La défiscalisation en Censi-Bouvard procure des gains très intéressants. Couplé avec le dispositif LMNP, le Censi-Bouvard est un levier puissant qui offre réduction d’impôts et récupération de TVA.
En ciblant des résidences de services qualifiées, vous pouvez réaliser de bonnes opérations de défiscalisation immobilière. Pour autant, investir en Censi Bouvard n’est pas une opération sans contraintes.
Comment bénéficier des avantages fiscaux ? Quels montants peut-on récupérer ? Avant d’investir en Censi Bouvard, je vous propose de passer en revue toutes les techniques pour bien investir et défiscaliser ses revenus en Censi Bouvard.
La défiscalisation en Censi-Bouvard : comprendre le fonctionnement
Partir sur une opération en Censi-Bouvard, c’est adopter une technique d’investissement et d’exploitation particulière. Plutôt ciblé par les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux dans des programmes peu chronophages, le Censi-Bouvard fait de nombreux adeptes. Voici les principaux éléments que vous devez connaître.
Défiscaliser en Censi-Bouvard : une forte réduction d’impôts
Lorsque vous investissez dans les résidences de services Censi Bouvard, la réduction d’impôts s’élève à 11 % du prix d’acquisition limité à 300 000 € annuel. Sont compris dans le calcul de ce prix :
- le prix hors taxes du logement,
- les frais de notaire,
- les frais d’enregistrement,
- les frais des travaux de réhabilitation.
De ce fait sont exclues toutes les autres charges, y compris les frais d’équipement et d’ameublement.
Par ailleurs, le montant excédentaire de la réduction d’impôts n’est pas perdu : il se reporte pendant 6 ans.
Censi Bouvard : récupérer la TVA sur le prix d’achat
Les opérations en Censi Bouvard permettent de récupérer la TVA sur l’achat. Pour une acquisition de 300 000 € assujettie à un taux de TVA de 20 %, vous avez la possibilité de récupérer une somme de 60 000 €. Mais vous devez impérativement respecter les critères définis par la loi pour en bénéficier, à savoir :
- exploiter le bien en LMNP au réel simplifié,
- percevoir des loyers assujettis au taux de TVA de 5,5 %,
- louer le bien dans une résidence proposant 3 des 4 services réglementaires,
- détenir le logement pendant 20 ans.
Défiscalisation immobilière Censi Bouvard : respecter les durées d’engagement incompressibles
Louer pour défiscaliser en Censi Bouvard impose de respecter les durées de détention prévues par la loi. En effet, la réduction d’impôts est possible uniquement sur 9 ans. Le contribuable la décompte tous les ans à raison de 1/9e sur sa déclaration de revenus.
En cas de revente avant le terme de l’engagement, l’administration demande la restitution de la part fiscale déjà récupérée au cours des années précédentes.
Parallèlement à cela, pour récupérer la TVA, le propriétaire bailleur s’engage à conserver son bien immobilier pendant 20 ans.
S’il revend celui-ci avant la fin du délai légal, il sera obligé de restituer le nombre d’années de TVA, de la vente jusqu’à la limite des 20 ans à atteindre.
Profiter des avantages fiscaux du meublé en LMNP avec le Censi Bouvard
Les logements détenus en Censi Bouvard doivent être obligatoirement loués en meublé. Afin de récupérer la TVA, le bien devra être exploité en LMNP au réel simplifié. Ce qui suppose que le contribuable pourra déduire tous les frais ainsi que les charges affectées au logement. Entre autres, les frais de notaires, les intérêts d’emprunts, la commission à l’exploitant, etc., bien des sommes liées à l’exploitation sont déductibles en BIC.
En revanche, le bien s’amortit uniquement au-delà de 300 000 €. En effet, la réduction d’impôts autorisée sous ce palier l’empêche de se cumuler avec la comptabilisation d’amortissements.
Le régime micro-BIC est peu adapté au Censi-Bouvard : pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600 €, l’abattement de 50 % sur la déclaration fiscale des revenus locatifs n’est pas judicieux pour ce régime. En adressant votre demande à l’administration, vous pouvez relever du réel simplifié, bien plus avantageux pour les investisseurs immobiliers.
Connaître les plafonds fiscaux en Censi Bouvard
Lorsque vous louez le bien en Censi-Bouvard, le principe du déficit foncier peut s’appliquer. Lorsque vous exploitez le bien en LMNP, vous déduisez les charges de vos revenus fonciers.
Vous avez alors tout intérêt à générer des charges supérieures aux revenus pour créer un déficit foncier. Plus il est important, plus vous pouvez le reporter les années suivantes, et ce, pendant 10 ans. Son plafond annuel est fixé à 10 700 €.
Le régime Censi Bouvard fait partie des dispositifs comptant dans les niches fiscales. Par exemple, si vous déduisez des charges liées à l’emploi d’un salarié à domicile ou des frais de garde des enfants, le cumul de tous les avantages fiscaux doit rester inférieur aux 10 000 € réglementaires.
Au pire, vous perdez le bénéfice de l’excédent, ce qui est un mauvais calcul, l’investisseur devant rester focalisé sur l’optimisation fiscale de toutes ses finances.
Revendre un logement en Censi-Bouvard : la fiscalité
La revente d’un logement exploité en Censi Bouvard entraîne une plus-value relevant du régime des particuliers.
L’exonération d’imposition totale au titre de la résidence principale n’est pas valable dans ce cas au cours des 9 premières années puisque le logement doit être loué à un tiers.
Cette dispense d’impôt est acquise au-delà de la 22e année de détention pour l’impôt sur le revenu, et de la 30e année pour les prélèvements sociaux.
En règle générale, 2 prélèvements sont effectués :
- 19 % pour l’impôt sur le revenu
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Toutefois, un abattement est appliqué selon la durée de détention. Pour l’impôt sur le revenu, cet abattement se monte à :
- 6 % pour chaque année de détention entre 6 et 21 ans,
- 4 % pour la 22e année.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement s’élève à :
- 1,65 % pour chaque année de détention entre 6 et 21 ans,
- 1,60 % pour la 22e année,
- 9 % entre 23 et 30 ans de détention.
Depuis le 1er janvier 2020, les propriétaires vendant leur bien à un organisme HLM, une commune ou un établissement intercommunal sont dispensés d’impôts.
Éviter les contraintes pour défiscaliser en Censi Bouvard
En optant pour un régime de défiscalisation immobilière Censi Bouvard, vous évitez de vous confronter à des contraintes de location. C’est notamment le cas pour les secteurs géographiques : contrairement à d’autres dispositifs tels que le Pinel ou la loi Malraux, aucune commune n’a été ciblée pour réaliser de tels programmes.
Il en est de même pour le loyer : aucun montant plafond n’est imposé par la loi, ce qui laisse une liberté pour déterminer les loyers mensuels au regard des frais fixes à prévoir. Restez toutefois réaliste avec le marché locatif.
Enfin, les locataires n’ont aucun critère de ressources à respecter. L’exploitant peut choisir les dossiers qui lui semblent les plus solvables pour assurer les paiements de la location.
Le régime de défiscalisation Censi-Bouvard : Savoir investir
Avant de partir sur une opération en Censi-Bouvard, je vous recommande de vous intéresser aux principales caractéristiques de ce type d’investissement.
Défiscaliser dans des logements éligibles au Censi Bouvard
Tout logement ne relève pas du Censi Bouvard. Pour être éligible aux dispositifs de défiscalisation, vous devez investir dans une résidence de services neuve ou en état futur d’achèvement.
Acheter dans l’ancien est également possible sous réserve que le bien immobilier soit achevé depuis au moins 15 ans et qu’il ait fait l’objet de travaux de réhabilitation.
Sont considérées comme des résidences Censi Bouvard :
- les résidences étudiantes,
- les résidences agréées pour personnes âgées ou handicapées,
- les résidences d’accueil et de soins comme les EHPAD.
- les résidences ayant reçu un agrément “qualifié” pour accueillir des personnes âgées ou handicapées.
À noter que, pour être classé en résidence de services, le programme doit proposer 3 des 4 prestations obligatoires : accueil, linge de maison, entretien et petits déjeuners.
Louer son bien éligible Censi-Bouvard à une société de gestion
Pour faire aboutir une opération Censi Bouvard, vous devez exploiter votre bien via un bail commercial passé avec une société de gestion. Celle-ci se charge de louer le bien, d’en assurer la gestion et de vous reverser les loyers.
Peu importe si le logement est occupé ou non, l’exploitant doit vous verser le loyer mensuel. Il lui revient de prendre à sa charge les impayés et les vacances entre deux locataires.
Cette gestion se paye… bien souvent, la commission s’élève aux alentours de 10 % du loyer mensuel.
Il faut toutefois rester vigilant avec la qualité de l’exploitant à qui vous confiez la gestion de votre patrimoine. En effet, en cas de défaillance de sa part, votre opération risque d’échouer.
Acquérir le logement Censi Bouvard en nom propre
Vous ne disposez pas de possibilité d’investir dans un bien en Censi Bouvard en SCI, même si elle est soumise à l’impôt sur le revenu ni en SARL. Le seul mode d’acquisition reste le nom propre. À noter qu’un achat en indivision est possible.
Pour conclure, je conseille aux investisseurs de choisir l’acquisition en Censi-Bouvard pour son potentiel de défiscalisation immobilière. En effet, en respectant tous les critères de détention, vous cumulez de nombreux moyens pour réduire ou annuler vos impôts.
Pour aller plus loin dans les investissements défiscalisants, je vous propose d’autres articles qui vous donneront des pistes supplémentaires pour choisir le mode d’acquisition le plus adapté à votre situation.