Cet article est une article invité, rédigé par Cyril du blog Vivre de l’Immobilier. Il partage avec nous son expérience dans l’investissement dans des immeubles de rapport, et nous donne de précieux conseils pour vous lancer.

Julien m’a gentiment donné l’opportunité de parler de mon expérience d’achat d’immeubles de rapports sur son blog. C’est avec plaisir que je vous raconte donc ci-dessous mon expérience des deux dernières années, pendant lesquelles j’ai acheté 6 immeubles.

Merci beaucoup à Julien pour cette occasion !
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Vous voilà enfin décidé :

Cette rentrée, vous vous lancez dans l’investissement immobilier !

Après avoir analysé les différentes stratégies, vous avez choisi d’investir dans un immeuble de rapport. C’est la stratégie qui vous semble adaptée à vos objectifs (quitter votre job dans quelques années).

Mais la montagne qui se présente à vous est décourageante !

• Lire des milliers de conseils sur Internet
• Acheter des formations
• Croire votre banquier
• Rêver en regardant les vidéos YouTube de ceux qui ont réussi (ou du moins le prétendent)
• …

=> Par quoi commencer ?

• Comment ne pas se tromper ?
• Et si le prix au m² de la ville que je choisis diminue ?
• Et si l’immeuble que j’achète présente des vices cachés ?
• Et si les locataires ne me payent pas ?

Et si … pire : vous ne faisiez rien ?

A vrai dire, certains de ces problèmes vont probablement vous arriver.

Que vous achetiez une formation, des livres, un coaching, que vous intégriez un club d’investisseurs… rien ne vous permettra d’éviter tous les risques.

Mais finalement, est-ce une bonne raison pour ne pas vous lancer ?

Est-ce qu’il ne faudrait pas au contraire vous dépêcher de faire votre premier investissement locatif, pour apprendre au plus vite et profiter de votre meilleur ami : le temps ?

Bien sûr, il ne faut pas vous lancer tête baissée, nous parlons là d’un gros investissement. Formez-vous, échangez, lisez… mais surtout :

Lancez vous ! Aujourd’hui !

Oui, là ! Maintenant !

Paramétrez votre recherche Leboncoin.fr, passez vos premiers appels, et formez-vous en parallèle.

Tant que vous n’avez pas signé de compromis, vous ne risquez rien d’autre que d’apprendre.

Je me suis posé les mêmes questions il y a deux ans quand j’ai commencé à investir dans un immeuble de rapport, et j’avoue que c’était inquiétant. Mais ce qui m’a convaincu de me lancer sans attendre, c’est de voir que plusieurs personnes autour de moi (connaissances proches ou expériences partagées sur Internet) y étaient arrivées.

Et quand j’ai réalisé ou j’aurais pu en être si j’avais débuté deux ans plus tôt, j’ai compris que je perdais un temps précieux chaque jour qui passait sans que je me lance.

Dans cet article, je vous présente comment booster la rentabilité de vos immeubles de rapport, à travers 8 exemples concrets.

Vous souhaitez connaître la méthode pour réussir votre premier achat d’immeuble de rapport sans risque et sans effort ? Elle n’existe pas.

En revanche, si vous êtes prêt à investir du temps, vous trouverez ci-dessous des conseils concrets, tirés de mon expérience de l’achat de 56 appartements en 2 ans, grâce à 3M€ levés auprès des banques.

J’ai sélectionné les 8 conseils les plus efficaces à mes yeux pour acheter un immeuble de rapport en quelques mois et pour booster la rentabilité de cet investissement.

1. Négociez dès le premier échange pour créer vos opportunités

Les bonnes affaires se font à l’achat, tout bon investisseur le sait.

La plupart des personnes souhaitant investir dans l’immobilier abandonnent au bout de quelques mois. La raison principale : ils ne trouvent pas de biens assez rentables et se découragent.

Les bonnes opportunités existent et se créent tous les jours. Il faut simplement connaître les méthodes de ceux qui réussissent.

La première étape pour ne pas vous décourager est de trouver régulièrement des biens intéressants… ou de les créer.

