Taux d’usure : comment le contourner pour continuer à emprunter ?

par | Oct 27, 2022 | Financement | 0 commentaires

En cette période de remontée rapide des taux, de nombreux emprunteurs immobiliers se retrouvent face à un refus de prêt, notamment à cause du taux d’usure. En effet, ce fameux taux empêche les banques de financer avec des intérêts trop élevés. Dans cet article, nous vous proposons de voir ce qu’est le fameux taux d’usure, pourquoi il pose autant de problèmes aux emprunteurs et quelles sont les solutions qui s’offrent à vous pour le contourner.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Taux d’usure : définition

Selon le site officiel de la Banque de France, le taux d’usure se définit comme le taux maximum légal auquel les banques peuvent prêter de l’argent à un emprunteur.

En effet, il faut savoir que les banques ne peuvent pas prêter de l’argent à n’importe quel taux. Le but de cette contrainte est de protéger les emprunteurs des banques qui pourraient alors pratiquer des taux abusifs, bien supérieurs aux taux en vigueur. En d’autres termes, sans l’existence du taux d’usure, deux clients de la même banque pourraient se voir proposer des taux radicalement différents, et donc une forme de discrimination.

Le taux d’usure (pour les prêts à taux fixe) est différent selon la durée du prêt :

  • Durée du prêt comprise entre 2 et 10 ans,
  • Prêt compris entre 10 et 20 ans,
  • Durée d’emprunt supérieure à 20 ans.

Comment calcule-t-on le taux d’usure ?

Le taux d’usure est calculé en prenant la moyenne des taux qui ont été pratiqués par les banques lors du trimestre écoulé, augmenté d’un tiers.

Par exemple, au troisième trimestre 2022 en France, le taux moyen pratiqué par les banques pour un emprunt sur une durée comprise entre 10 et 20 ans s’élève à 2,27%. En augmentant ce taux moyen d’un tiers, on arrive à un taux d’usure de 3,03% pour le quatrième trimestre de la même année.

Pour les personnes qui se demandent à quel rythme est révisé le taux d’usure, il est revu chaque trimestre.

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Qu’est-ce qui est inclus dans le taux d’usure ?

Comme nous l’avons vu ensemble, le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut vous prêter de l’argent. En d’autres termes, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du prêt que va vous proposer la banque ne peut pas excéder le taux d’usure en vigueur au moment de l’émission de l’offre de prêt.

Pour savoir comment contourner le taux d’usure (nous en reparlerons dans un instant), il convient de bien comprendre ce que comprend le fameux TAEG d’un prêt immobilier :

  • Le taux nominal du prêt,
  • L’assurance emprunteur (DC / PTIA),
  • Les frais de dossier,
  • Les éventuels frais de courtage,
  • Les frais de garantie ou d’hypothèque.

Pourquoi de nombreuses demandes de prêts sont refusées à cause du taux d’usure ?

Nous l’avons vu, le taux d’usure a été créé pour protéger les emprunteurs face à une pratique de taux abusifs.

Cependant, dans le contexte qui sévit au moment de la rédaction de cet article (nous sommes en octobre 2022), les taux d’emprunt augmentent à une vitesse importante. On constate une évolution générale de l’ordre de 0,10 à 0,15 points par mois. Le problème, c’est que le taux d’usure n’est révisé qu’une fois par trimestre. Cela crée donc un décalage entre les taux réellement pratiqués par les banques, surtout en fin de trimestre, et le taux d’usure en vigueur.

C’est pour cette raison qu’une personne à qui la banque avait accordé un oui au mois de juillet peut se voir entendre « non », par la même banque, moins de trois mois plus tard.

 

Comment faire pour continuer à emprunter malgré le taux d’usure ?

Négociez avec la banque pour faire baisser votre TAEG

Nous l’avons vu, pour que la banque puisse légalement vous octroyer un prêt immobilier, il faut que le TAEG soit inférieur ou égal au taux d’usure en vigueur.

En partant de ce constat, vous allez donc devoir négocier chaque élément constituant votre prêt immobilier pour réussir à faire baisser ce fameux taux, jusqu’à ce que vous vous retrouviez en-dessous du taux d’usure. Je sais que cela peut en surprendre plus d’un mais il est tout à fait possible de négocier chaque détail de votre prêt avec la banque.

