Une crainte qui revient souvent parmi les lecteurs, lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, c’est celle de devoir faire face à un imprévu. Un vide locatif, un locataire qui est en retard dans le paiement de son loyer ou qui ne paye plus, des travaux ou des réparations à faire sont autant d’éléments qui peuvent venir perturber la sérénité de l’investisseur immobilier. Pour palier à ces différents risques et avoir l’esprit tranquille, il existe un secret de la tranquillité : disposer d’un fonds de sécurité.

Qu’est-ce qu’un fonds de sécurité ?

Appelé également épargne de précaution, le fonds de sécurité est une réserve d’argent disponible rapidement. Son objectif est de vous permettre de faire face à une dépense inattendue sans mettre en danger vos finances.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, le fonds de sécurité pourra à servir à :

• Continuer à payer les mensualités de prêt entre deux locataires.
• Palier à un locataire qui ne paye plus son loyer.
• Effectuer des réparations urgentes ou des travaux importants non prévus.

En clair, un fonds de sécurité doit vous permettre de réaliser votre investissement immobilier tout en continuant à dormir sur vos deux oreilles. Sans argent disponible de côté, le moindre imprévu mettra vos finances à rude épreuve et pourra transformer un bel investissement en un cauchemar impitoyable. En ayant plusieurs mensualités de prêt immobilier d’avance, vous pourrez dormir sur vos deux oreilles et ne craindrez plus les imprévus.

Quel montant prévoir pour votre fonds de sécurité immobilier ?

La réponse à cette question dépend de votre aversion au risque. Certaines personnes vont se sentir rassurées avec trois mensualités de prêt d’avance. D’autres auront besoin d’avoir un an de visibilité. Gardez cependant en tête qu’un minimum de trois mois d’avance est une bonne base pour avoir le temps de vous retourner en cas d’imprévu.

À titre personnel, je fais en sorte d’avoir au moins six mois d’avance sur chacun de mes investissements locatifs. Cela me permet à la fois de dormir sereinement et de ne pas craindre une éventuelle réparation imprévue. En cas de locataire défaillant, cela me permet aussi de ne pas mettre mes finances en péril le temps que l’assurance loyers impayés prenne le relai.

Si vous vous lancez dans un investissement avec des travaux et que vous n’avez pas demandé un report d’échéances, disposer d’un fonds de sécurité pourra aussi vous servir à régler les premières mensualités en attendant de toucher vos premiers loyers.

Comment vous constituer un fonds de sécurité immobilier si vous démarrez de zéro ?

Il est évident que si vous démarrez dans l’investissement immobilier de zéro, les choses vont être un peu plus longues à mettre en place. Vous avez néanmoins trois possibilités pour rapidement vous mettre à l’abri :

• Disposer d’une épargne lors de l’achat tout en faisant financer votre investissement à 107% par la banque. Dans ce cas, vous montrez au banquier que vous savez mettre de l’argent de côté. Cependant, vous lui demandez de vous financer l’intégralité du bien immobilier (frais de notaire inclus). Vous conservez ainsi votre épargne pour faire face à un imprévu (et éventuellement faire financer un second investissement).
• Trouver un investissement avec un beau cash-flow mensuel. Ce dernier vous servira alors à vous constituer une épargne de précaution.
• Vous pouvez coupler ces deux options avec une épargne mensuelle sur vos autres revenus (principalement votre travail) et ainsi accélérer la mise en place de votre épargne de précaution.

Ce qu’il ne faut PAS faire

Je sais qu’il est très tentant d’utiliser les excédents que l’on touche pour augmenter un peu son niveau de vie ou se faire plaisir.

Cependant, je vous recommande de ne pas toucher à ces excédents pendants plusieurs mois, voire pendant une bonne année. Cela ne devrait pas vous poser trop de problèmes.  Vous allez conserver le même niveau de vie que celui que vous aviez jusqu’à présent.

Pendant ce même laps de temps, vous allez voir votre épargne augmenter et votre niveau de stress diminuer dans les mêmes proportions.

Une fois que vous aurez l’équivalent de plusieurs mois de crédit d’avance, vous serez nettement plus serein et vous pourrez vous permettre de vous faire plaisir (si c’est votre objectif).

Si vous faites de la location saisonnière (ou location courte durée), c’est d’autant plus rassurant qu’il pourra vous arriver d’avoir des mois beaucoup moins remplis que d’autres. Si vous avez des fonds d’avance, vous pourrez alors tenir le coup en attendant de remplir davantage vos nuitées.

J’espère que cet article vous a plu. Vous devriez y voir plus clair sur l’importance d’avoir une réserve d’argent disponible pour faire face à un imprévu dans votre vie d’investisseur immobilier. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé.