Investir dans un immeuble de rapport avec un local commercial, vous y avez déjà pensé ; mais est-ce une bonne idée ?

En effet, un grand nombre d’immeubles de rapport comprennent un local commercial au rez-de-chaussée. En ces temps de crise, où la stabilité économique n’est pas de mise, il est judicieux de se poser la question, avant de vous lancer.

 

 

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

Un local commercial est tout simplement un lieu dans lequel une activité commerciale est exercée.

Quand vous investissez dans un local commercial, vous devenez propriétaire des murs. Vous allez ensuite louer ce local à un commerçant, qui va exploiter un fond de commerce.

En tant qu’investisseur et propriétaire du local, vous n’allez pas nécessairement exercer d’activité dedans.

Une activité commerciale implique nécessairement qu’une clientèle soit reçue. C’est le cas, par exemple, des commerces qui vendent des produits (boulangerie, magasin de vêtements, etc) ou des services (coiffeur, agence immobilière, etc).

Pourquoi investir dedans ?

Investir dans un local commercial présente plusieurs avantages qu’il est important de prendre en considération.

Tout d’abord, louer un local commercial est synonyme de sécurité. Le locataire signe un bail pour une durée de 9 ans, qu’il peut éventuellement dénoncer tous les 3 ans. C’est ce qu’on appelle un bail 3/6/9. Avec ce type de contrat, le locataire ne peut pas partir entre les échéances, contrairement à une habitation (sauf cas particuliers).

Ensuite, vous avez la possibilité de récupérer les taxes et impôts locaux. Vous pouvez donc faire payer une partie de la taxe foncière à votre locataire.

De plus, les travaux sont généralement à la charge de ce dernier. C’est plutôt logique, puisqu’un locataire devra aménager le local en fonction de l’activité qu’il souhaite exercer. Dans ce cas, c’est intéressant pour vous, car vous savez que votre local sera entretenu et vous coûtera peu d’argent de ce côté.

Enfin, les impayés de loyer sont moins fréquents que dans une location résidentielle. Les recours sont également plus simples et plus rapides, puisque le locataire peut être mis en redressement ou en liquidation judiciaire.

Est-ce une bonne idée ?

Beaucoup de personnes de ma formation Investir et Réussir me demandent s’il est judicieux d’investir dans un immeuble de rapport qui comporte un local commercial.

Cette question est d’autant plus pertinente que deux facteurs importants à prendre en compte :

• La digitalisation des modes de consommation qui s’accélère depuis le début du siècle,
• Les crises successives : gilets jaunes, attentats, grèves en tous genres, et bien sûr pandémie de Covid.

Bien que ça puisse paraître contre-intuitif, vous savez que c’est en période de crise qu’on fait les meilleures affaires, donc je ne suis pas nécessairement contre un local commercial. Cela dit, il va falloir être encore plus regardant que pour une habitation.

Comment investir dans un local commercial ?

Si vous décidez d’investir dans un local commercial, vous allez devoir être extrêmement vigilant sur un point : l’emplacement.

C’est vraiment un critère d’une importance capitale, bien plus que pour une habitation. La raison est simple. Lorsque vous chercher un bien immobilier pour y faire de l’habitation, cela ne fait pas une grande différence que celui-ci se trouve dans la rue principale, ou dans cette qui est juste derrière.

En revanche, dans le cadre d’un local commercial, cette différence d’emplacement peut faire le succès ou l’échec total du commerce.

En effet, pour qu’un commerce fonctionne, il faut qu’il soit visible. Vous devez donc absolument viser un emplacement avec beaucoup de passage. Si vous êtes dans une rue dans laquelle personne ne passe, il y a peu de chances que le commerce réussisse à fonctionner correctement.

 

Quel emplacement devez-vous choisir ?

Vous l’avez compris, tous les emplacements ne se valent pas.

