Comment fonctionne la SCI ?

Quand on parle d’investissement immobilier, et notamment de l’aspect fiscal, la question de créer une SCI revient régulièrement.

On pense souvent que la SCI permet d’alléger la note fiscale ou qu’elle apporte des avantages particuliers, par rapport à la détention d’un bien en nom propre.

Afin d’y voir plus clair et de vous aider à bien comprendre le monde de la SCI, je vous propose que l’on voit ensemble, sur cette page, quelles sont les caractéristiques et le fonctionnement de cette dernière.

SCI: qu’est-ce que c’est ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une société ayant pour but l’achat et la gestion d’un (ou plusieurs) biens immobiliers.

Cette société doit être obligatoirement constituée d’au moins deux associés. Les associés peuvent être des personnes :

• Physiques: vous, votre famille, vos amis, etc.
• Morales: une (ou plusieurs) société(s).
• Un mélange des deux.

L’objectif d’une association de ce type est double. En effet, investir de cette façon permet à la fois de bénéficier d’un effet de groupe à l’achat (cela peut vous permettre de réaliser un achat important, que vous n’auriez pas pu faire seul, par exemple) et de partager les bénéfices (ou de supporter les pertes).

D’un point de vue juridique, la SCI est une société. Cela signifie qu’elle doit avoir une dénomination, une adresse (siège social), un capital et un compte bancaire propre.

Comment fonctionne la SCI ?

Une SCI est gérée par des statuts, ce qui permet de définir la façon dont la société va être gouvernée. Les statuts définissent notamment qui seront les gérants ou encore quelles sont les décisions qui devront être prises à la majorité.

Ce fonctionnement permet plus de souplesse que dans le cadre d’un achat en nom propre à plusieurs personnes : l’indivision. En effet, quand un bien immobilier est détenu par plusieurs propriétaires en nom propre (indivision), il faut l’accord de chaque personne pour prendre les décisions. Par exemple, si vous décidez de vendre le bien immobilier, il faudra que tous les propriétaires soient d’accord.

Dans le cadre d’une SCI, il n’y a, officiellement, qu’un seul propriétaire: la société elle-même. C’est en effet cette dernière qui détient le bien immobilier. Les différents associés détiennent, eux, des parts de la société. C’est cette subtilité qui va faire toute la différence !

En effet, si les statuts ont prévu que le gérant a les pouvoirs pour prendre des décisions importantes, comme la vente du bien, alors il n’est pas nécessaire que tous les associés soient d’accord pour que la vente se réalise.

La fiscalité

Il existe deux modes d’imposition, selon le type de Société Civile Immobilière que vous allez créer:

• SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
• SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

La SCI à l’IR

À la base, la SCI est une société civile avec un objet de gestion de patrimoine immobilier.

Son objectif est avant tout de gérer un patrimoine immobilier et d’en permettre le transfert aux héritiers. En effet, celle-ci est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu. La SCI à l’IR a très peu d’impact positif sur l’imposition des associés.

Cela signifie que le résultat de la société rentre directement dans la déclaration de revenus des associés, en proportion de leurs parts dans la société. Les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. On parle alors d’une société fiscalement « transparente ».

Concrètement, les revenus que vous allez percevoir dans le cadre de la SCI à l’IR seront imposés exactement de la même manière que si vous déteniez le bien en nom propre. La seule différence, c’est que vous serez imposé à hauteur des parts que vous détenez.

D’un point de vue légal, un bien détenu par le biais d’une SCI à l’IR doit nécessairement être exploité en location nue, c’est à dire percevoir des revenus fonciers. Il existe une tolérance qui vous permet d’exploiter jusqu’à 10% de votre parc en location meublée.

La SCI à l’IS

La deuxième option que vous pouvez choisir avec votre est d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, l’objet de votre société va être différent de celle à l’IR, puisque cette dernière aura désormais un but commercial. Les revenus que vous allez percevoir ne rentreront plus dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le premier avantage que vous avez à opter pour ce choix, est que vous allez pouvoir exploiter votre bien immobilier de la façon dont vous souhaitez.

Cela signifie que vous pouvez:

• Opter pour la location nue.
• Faire de la location meublée.
• Exploiter des bureaux ou un commerce.

