Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier à plusieurs, cela se fait le plus souvent par le biais d’une structure, de type SCI ou SARL de famille, par exemple.

Mais, en fonction du mode d’exploitation que vous allez pratiquer, des personnes avec lesquelles vous allez vous associer et de vos objectifs, le choix pour l’une ou l’autre de ces deux structures ne va pas être le même.

Dans cette vidéo, j’ai le plaisir de recevoir Luc Thilliez, qui nous explique quelles sont les principales différences entre ces deux structures, ainsi que les avantages et les inconvénients à choisir l’une ou l’autre.

Transcription de la vidéo

Julien Loboda : Salut, c’est Julien ! Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle j’ai le plaisir d’être à nouveau en compagnie de Luc Thilliez. Salut Luc ! Peut-être que vous avez déjà vu Luc dans une vidéo précédente. Si ce n’est pas le cas, je vous remets le lien pour aller voir, on avait fait une vidéo sur le financement bancaire.

Aujourd’hui, nous allons parler de la SCI contre la SARL de famille.

Luc, peux-tu nous expliquer quelles sont les principales différences entre une SCI et une SARL de famille ? Dans quel cas choisit-on l’un plutôt que l’autre ? Qu’est-ce que ça implique pour l’investisseur ?

Luc Thilliez : Alors c’est vrai que, souvent, les investisseurs immobiliers se retrouvent quand ils souhaitent investir à plusieurs (en couple, en famille, avec des amis) parfois devant la contrainte de dire « J’ai envie d’investir, non pas en nom propre, mais au travers une structure, vers une société avec une personne morale sauf que je ne sais pas laquelle prendre ».

Il y en a deux qui se distinguent majoritairement dans l’immobilier : c’est la SARL de famille ou la Société Civile Immobilière, qu’elle soit à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Par contre, ce qui est souvent méconnus, ce sont les différences qui s’opèrent entre les deux, et les personnes se retrouvent à être perdues ou s’orientent mécaniquement vers la SCI parce que on l’a mise telle quel, comme mythique pour obtenir du financement ou pour la transmission, utile pour développer son patrimoine, alors qu’il peut y avoir un certain intérêt pour la SARL de famille, mais pas que d’accord.

La Société Civile Immobilière a la possibilité d’être à l’IR ou à l’IS. Pour la SARL de famille, son avantage c’est justement de ne pouvoir rester qu’à l’IR. Pourquoi ? Parce qu’on va pouvoir prodiguer des activités avec une transparence fiscale, tandis qu’avec la SCI, par exemple, on ne va pas pouvoir le faire. Un exemple concret, avec une Société Civile Immobilière à l’imposition sur le revenu. Si je décide de faire de la location meublée au-delà des 10% tolérés, et bien je ne peux pas le faire à travers l’IR. Tout de suite, je vais être requalifié comme une activité commerciale et je vais basculer à l’imposition sur les sociétés. En revanche, si je suis dans le cadre de la SARL de famille, et bien dans ce cadre-là, je peux avoir une activité commerciale, industrielle ou agricole. Ça tombe bien, parce que la location meublée, c’est une activité commerciale, donc je vais me retrouver avec une structure qui est à l’imposition sur le revenu avec une activité meublée.

Donc là, c’est génial, ça veut dire que je peux être une association au travers d’une personne morale et je peux faire une activité meublée, la réponse est oui, avec la SARL de famille.

Mais dans la SARL de famille, il y a une subtilité, il y a « de famille ». Cela signifie, contrairement à la SCI, dans laquelle je peux m’associer avec qui je veux (une personne morale, une personne physique, une personne qui est étrangère).

Dans la SARL de famille, ce ne sont que des personnes qui ont un lien de parenté allant jusqu’au quatrième degré. Cela veut dire que si, demain, je veux monter une société ensemble alors qu’on n’a pas de lien de parenté, on ne pourra pas créer de SARL de famille.

Il y a d’autres structures commerciales qui existent, mais on parle de SCI, donc il nous reste le choix de la SCI. Donc, la première chose à faire pour déterminer le choix à faire, c’est d’observer à la fois l’activité, et en même temps la relation qui nous unit au regard de la loi.