Pour moi, il y a deux types d’endroits qui valent le coup pour investir dans un local commercial :

• Emplacement n°1 : il s’agit d’une zone piétonne ou d’une zone passante. Ce type d’endroit se trouve généralement en plein centre-ville.
• Emplacement n°1 bis ou n°2 : ce sont des zones moins centrales mais avec une réelle activité malgré tout. Par exemple, lorsque vous êtes proche des zones de transports ou dans des zones en plein développement (zones commerciales, réhabilitation de quartiers). Il existe alors un réel potentiel sur la durée.

Par ailleurs, je vous recommande aussi de louer votre local à quelqu’un qui veut y exercer une activité historique solide et non transposable en ligne : commerce de bouche, coiffeur, métiers plutôt essentiels.

Vous pouvez aussi miser sur des emplacements 1 bis ou 2 et y mettre une activité qui a une partie de son business en ligne. C’est notamment le cas de nombreux magasins de vêtements, qui sont à la fois sur internet et dans des boutiques physiques. Parmi les autres possibilités, vous pouvez louer votre local à une franchise solide, ou bien en faire une activité de co-working.

Comment louer un local commercial ?

Le loyer d’un local commercial est historiquement calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé.

Mais, avec l’arrivée d’internet, il sera difficile de continuer à faire valoir ce mode de calcul dans le futur. Je pense donc qu’il faudra certainement revoir les prétentions de loyer à la baisse.

Je pense également qu’à l’avenir, il y aura de moins en moins de baux longs. Le monde évolue et bouge de plus en plus vite. Les entreprises qui veulent s’implanter physiquement ont besoin de souplesse afin de pouvoir démarrer leur activité sereinement. Vous pouvez alors proposer un bail précaire, ce qui permet de partir sur une seule année de location.

En clair, vous devez être un investisseur qui innove et qui est capable de repenser le commerce physique traditionnel. L’immobilier commercial ne se pense plus dans les années 2020 comme il se pensait il y a vingt ans.

Comment transformer un local commercial en habitation ?

En dernier recours, vous pouvez aussi transformer le local commercial en habitation. Cependant, cela a un coût et des démarches non négligeables.

Vous allez devoir demander un changement de destination auprès de l’urbanisme de votre ville, afin de pouvoir passer le local en habitation.

Ensuite, vous allez engager des travaux importants afin que le local devienne un appartement habitable. Cela sous-entend que vous allez devoir isoler le local, changer la façade pour enlever la vitrine et la remplacer par un mur avec une fenêtre, puis monter des cloisons. Vous allez devoir également revoir le réseau d’eau (arrivées et évacuations).

Cela dit, dans certaines villes avec une demande locative très tendue, c’est certainement une bonne idée. C’est une astuce qui peut vous permettre de rentabiliser votre investissement, en particulier si votre immeuble se trouve dans une rue peu passante.

Investir dans un local commercial : ce qu’il faut retenir.

Investir dans un local commercial présente plusieurs avantages pour un investisseur :

• Les baux sont longs,
• Les impayés sont plus rares qu’en habitation,
• Les travaux et une partie des impôts locaux sont à la charge du locataire,
• Il est relativement facile d’expulser un mauvais payeur.

Cependant, encore plus que pour de l’habitation, vous devez être très vigilant sur l’emplacement. Privilégiez les emplacements numéros 1, 1 bis ou 2. Je vous conseille également de bien choisir l’activité qui va s’établir dans votre local, et d’être souple sur les conditions de location, ainsi que sur les tarifs.

Le monde a bien changé depuis vingt ans. Si vous voulez continuer à exploiter un local commercial, vous devez innover et vous adapter aux évolutions du marché.

Enfin, si vous n’arrivez pas à le louer, vous avez encore la possibilité de le transformer en habitation.

Dans le cadre d’un immeuble de rapport, vous avez généralement les appartements qui viennent compléter l’investissement, donc c’est plutôt intéressant.

Et vous, est-ce que vous avez investi dans un local commercial ? Est-ce que c’est quelque chose qui vous tente ?