maintenant 43 000 ! et non plus 25 000. Soit, on baisse mon prix mais on augmente sa comm ! Sur les publicités, la maison est bien affichée au prix du mail (soit le net vendeur du mandat + 25 000 de comm) Je VEUX vendre mais je ne veux pas payer ce qui n’était pas prévu. Quel est mon recours ?

    Réponse
    • kasom

      Bonjour Dorine

      en général quand on pose une question sur un forum d’entraide il est d’usage de commencer par un bonjour et de conclure par une formule de politesse ( des mots comme merci par exemple )
      manque de temps ou de place certainement, ou le stress …
      bonne journée

      Réponse
  21. Colette

    Bonjour,
    Merci beaucoup Julien pour ces bons conseils !
    J’aurais une question s’il vous plaît : que risque t-on (en tant qu’acquéreur) à contacter directement le propriétaire (à part contrarier l’agent bien sûr) ?
    Sachant que notre offre (rédigée, détaillée, argumentée) n’a pas été transmise par l’agent.
    Merci beaucoup

    Réponse
  22. Geoffrey

    Bonjour Julien,
    Je suis un peu dans le même cas que Charlotte
    j’ai visité un bien via une agence.
    J’ai rédigé une offre d’achat
    L’agent me dit que celle-ci a été transmise et refusée.
    J’ai des sérieux doutes sur le fait que le propriétaire l’ait reçue
    je soupçonne une technique de négociation pas très habile
    quel est mon recours?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Geoffrey,

      Vous pouvez demander à l’agence qu’elle vous envoie une preuve écrite du refus de l’offre par le vendeur, par exemple.

      Réponse
  23. Petit Alexiane

    Bonjour,

    Très intéressant votre article.
    Je suis dans une situation un peu similaire. J’ai visité une maison qui me plait via un AI indépendant. J’ai en suivant fait une offre au prix. L’agent refuse de transmettre l’offre tant que je n’ai pas d’accord de principe de ma banque.
    A-t-il le doit? Quels sont les recours possible?

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Alexiane,

      Je pense que l’agent est dans son droit, afin de ne pas faire perdre de temps à l’acheteur et à lui-même. En négociant pour quelqu’un qui n’est pas certain d’obtenir son financement, il peut perdre toute crédibilité. De plus, la situation actuelle, dans laquelle un prêt sur deux est refusé, incite à la prudence.

      Réponse
  24. claude manchet

    Bonjour, je suis vendeur et je voudrais savoir si l’agent immobilier peut juste me dire oralement l’offre de l’acheteur ou s’il doit quand même me montrer la proposition écrite. L’offre était agressive mais le prix de l’agent trop élevé donc compréhensive.
    J’aurais accepté l’offre mais comme par enchantement, l’acheteur n’a plus été intéressé.
    Je n’ai trace de rien.
    merci

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Claude,

      Il peut vous transmettre l’offre oralement pour en discuter avec vous mais il doit aussi vous fournir une offre écrite, en bonne et due forme, qui justifie de la réalité des propos.

      Réponse
  25. Durand Lucie

    Bonjour,

    Nous avons fait une offre sur une maison, cette offre est 30000 moins que le prix demandé. On n’a pas fait cette offre sans réfléchir, ils demandent un prix au mètre carré de 2900 (qui est hors la fourchette pour ce coin), nous on en propose 2700 au mètre carré (fourchette haute pour ce coin).

    L’agent immobilier a tout de suite dit que ça ne va pas passer, c’est trop bas. Elle m’appelle le lendemain pour dire qu’elle a échangé avec les propriétaires et que c’est trop bas et ils font une contre proposition à 395000. Je lui demande un mail, et dans le mail elle écrit 396000.

    Bref, on ne la ressent pas trop cette agent, et on a peur qu’elle n’ait pas présenté notre offre, et qu’elle mène les négociations sans en parler au propriétaires de notre offre. Est-ce que je peux lui demander que le contre-offre soit dûment signée par les propriétaires ?

    Je vous remercie

    Réponse
    • Julien Loboda

      Bonjour Lucie,

      Oui, vous êtes en droit de lui demander une contre-offre en bonne et due forme, signée par les propriétaires.

      Réponse
  26. Sahenou sylvestre

    Pour l’acquisition d’un fonds de commerce nous étions 2 clients sur l’affaire, le premier fait une offre au prix, moi je fais une offre supérieure au prix. L’agence nous fait venir tous les 2 ke même jour pour signer les offres, à ma grande surprise mon offre a été communiquée à l’autre client qui s’aligne sur mon offre. L’agence a réussi à faire passer son dossier auprès du vendeur.
    Puis-je exercer un recours contre l’agence ?

    Réponse

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