Savez-vous qu’investir dans une résidence seniors peut vous faire gagner de l’argent ? Relevant du dispositif Censi Bouvard, l’achat d’un logement pour les seniors permet de bénéficier d’importants avantages financiers.
Réduction d’impôts et récupération de TVA sont des leviers que vous pouvez activer en achetant un bien immobilier pour senior. Réservés à tous profils d’investisseurs, les logements en résidences de services pour seniors remportent un succès croissant.
Pour réussir son acquisition, cela suppose de connaître le fonctionnement et de maîtriser toutes les subtilités du dispositif. Pourquoi choisir ce produit parmi tous les types d’investissements ? Retrouvez toutes les informations indispensables pour savoir comment investir en résidence senior.
Investir en résidence seniors : profiter d’un dispositif simple et sécurisé !
Vous recherchez un placement immobilier simple à mettre en place et sécurisé, avec des avantages fiscaux significatifs ? Partez sur les résidences seniors !
Opter pour une défiscalisation puissante avec les résidences seniors
Acheter un logement en résidence senior s’appuie sur le fonctionnement du dispositif Censi Bouvard. Concrètement, vous bénéficiez d’un programme de défiscalisation avantageux puisque vous pouvez récupérer jusqu’à 33 000 € de gains fiscaux. Quelques éléments à connaître pour appliquer cet avantage fiscal :
- Vous avez droit à une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat plafonné à 300 000 € HT par an.
- Vous devez respecter une condition impérative : louer le logement pendant 9 ans.
- La déduction fiscale est possible tous les ans pendant 9 ans.
- Si la réduction est supérieure au montant imposable : le surplus se reporte pendant 6 ans.
Exemple : Vous investissez dans 3 résidences de services seniors en 2019 pour un montant de 305 000 € HT. Votre imposition en 2020 s’élève à 2 000 €.
Vous pouvez déduire tous les ans, de 2020 à 2028, 11% de 300 000 € soit 33 000 € / 9 ans = 3 667 € par an.
En 2020 : Si votre montant imposable est de 2 000 €, vous ne payerez donc pas d’impôts et reportez 3 667 € – 2000 € = 1 667 € en 2021.
En 2021 : Si votre montant imposable est de 2 100 €, aucun impôt n’est à acquitter et report de 3 667 € – 2 100 € + 1 667 € = 3 234 € en 2022.
À partir de 2026, vous ne pouvez plus comptabiliser le surplus. En revanche, vous déduisez toujours 3 667 € de votre montant imposable jusqu’en 2028.
Récupérer la TVA sur votre achat en résidence senior
En investissant en résidence senior, vous actionnez un autre levier financier de poids : la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition dans les 3 à 6 mois après la livraison. À la clé 60 000 € maximum, correspondant à une TVA de 20 %, pour un achat de 300 000 €. En revanche, vous devez suivre les préconisations imposées par la loi, à savoir :
- Conserver son bien pendant 20 ans.
- La résidence senior doit assurer au moins 3 services parmi les 4 prestations obligatoires (petit déjeuner, entretien des locaux, linge et accueil).
- Les loyers doivent être assujettis à la TVA de 5,5 %.
- Les loyers doivent relever des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
- L’exploitation doit s’effectuer avec le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel simplifié.
Accentuer vos déductions d’impôts avec le statut LMNP
L’autre atout supplémentaire de l’investissement en résidence seniors provient de l’exploitation en meublé : vous profitez alors de tous les avantages liés au statut du LMNP :
- Déclaration des revenus en Bénéfices Industriels et Commerciaux,
- Déclaration des revenus soit en micro-BIC, soit en réel simplifié,
- Montant des loyers inférieurs à 23 000 €. S’ils dépassent ce montant, ils doivent rester en deçà des revenus globaux du foyer fiscal pour conserver le statut de loueur non professionnel,
- En micro-BIC, abattement de 50 % sur les revenus imposables jusqu’à 72 600 €,
- En régime réel simplifié, déduction des charges et des frais réels pour les revenus locatifs dès 72 600 € (ou pour les revenus inférieurs, à la demande du contribuable). La déduction des amortissements n’est possible qu’à partir de 300 000 €.
- Déduction du déficit foncier du revenu global jusqu’à 10 700 €, avec possibilité de report pendant 10 ans,
- Exclusion du calcul des niches fiscales pour le LMNP.
L’investissement en résidences seniors ne nécessite pas d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, contrairement aux autres projets immobiliers en meublé. C’est l’exploitant qui est immatriculé.
Résidence senior : Déléguer l’exploitation à une société de gestion
Lorsqu’on investit en résidence senior, on s’engage à déléguer la gestion à une société au travers d’un bail commercial, et ce, pendant une durée minimale de 9 ans. Durant cette période, c’est le gestionnaire qui assure les relations avec les locataires en contrepartie du versement d’une commission.
Il est chargé de trouver les locataires, de recouvrer les impayés et d’assurer l’entretien du logement. En cas de vacance de logement, il est tenu de verser le loyer au propriétaire.
