La location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location nue, et notamment celui de pouvoir louer plus cher et donc de gagner plus d’argent. Aujourd’hui, c’est un article invité réalisé par Yann, du blog Immobilier Meublé Pas à Pas, que je publie. Yann est également un adepte de la location meublée et j’ai trouvé intéressant de vous faire bénéficier du point de vue et de l’expérience d’un autre blogueur sur le sujet.

Même si, au départ, trouver une bonne affaire en immobilier exige quelques règles simples à appliquer, je voulais dans cet article mettre à l’honneur la location meublée sur un point essentiel.

Comment celle-ci peut permettre de gagner plus d’argent qu’une location nue classique ?

J’exposerai 4 points qui me semblent importants à aborder quand on parle d’argent, de location meublée et de rentabilité.

Pour argumenter mes propos, je donnerai des exemples personnels qui, je l’espère, aideront à mettre en avant les différents discours.

Allons-y!

1. La location meublée permet de proposer des biens rares

En effet, la location meublée d’un appartement ou d’une petite maison différencie le propriétaire d’un grand nombre de concurrents. Pour souligner cet argument, il suffit de regarder sur les sites d’annonces les plus connus et de chercher dans la catégorie meublée.

On voit aisément que le nombre de biens proposés en comparaison avec la location classique est bien moins élevé. Ce principe s’accentue si, en plus, vous proposez un équipement de qualité ou supérieur en nombre. On comprend facilement qu’une personne qui voit une annonce d’un bien tout équipé se projette très facilement dans l’appartement.

En plus du côté pratique pour lequel le futur locataire n’a rien à apporter comme équipement, il y a le côté projection que l’on retrouve lors des ventes (tout le monde a déjà vu une émission de Stéphane Plaza dans laquelle les personnes doivent se projeter pour acheter…).

Ces principes vous démarquent de la concurrence, vous permettent de louer plus cher comme nous le verrons ensuite et sont tout à fait applicables aux petites villes contrairement à ce que l’on pourrait croire.

« Je possède des appartements meublés dans une ville de 2 000 habitants et je loue à des personnes qui sont en recherche de ce type de bien. Très souvent, ils me disent qu’il leur est impossible de trouver des appartements du même genre c’est-à-dire équipés au point qu’ils n’ont qu’à poser leurs valises… ».
« Je peux même ajouter que je loue des maisons de 80 m² meublées de la même manière ».

 

2. La location meublée permet de louer plus cher

Traditionnellement, la location meublée permet d’établir des tarifs plus élevés. À mon sens, il ne s’agit pas que d’une tradition car, pour les raisons évoquées au-dessus, les futurs locataires sont parfois prêts à mettre 10 à 15 % plus cher que la valeur habituelle constatée en location nue.

De plus, il est tout à fait possible d’ajouter de l’équipement de manière stratégique qui permettra de louer encore plus cher.

« Je possède un lot de 3 petites maisons qui sont louées à la semaine aux agents EDF, la différence se fait par la localisation des biens proche de la centrale mais aussi et surtout par le fait qu’ils ont un espace barbecue dehors, un service ménage quand ils partent ainsi que le WIFI… ils savent que le coût est de 120 euros par semaine et par lit. Ils veulent en retour cette tranquillité ».

Il est donc important de comprendre le type de locataires que vous risquez de toucher. Évidemment, comme nous le verrons tout à l’heure, l’équipement se fait aussi en fonction du type de location. Toutefois, si on ne considère que le long terme, il peut être intéressant de bien réfléchir avant de tout équiper.

« En règle générale, pour le long terme, j’essaie d’équiper de manière à ce que les appartements restent modernes et fonctionnels. J’essaie aussi de faire en sorte que les personnes qui visitent se sentent chez eux tout de suite dès la première visite ».

Un dernier petit point pourrait être abordé ici : celui de l’anticipation lors des travaux. Le but est justement de faire en sorte que les futurs locataires apprécient votre location meublée, il est souvent très judicieux de bien réfléchir en amont lors des travaux.