Le prix d’un immeuble de rapport est la plupart du temps largement négociable.

C’est difficile dans vos premiers appels mais après une dizaine d’échanges tel, vous serez bien plus à l’aise.

Posez simplement les questions suivantes et vous transformerez dans la plupart des cas un bien peu rentable en une bonne affaire. Le tout en 3 minutes au téléphone ! :

• Qui a fixé le prix ?
• Comment est-il fixé ?
• Est-ce par rapport au prix au m2 ou au revenu des loyers ?

Une fois que l’agent ou le propriétaire vous donne sa réponse, répondez à votre tour :

• Je suis surpris, les prix de ce quartier/cette ville sont plutôt autour de xxx pour des investissements locatifs, savez-vous s’il y a une marge de manoeuvre ?

Dans 90% des cas, sa réponse sera oui. Vous pourrez alors enchaîner par :

• Connaissez-vous la marge de négociation ?

Et au besoin, ajoutez :

• Pour ma part, pour un bien de ce type, la banque ne me suit que si j’achète à tel ratio.
  => cela permet de remettre la responsabilité sur un intervenant extérieur et ajoute du poids à votre négociation.

Avec cette méthode simple, que vous pouvez appliquer dès le premier appel, après 3 minutes d’échange, vous obtenez dans plus de la moitié des appels une remise assurée de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

(dans les négociations que je mène, pour mes acquisitions ou celles des investisseurs que j’accompagne, nous obtenons régulièrement des baisses de 20 à 60K€ sur des immeubles autour de 300-500K€)

=> C’est La méthode pour identifier de bonnes affaires en immeuble de rapport

Moins de visites inutiles sans avoir négocié en amont; plus de temps pour des appels; plus de chances de trouver LA bonne affaire. Ainsi, vous aller augmenter très fortement la rentabilité de votre immeuble de rapport, dès l’achat.

2. Connaissez les astuces des agents immobiliers pour faire une offre au meilleur prix

Quand vous souhaitez faire une offre, prenez en compte la baisse que vous avez obtenue lors de l’appel mais ne vous arrêtez pas là. Si l’agent vous concède 30K€ au téléphone, c’est souvent qu’il peut baisser encore plus le prix.

LA méthode n°1 des agents pour essayer de ne pas vous faire baisser le prix est de vous dire :

« j’ai déjà reçu une offre à X€ qui a été refusée »

N’en faites rien !

– Premièrement : Rien ne vous prouve que c’est vrai.

– Deuxièmement : Qui a fait cette offre ?

Si c’est un acheteur peu sérieux, il est normal que le vendeur ait refusé => il préfère surement vendre 90 000€ à un client qui a de bons revenus et semble sérieux que 95 000 à quelqu’un qui n’inspire pas confiance et risque d’abandonner en cours.

=> Une offre à 90K a été refusée ? Si vous avez un dossier sérieux, une offre à 85K pourrait très bien être acceptée.

Ne tombez pas dans ce piège classique des agents immobiliers, qui n’a pour but que de vous dissuader de négocier. Ainsi, vous pourrez augmenter un peu plus la rentabilité de votre immeuble de rapport.

3. Ne négociez PAS TROP

Petit bémol après le point n°2 : ne négociez pas pour négocier !

J’ai laissé passer un immeuble qui était au bon prix (rentabilité nette de taxe foncière = 11%) simplement parce que j’ai voulu négocier.

Un autre acheteur a fait une offre au prix le jour même et le bien m’est passé sous le nez.

Si le bien est sain, le rapport locatif intéressant, et le prix juste : foncez sans négocier !

Vous aurez déjà une très bonne rentabilité sur votre immeuble de rapport.

4. Calculez la rentabilité par appartement

Défaut classique des personnes qui se lancent dans l’achat d’immeuble de rapport : calculer la rentabilité au m2 : un immeuble fait 300m2, je regarde le prix au m2 loué sur Seloger.com et vérifie que l’immeuble représente un bon ratio.

Ce mode de calcul fonctionne quand on achète un appartement.

Mais lorsque vous achetez un immeuble de rapport, le prix au m2 n’est pas assez précis : vous devez regarder appartement par appartement.