Les risques sont parfaitement maîtrisés, sous réserve de sa bonne solvabilité et de son sérieux. Pour éviter les déboires, lisez les clauses du contrat avec votre notaire ou votre avocat. Je vous conseille de vérifier l’expérience de l’exploitant avant de signer le bail.
En cas d’achat de bien d’occasion, assurez-vous de signer un nouveau bail et non de reprendre la suite de celui en cours. La société de gestion peut parfaitement renégocier le bail à la baisse à la fin de celui-ci, et entacher sérieusement la rentabilité de l’opération.
Se référer aux obligations fiscales du dispositif en résidences seniors
Si vous souhaitez cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation pour l’achat d’un même bien, comme celui des résidences senior et du Pinel, cette option n’est pas possible.
En revanche, vous pouvez réaliser plusieurs opérations de défiscalisation sur des biens différents. Dans ce cas, vous ne pouvez pas dépasser le plafond des niches fiscales lors de votre déclaration de revenus. La limite est fixée à 10 000 € par an.
De plus, si vous envisagez d’acquérir plusieurs appartements en résidence seniors, rien ne vous en empêche, mais vous ne pourrez pas profiter des avantages fiscaux au-delà de 300 000 €.
Enfin, le mode d’acquisition en résidence seniors n’autorise que les achats en nom propre ou en indivision. Vous ne pourrez pas investir en SCI ou en SARL.
Comprendre la qualification d’une résidence de services seniors
Pour vous assurer que le programme immobilier pour lequel vous allez vous engager est qualifié de résidence senior, vous devez vérifier qu’il propose trois des quatre services obligatoires : accueil, ménage, blanchisserie et petits-déjeuners.
En complément de ces prestations, certains promoteurs prévoient des aménagements communs pour agrémenter la vie sur place : des espaces beauté, une médiathèque, des lieux de vie conviviaux, etc. Ces suppléments ne sont pas imposés par la loi.
Les appartements vont généralement du studio / T1 au T3. Ils peuvent être personnalisés par l’occupant dans certains programmes.
À noter que le dispositif Censi Bouvard, dont relèvent les résidences de services seniors, est applicable pour toute opération conclue avant le 31 décembre 2021.
Connaître le marché des résidences seniors
Pourquoi acheter un bien immobilier dans une résidence senior ? Il s’agit d’un marché en pleine expansion. Les logements s’adressent à des personnes parfaitement autonomes, contrairement aux logements en EHPAD, plus médicalisés.
Les habitations en résidences seniors sont prisées par les couples ou les personnes seules souhaitant rester indépendantes tout en bénéficiant de prestations tout confort et sécurisées. La génération du baby boom glissant vers le troisième âge, les demandes vont s’accroître dans les années à venir.
De même, avec le vieillissement de la population et l’éloignement des enfants, la vie en semi-collectivité est une solution qui permet de rassurer cette tranche de la population.
Pour réussir votre opération, sélectionnez un emplacement dynamique, près de commerces et de services, offrant un beau cadre de vie. Le prix d’achat sera plus élevé, mais les logements trouveront preneurs. Renseignez-vous sur le marché local de façon à ne pas surpayer votre acquisition.
Anticiper l’issue du contrat de la résidence senior
À la fin de la période des 9 ans, plusieurs options s’offrent à vous pour le devenir du bien :
- le reprendre pour un usage personnel,
- le revendre, mais vous perdez le bénéfice de la TVA : vous devrez rembourser l’équivalent d’une période de 11 ans,
- poursuivre la location avec ou sans exploitant : dans ce cas, vous pourrez amortir votre bien dans les réductions d’impôts puisque le dispositif Censi Bouvard pour les résidences seniors sera échu. Soyez vigilant sur la renégociation du bail pour éviter une décote importante du loyer.
S’exonérer des contraintes des dispositifs fiscaux classiques
Investir dans l’immobilier des résidences pour seniors est relativement souple. Avec ce programme, vous achetez un logement dans n’importe quelle zone géographique.
Aucun critère de secteur tendu ou à revitaliser n’est défini par la loi. Il en va de même pour les loyers : ils sont fixés librement, sans montant plancher ou plafond imposé par la loi.
En ce qui concerne les locataires, il n’y a absolument aucun impératif quant aux ressources. C’est un des rares dispositifs qui n’impose pas de contrainte particulière restrictive.
Investir en résidence senior : passez à l’action !
Si vous comptez investir dans l’immobilier locatif sans contrainte, choisissez les opérations en résidences seniors. Nous avons vu que le dispositif présente des avantages financiers et peu de contraintes. La délégation de la location à un gestionnaire vous décharge de problèmes chronophages. Pour augmenter votre patrimoine ou vous créer des revenus passifs, vous pouvez parier sur l’investissement en résidence senior.
Vous avez envie d’en savoir plus sur les autres modes d’acquisition ? Consultez les fiches spécifiques à chaque particularité d’investissement immobilier locatif :