« Je vais prendre l’exemple d’un immeuble que je viens d’acheter qui comprend 3 T2. J’ai eu « la chance » de l’avoir entièrement vide avec des travaux à faire. Les T2 se prêtent tout à fait à la mise en place d’un îlot central, ce qui donne un cachet incontestable aux biens. De plus, pour un coût moindre, j’ai demandé à ce que les toilettes soient séparées de la salle de bain ce qui apporte une nouvelle fois une belle valeur supplémentaire. »          

Dans ce cas, je suis certains de louer ces T2 aux alentours de 450 euros par mois alors qu’ils étaient loués en meublé auparavant 320 euros…

3. Différentes stratégies en location meublée

1. La location meublée longue plus chère.
   Ce sont tous les principes que j’ai évoqué ci-dessus. Je ne vais pas insister davantage, je préciserai juste qu’il est intéressant d’essayer de se mettre à la place d’un locataire quand il entre dans l’appartement.
2. La location courte durée et/ou saisonnière.
   Sans aucun doute il s’agit de stratégies très intéressantes pour multiplier la rentabilité. C’est une possibilité que seule la location meublée peut offrir. Sans entrer dans les détails car ce n’est pas le sujet de l’article, c’est une stratégie très rentable dans laquelle il faut prendre ses marques. La gestion est différente et demande un peu d’apprentissage mais ceci vient très vite quand on voit les résultats.
   « J’ai eu l’occasion d’apprendre beaucoup de principes en location saisonnière lors de mon deuxième investissement un peu particulier ».
   Un autre avantage de cette technique est que lorsque vous ne voulez plus faire de la location saisonnière ou tout simplement que la saison est terminée, vous pouvez aisément louer à nouveau sur du long terme.
3. La location courte durée aux agents en déplacement.
   Même si cette stratégie de location meublée s’apparente à la précédente, je la différencie tout de même.
   Il s’agit dans un premier temps d’une gestion un peu différente puisque les prestataires ont une petite tendance à réagir en dernière minute pour louer votre bien. Parfois, ceci demande une disponibilité importante si vous n’avez pas mis de système en place pour garder « votre liberté ».
   « Je vais prendre mon exemple de tout à l’heure. Je loue à des agents EDF en déplacement qui sont parfois au courant de leurs missions très tardivement. Parfois, ils appellent le dimanche après midi pour savoir s’il reste de la place… »
   Gros avantage : Les personnels en déplacement bénéficient très souvent de remboursements, frais de mission ou autre. Cela veut dire qu’ils n’hésitent pas à donner un certain montant si vous répondez simplement à leur demande.
4. La colocation en meublé.
   Je  n’ai pas eu l’occasion de pratiquer ce principe encore mais je l’ai vu de la part d’un investisseur qui a acheté un immeuble avec 3 T5 situés à 800 mètres de l’IUT de Limoges. Je trouve ce principe génial : chaque colocataire donne une somme pour sa chambre et se partage le reste de l’appartement avec les autres. C’est à nouveau une formidable manière de multiplier la rentabilité d’un bien meublé si on le souhaite. Là où un appartement aurait du rapporter 550 euros mensuellement, il pourra permettre de gagner 1200 euros.

Je ne veux pas développer davantage les stratégies dans cet article car ce n’est pas l’objectif. Je voulais juste souligner dans cette partie différentes manières d’aborder la location meublée. De plus, ne perdons pas de vue que si une stratégie n’est plus d’actualité, prend trop de temps ou encore nous lasse alors il est tout à fait possible de revenir à une location meublée sur du long terme.

Cette souplesse est aussi très intéressante quand on est investisseur.

4. Les impôts et la location meublée

Quand on parle de location meublée, souvent on y associe le statut fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Une nouvelle fois, ici il ne s’agit pas d’entrer dans tous les détails mais bien de vous faire comprendre qu’il est tout à fait possible grâce à la location meublée de ne pas payer d’impôts en toute légalité.

« A ce sujet, je travaille avec un expert comptable, je trouve ce principe beaucoup plus judicieux me concernant ».

En quelques points, pour être Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez respecter 2 points. Si vous ne respectez pas ces deux points, alors vous êtes obligatoirement Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

• Le total des recettes locatives doit dépasser 23 000 € TTC par an.
• Ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

« Me concernant, je ne respecte pas le point n°1, je suis donc sous le statut Loueur en Meublé Non Professionnel car je ne respecte pas les 2 points obligatoires pour être professionnel ».

2 choses quand on est Loueur Meublé Non Professionnel :

• Soit on est au forfait et on est imposable que sur 50% des revenus locatifs.
• Soit on est au régime réel et on peut alors déduire des recettes locatives :
  • Les frais de notaires.
  • Les intérêts d’emprunts.
  • Le montant des travaux et des réparations.
  • L’amortissement (montant calculé avec des règles).

« Personnellement, je suis au régime réel car je fais très souvent réaliser des travaux à l’achat et le montant de tout ce qui est à déduire permet d’obtenir un résultat fiscal déficitaire, je ne suis donc pas imposable ».

« Attention, il s’agit d’un montant déficitaire théorique, cela ne vous empêche en rien de réaliser un Cash-Flow positif. »

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a permis d’en apprendre davantage sur la location meublée. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires ci-dessous et à aller voir le blog de Yann en cliquant ici.