Le taux nominal du prêt : le premier levier de négociation

Le taux nominal du prêt est le taux auquel la banque va vous prêter de l’argent, sans les coûts annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, etc). C’est le premier élément que vous pouvez négocier pour avoir un dossier qui ne soit pas rejeté.

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La première astuce à mettre en place, pour cela, est de demander un emprunt sur une durée légèrement inférieure aux seuils classiques. Par exemple, plutôt que de demander un emprunt sur 20 ans, vous pouvez demander à emprunter sur 24 ans et 11 mois. Vous aurez alors le taux à 15 ans qui sera proposé. De même si vous envisagez un emprunt sur 25 ans : faites une demande sur 24 ans et 11 mois. Automatiquement, vous allez obtenir un meilleur taux (et vous allez vous rendre compte que vous pourrez emprunter un peu plus d’argent avec un mois d’emprunt en moins).

Une fois que vous avez fait ça, n’hésitez pas non plus à demander à votre conseiller bancaire s’il (ou elle) peut vous proposer un meilleur taux.

Négociez ou déléguez l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, qui est obligatoire, représente l’autre gros poste de coût lorsque vous faites un emprunt immobilier.

Par défaut, la plupart des assurances qui sont proposées par les banques sont calculées sur le capital emprunté. Cela signifie que vous payez la même somme, tous les mois, pendant toute la durée du prêt, indépendamment du montant qu’il vous reste à rembourser. Vous pouvez tout à fait réussir à diminuer ce poste en demandant à votre banque une assurance qui est calculée sur le capital restant dû, plutôt que sur le capital emprunté. Vous allez à la fois faire baisser votre TAEG de façon importante et vous allez également réaliser de belles économies.

Si votre banque refuse d’accéder à votre demande, vous pouvez alors vous tourner vers la délégation d’assurance. Depuis 2010, vous avez la possibilité de choisir l’organisme d’assurance qui va couvrir votre emprunt immobilier, et les choses ont été dans le sens des emprunteurs depuis :

  • 2010, arrivée de la loi Lagarde, qui permet la délégation d’assurance lors de la souscription d’un nouveau contrat de prêt,
  • En 2014, la loi Hamon vient renforcer cette loi en donnant la possibilité de faire cette démarche pendant les douze mois qui suivent la signature de l’offre de prêt,
  • En 2018, l’amendement Bourquin a permis a tous les emprunteurs de changer d’assurance, même en cours de prêt, chaque année à la date anniversaire,
  • Depuis 2022 et la loi Lemoine, vous avez la possibilité de changer d’assurance à tout moment durant votre prêt immobilier.

Les différents frais liés à votre prêt immobilier

Le dernier point sur lequel vous pouvez effectuer une négociation concerne tous les autres frais, liés à votre emprunt immobilier. Il s’agit des frais de dossier, des éventuels frais de courtage et des frais de garantie.

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Soyons honnêtes, ce ne sont pas ces frais qui vont avoir un impact considérable sur votre TAEG. À choisir, il vaut mieux se concentrer sur le taux nominal ainsi que sur l’assurance emprunteur. Néanmoins, en négociant aussi ces quelques frais, il se pourrait bien que cela fasse la différence entre un dossier qui se situe sous le taux d’usure et un dossier rejeté.

N’hésitez pas à faire plusieurs banques

Si vous n’arrivez toujours pas à obtenir votre financement immobilier, la dernière solution consiste à aller voir plusieurs banques.

Beaucoup de personnes s’arrêtent à deux ou trois banques ou, pire encore, se contentent uniquement d’aller rendre visite à leur banque principale et historique. C’est une erreur car vous aurez bien souvent de meilleures conditions dans une nouvelle banque plutôt que dans celle chez qui vous êtes déjà client(e).

Nous vous recommandons d’aller voir au minimum dix banques différentes, tant que vous n’avez pas obtenu votre financement. Nos clients les plus déterminés n’ont pas hésité à faire jusqu’à 25 banques pour obtenir un prêt immobilier.

 

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