Vous pourriez passer à côté d’un bien intéressant si vous ne regardez que le loyer au m2 total.

– Exemple : l’immeuble est composé de 2 F2, un studio et un duplex.

=> comparez le prix de chacun de ces biens avec des biens équivalents sur leboncoin.fr ou seloger.com

=> évaluez le loyer total moyen que vous pourriez demander pour vos appartements en fonction de votre petite analyse de marché.

=> et sur cette base, calculez la rentabilité de votre immeuble de rapport.

5. Limitez les travaux sur votre premier immeuble de rapport

Si vous souhaitez enchainer les opérations (et j’imagine que c’est le cas si vous lisez ce blog), il est important d’avoir un retour sur investissement rapide pour votre premier bien locatif.

Plus de travaux veut souvent dire meilleure rentabilité. Mais cela veut aussi dire délai et risque plus important.

Votre priorité est de faire une première opération rapide et réussie.

Vous aurez largement le temps de prendre plus de risques lors de vos prochains immeubles de rapport.

Je cherche, dans la mesure du possible, des immeubles dont 1/3 des appartements est à refaire.

Sur ma dernière acquisition, l’artisan n’a pas avancé pendant 1 mois les travaux à cause de problèmes mais cela ne m’a pas causé de soucis avec la banque car je touchais déjà plusieurs loyers sur cet immeuble.

6. Maitrisez le fonctionnement de chaque banque

Après 2 ans, j’ai rassemblé les critères de prêt de plus de 15 banques principales et quelques unes moins connues.

J’aurai tellement gagné de temps si quelqu’un m’avait expliqué les critères de sélection de chaque banque, quand j’ai débuté.

Je vais donc vous partager ici ce que j’ai appris sur leur fonctionnement de certaines d’entre elles.

Attention, ce fonctionnement est valable aujourd’hui (en 2019), dans ma région (Lyon) et quelques autres régions de mes investisseurs.

Il n’est en aucun cas officiel.

Il s’agit du résultat de mes échanges avec chaque directeur de banque lors de mes demandes de prêt (souvent plusieurs établissements d’une même banque pour croiser les informations), pour moi et pour les investisseurs que j’accompagne (j’en présente un dans cet article)

* La Délégation est le montant en dessous duquel la banque peut vous prêter sans avoir besoin d’un accord de sa direction régionale ou nationale => c’est à dire : si le directeur de l’établissement veut vous prêter, il peut prendre la décision seul.

En connaissant ces règles, propres à chaque banque et parfois chaque région, vous êtes armé pour de vraies négociations pour vos prêts immobiliers locatifs.

Comme je vous l’ai dit au dessus du tableau, à vous de vous faire votre propre grille car les informations changent d’une région à l’autre et en fonction de la période.

Vérifiez et confirmez ces informations dès votre premier appel aux établissements bancaires (je ne les partage qu’à titre indicatif) et vous gagnerez un temps fou dans la recherche de la banque appropriée pour votre projet d’investissement locatif.

7. Multipliez par deux le cashflow de votre immeuble de rapport grâce au différé d’emprunt

Le différé d’emprunt, c’est l’astuce n°1 pour générer un gros matelas de sécurité dès les premiers mois avec votre immeuble de rapport.

Pendant 12 à 36 mois, vous ne payez que les intérêts et ne remboursez pas de capital. (c’est le différé partiel)

– Exemple : Un investissement immobilier à 100 000€ qui rapporte 1000 € de loyers par mois (investissement à 12% de rentabilité brute; c’est la moyenne de mes immeubles)

– Avec un emprunt sur 25 ans, sans différé, vous remboursez environs 450€/mois, il vous reste donc 1 000-450€ = 550€ chaque mois après avoir payé la banque. (pour payer la taxe foncière, les charges, les impôts…etc)

– Si, au lieu de rembourser vos mensualités classiques, vous pratiquez un différé partiel, vous ne payez plus que 175€/mois d’intérêts pendant 12 à 36 mois.

La différence est colossale : 175/450 vous ne payez que 40% des mensualités à la banque.