Ensuite, la deuxième chose que vous devez regarder, c’est qu’est-ce qui se passe dans le cadre où on ne respecte pas ça. Imaginons une jeune SARL de famille, elle est à l’IR et je ne fais pas de la location meublée mais de la location en nu, auquel cas je ne respecte pas le caractère commercial. Si j’ai un contrôle, et bien je bascule automatiquement à l’imposition sur les sociétés. Donc, si tu fais de la location nue en SARL de famille, tu es retoqué à l’imposition sur les sociétés. La SARL de famille n’est que pour une activité commerciale.

Cela veut dire que si je veux faire de la location nue mais que je veux être associée avec une personne, ce n’est plus la SARL de famille que je vais choisir, c’est la Société Civile Immobilière. Donc on comprend bien qu’il y a le lien de parenté qui rentre en ligne de compte, et après il y a l’activité. Les deux sont indissociables.

Ensuite, l’autre point important, c’est au niveau de la responsabilité. Dans une SARL de famille, c’est société à responsabilité limitée, c’est à dire que les associés sont engagés à la hauteur de leurs apports. Parfois, il y a des entités (les créanciers) qui contournent ce système, mais pour l’instant on en est là. Je suis protégé à hauteur de mon apport. Pour la Société Civile Immobilière, c’est différent, puisque les associés sont indéfiniment responsables en engageant leur patrimoine. On va prendre un exemple qui concerne certainement la communauté et les investisseurs. Quelle est la première dette qui vient dans une société lorsqu’on veut faire de l’investissement immobilier ? L’emprunt bancaire. Qu’est-ce que les banques font quand elles ont une personne morale en face d’elles ? Et bien elles prennent caution. Elles vont venir contourner la responsabilité limitée de la SARL de famille, et elles feraient la même chose, d’ailleurs, avec une Société Civile Immobilière, pour éviter de perdre du temps.

Ensuite, le gérant n’a pas forcément une rémunération. On va prendre la SCI à l’imposition sur les sociétés, par exemple. Donc je suis gérant, je n’ai pas de mandat de gérance avec une rémunération, donc je suis bénévole et ça s’arrête là. À la fin, j’ai un résultat de 50.000 euros, et si je veux sortir ces cinquante mille euros, et bien je vais payer le prélèvement forfaitaire libératoire (généralement, c’est l’option que les personnes retiennent), et je vais donc intégrer sur mon compte personnel ces revenus. Comme ils ont déjà été fiscalisés par le prélèvement forfaitaire libératoire, ça s’arrête là.

Quand je suis dans le cadre d’une SARL de famille, c’est un peu plus compliqué, parce que le gérant, s’il se retrouve associé majoritaire (par exemple, toi et moi sommes de la même famille, nous sommes associés, j’ai 70 % des parts tu en as 30%), et bien sur le mandat de gérance que je vais avoir, et sur les dividendes que je vais prendre, dans les deux cas je payerai des cotisations sociales, et ça change tout !

Donc, si je récapitule, on a l’activité, on a le lien de parenté et on a les cotisations sociales.

Maintenant, que se passe-t-il au moment de la vente sur le bien ? Si je suis dans une SCI à l’IR, on le sait, les particuliers bénéficient du régime de faveur par rapport à la durée de détention. C’est 22 ans sur la partie des impôts et 30 ans si en plus on veut enlever les prélèvements sociaux. Sur la SCI à l’IS, et bien au moment de la plus-value, on constate les amortissements. Donc, il y a une plus-value à court terme et à long terme et, du coup, la plus-value générale est réintégrée dans le cadre des plus-values professionnelles. Elle est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Le barème est de 15 % puis 28 %.

Pour la SARL de famille, et c’est là toute la subtilité, c’est qu’il y a trois cas de figure qui sont possibles.

Premier cas de figure : la société, donc la SARL de famille, est allouée à une activité qui n’est pas à prépondérance immobilière.

Deuxième cas, celui qui intéresse les investisseurs. La SARL de famille est à prépondérance immobilière. Dans ce cadre-là, ce qui se produit, c’est qu’en fonction du statut du l’associé qui détient des parts, et bien c’est la plus-value qui s’applique, donc quelles sont les étapes possibles, vu qu’on est en transparence fiscale ?

Dans ce cas, la plus-value qui va s’appliquer, c’est la plus-value qui est en lien avec le statut de la personne associée.

J’espère que vous avez apprécié cette vidéo sur la SARL de famille et la SCI. N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez dans les commentaires ci-dessous.