Le deuxième avantage concerne l’imposition des revenus. En effet, les règles de calcul diffèrent complètement de la SCI à l’IR:

• Vous pouvez déduire toutes les charges d’exploitation de vos revenus.
• L’amortissement du bien immobilier est également déductible des revenus.
• L’imposition se fait au niveau de la société (impôt sur les sociétés) avec un taux généralement plus avantageux que l’imposition des particuliers.

Enfin, le dernier avantage est la possibilité de réinvestir les bénéfices sans avoir besoin de subir l’imposition des particuliers.

En effet, vous pouvez décider de ne pas vous rémunérer personnellement, et donc de laisser les bénéfices à l’intérieur de la société. On parle alors de fiscalité opaque, par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR. Si vous voulez réinvestir ces bénéfices dans un nouvel investissement, ou dans l’amélioration des investissements existants, vous pouvez le faire directement.

SCI à l’IS: une meilleure visibilité fiscale

Alors que la fiscalité des particuliers est complexe (avec plusieurs tranches fiscales) et qu’elle évolue tous les ans, la fiscalité des sociétés est nettement plus intéressante et stable dans le temps.

Cela procure donc deux avantages très intéressants:

• Si vous faites moins de 38.120 euros de bénéfices annuels, vous bénéficiez du taux réduit d’imposition, qui est de 15%. Tous les bénéfices au-delà de ce montant sont imposés à un taux de 25%.
• Stabilité et visibilité fiscale. L’impôt sur les sociétés est très stable dans le temps. Alors que l’imposition des particuliers évolue tous les ans, celle des sociétés n’a connu que quatre grandes évolutions sur les 30 dernières années. Cerise sur le gâteau, cette évolution a toujours été dans le bon sens, puisque le taux a systématiquement baissé. Il est ainsi passé de 45% à 33%, puis à 28% et enfin à 25%.

Existe-t-il des inconvénients avec la SCI à l’IS ?

Bien que la SCI à l’IS soit, selon moi, très intéressante, elle comporte quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître.

Le premier inconvénient est l’impact d’un éventuel déficit d’exploitation. Dans le cadre de la SCI à l’IR, vous pouvez imputer ce déficit sur les autres revenus du foyer. Cette possibilité offre au moins le mérite de pouvoir adoucir l’imposition. Avec la SCI à l’IS, vous n’avez pas cette possibilité.

Ensuite, le deuxième inconvénient concerne la revente. Avec la SCI à l’IS, la plus-value va obéir au régime de la plus-value des sociétés, qui est une plus-value professionnelle. Cela signifie donc deux choses:

• L’abattement pour la durée de détention, en vigueur pour les particuliers, ne s’applique pas.
• Les amortissements réalisés sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Enfin, le dernier inconvénient est l’obligation de tenir une comptabilité commerciale de votre SCI. Vous allez donc devoir fournir un compte de résultats, une bilan et une annexe. De plus, si vous souhaitez faire appel à un expert-comptable pour établir cette comptabilité, cela va engendrer un coût supplémentaire par rapport à la SCI à l’IR. Ce coût est de l’ordre de 500€ HT à 750€ HT par an (récupérable en charge l’année suivante).

Finalement, pourquoi créer une SCI ?

Au-delà des considérations fiscales, n’oublions pas que le but premier d’une SCI est de de pouvoir gérer et transmettre un patrimoine immobilier.

Vous avez la possibilité d’intégrer vos enfants dans la SCI, en leur attribuant des parts de cette dernière. Vous restez maître de votre investissement, si vous faites en sorte d’avoir une majorité de parts.

Dans le cadre d’une donation à vos enfants, il est ainsi plus facile de céder des parts sociales que des biens immobiliers complets. C’est assez évident, quand on sait que deux biens immobiliers ont rarement exactement la même valeur, ou que l’on peut être exonéré d’impôt sur les successions, si on réalise une donation maximale de 100.000 euros tous les 15 ans.

De plus, le jour où vous disparaitrez (même si on n’aime pas y penser), votre SCI vous survivra. En effet, vos parts seront léguées à vos héritiers, mais eux-mêmes seront déjà partiellement propriétaires du bien immobilier. Cela aura pour effet d’alléger la note fiscale et de simplifier les démarches.