Au total, en 36 mois, vous avez récupéré presque 9900 € sur un bien acheté 100 000€ !!!
(450-175)*36 = 9900

C’est 1/10 du prix de votre bien.

Si vous ne devez négocier qu’un point avec votre banquier, c’est le différé d’emprunt. Il vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre immeuble de rapport.

Attention cependant : ces 30K€ ne vont pas directement dans votre poche. Il faut payer des charges et impôts. Mais il représentent tout de même une énorme sécurité supplémentaire dès l’acquisition de votre bien.

8. Économisez plus de la moitié des frais d’agence pour une meilleure rentabilité de votre immeuble de rapport.

Enfin, passons à la gestion.

Faut il gérer seul ou avec une agence ?

J’ai testé les deux et je trouve que l’agence me demande quand même beaucoup de travail sans pour autant assurer un bon taux de remplissage de mes appartements.

Je préfère donc garder la main, ce qui ne veut pas dire tout faire : je m’appuie sur des sous-traitants pour certaines tâches :

– En passant par Allovoisins.com (ou un autre site de service entre voisins) : vous pouvez sous-traiter une partie de la gestion pour des couts très attractifs :
Visites => 20€; état des lieux 30€
Cout total = 100-130€ pour trouver un locataire, mettre en location et l’état des lieux.

– En passant par une agence :
Autour de 300-500€ pour les visites, la mise en location et l’état des lieux. (selon l’agence, pour un loyer de 400€)

Vous gardez la main sur les taches réalisables à distance (annonces, administratif, échange avec les candidats au tel) et vous sous traitez à un habitant proche de votre immeuble celles qui nécessitent une présence. Cela vous permet de booster encore un peu plus la rentabilité de votre immeuble de rapport.

Pour terminer cet article, j’aimerais partager avec vous une analyse pour comprendre pourquoi si peu de personnes investissent.

« Gagner 5000€ par mois grâce à un appartement », « comment j’ai réussi à vivre de mes loyers en 18 mois », « rentier immobilier »…

Les pubs et slogans aguicheurs sont partout sur Internet ou sur la presse grand public.

Et la question vous revient tout le temps : « si c’était vraiment possible, pourquoi plus de monde ne le fait pas ? »

La réponse est très simple : la plupart des personnes ne sont pas prêtes à changer de vie.

Comme il n’existe pas de méthode miracle pour s’enrichir en conservant son mode de vie métro-boulot-dodo, le seul moyen de devenir indépendant financièrement est de changer de quotidien.

• • En visant une carrière, vous gagnerez certainement beaucoup plus, dans 5, 10 ou 20 ans mais aurez toujours besoin de travailler (probablement beaucoup plus aussi). Vous ne deviendrez pas indépendant financièrement, simplement grâce à vos augmentations de salaires.
  • En revanche, si vous visez l’indépendance financière, vous mettrez en place dès aujourd’hui un plan d’action qui ne vise pas forcement à gagner toujours plus, mais à gagner de manière automatique, en diminuant votre volume de travail.

C’est LA différence principale entre ceux qui deviennent indépendants financièrement et ceux qui voient toute leur vie cela comme un rêve inatteignable => la volonté de changer leur approche et leur quotidien

Si vous ne savez pas quelle stratégie choisir pour vos investissements, vous pouvez lire l’article que j’ai rédigé sur le sujet ainsi que celui de Julien qui donne un très bon aperçu des différents leviers pour gagner de l’argent en immobilier.

Si vous êtes déjà convaincu qu’investir dans des immeubles de rapport est la solution pour avancer rapidement vers l’indépendance financière et que vous souhaitez vous lancer, j’espère que les expériences que je viens de partager avec vous pour booster la rentabilité de vos immeubles de rapport vous motiveront à démarrer aujourd’hui 😉

A nouveau, je tiens à remercier Julien pour m’avoir donné l’occasion de partager mon expérience avec vous.

N’hésitez pas à poser vos questions directement dans cet article ou sur mon site : www.vivre-de-limmobilier.fr.

J’y répondrai personnellement avec plaisir.

Bons investissements !

Cyril