S’engager dans un projet de défiscalisation Monuments Historiques consiste à restaurer et à entretenir d’anciens immeubles empreints d’art et d’histoire. Intégrés dans le patrimoine national, ils sont sous la surveillance de l’État et permettent l’octroi de réduction de charges partielles ou globales sur les revenus.
De forts avantages fiscaux à la clé sont mis en place pour inciter les investisseurs à soutenir l’immobilier patrimonial. Le contribuable peut entreprendre des travaux et des dépenses afin de réhabiliter l’ensemble ou le conserver en bon état.
Vous rêvez d’investir dans un monument historique ? À qui s’adresse la loi ? Quels avantages fiscaux peut-on espérer ? Retrouvez tous les éléments indispensables pour réussir sa défiscalisation immobilière en Monuments Historiques.
Investir en Monuments Historiques : la défiscalisation sans limites
Comment profiter des avantages fiscaux de la loi Monument historique ? Les investisseurs doivent entreprendre de lourds travaux de restauration sur les bâtis recensés, les entretenir ou les exploiter. Examinons les critères essentiels de la loi.
La réduction totale ou partielle des impôts avec la Loi Monuments historiques
3 cas de figure se présentent pour prétendre aux défiscalisations en MH sur les revenus globaux et fonciers.
L’investissement en Monuments Historiques d’un bien ne procurant pas de recettes
Lorsque le bien est détenu sans être loué ni sans percevoir de recettes de visites payantes, le propriétaire peut déduire la totalité des charges de travaux et d’entretien de ses revenus globaux.
En ce qui concerne les charges foncières, elles se déduisent en totalité si le bâtiment est ouvert au public, selon les règles d’ouverture au public énoncées par les textes. Vous pouvez tout de même déduire la moitié des charges foncières si le bâtiment ne se visite pas.
À noter que les bâtis labellisés au titre de la Fondation du Patrimoine disposent d’un traitement particulier. Selon que les dépenses d’entretien et de réparation bénéficient d’une subvention de la Fondation, elles sont déductibles :
- en totalité lorsque ces dépenses sont subventionnées a minima à hauteur de 20 %,
- pour moitié si les dépenses bénéficient d’au moins 1 % de subvention de la fondation.
Les déductions fiscales du bien générant des recettes, mais non occupé
Deux sources de recettes coexistent. D’une part, les revenus locatifs issus de la location du logement sont défiscalisés. Ces revenus fonciers sont déduits de l’ensemble des charges réelles et peuvent créer un déficit foncier. Le déficit foncier se reporte alors pendant 6 ans à hauteur de 10 700 €.
D’autre part, les recettes issues des visites payantes sont imposées en régime de droit commun sans bénéficier de déduction.
Le régime de déductions fiscales des Monuments historiques avec recettes et occupés par le propriétaire
Lorsque le propriétaire occupe une partie du logement, les charges foncières liées à cet espace se déduisent en totalité du revenu global.
Toutes les autres charges, qu’elles soient liées au logement occupé ou aux visites payantes, sont imputées sur le revenu foncier avec possibilité de reporter le déficit foncier.
Pour déterminer la part des dépenses liées à l’occupation du logement ou aux visites payantes, l’administration considère que 75 % des charges sont imputées à l’ouverture au public et le reste à la jouissance des lieux.
L’imposition des bâches publicitaires
L’installation de bâches publicitaires sur des échafaudages de restauration est possible, sous réserve de l’accord de l’État. Cette opération peut donner lieu à des recettes relevant des revenus fonciers et servant à déduire les dépenses engendrées par les travaux.
L’imposition des contribuables profitant des avantages Monuments Historiques
Pour profiter pleinement des bénéfices de la loi Monuments Historiques, mieux vaut être imposé initialement sur une Tranche Marginale d’Imposition de 40 % minimum.
Votre imposition est calculée sur une tranche inférieure ? Optez pour d’autres opérations de défiscalisation, comme la loi Malraux par exemple.
Les déclarations fiscales d’un monument historique relèvent du régime réel et non du micro foncier. Les charges se déduisent sans plafond ni abattement. Vous les reportez alors sur l’imprimé spécifique Cerfa n° 10335*23.
L’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Vous pouvez être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avec un immeuble à caractère historique. En impactant les revenus globaux grâce aux déductions diverses, l’investisseur peut faire baisser l’assiette de calcul de l’IFI.
Vous pouvez opter pour le plafonnement de cet impôt : vous évitez alors d’être imposé au-delà des 75 % des revenus nets, en tenant compte des déficits générés. Avec des pertes supérieures aux revenus, vous pouvez même annuler l’IFI.
Le régime de défiscalisation Monuments Historiques et les plus-values
Lors de la revente d’un immeuble répertorié au titre des Monuments Historiques, vous relevez des plus-values des particuliers. Pour une cession au-delà des 22 années de détention, la plus-value ne sera pas imposée. Au-delà des 30 ans, ce sont les prélèvements sociaux qui seront annulés. Le régime MH demande de conserver son bien pendant la durée légale de 15 ans.
Connaître les caractéristiques de défiscalisation immobilière en Monuments Historiques
La liberté de louer un bien répertorié monument historique
Louer un logement dans un monument historique n’impose pas de loyer ou de ressources plafond. Vous gardez la maîtrise de votre opération pour optimiser le loyer selon vos critères de location.
Vous pouvez également louer le logement à un membre de votre famille. Que ce soit un ascendant ou un descendant, il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.
Les classements d’immeubles répertoriés en Monuments Historiques
Votre investissement en MH est recensé d’après l’une des qualifications existantes. L’immeuble peut être :
- classé : il est alors répertorié pour son lien avec l’art et l’histoire afin d’être entretenu selon les techniques et l’architecture d’origine,
- inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) : c’est l’État qui, par le Préfet de Région, décide de l’inscription à la classification. L’avis du propriétaire n’est pas requis.
- labellisé par le Fondation du Patrimoine pour être intégré au patrimoine national. Un critère important pour être labellisé, il doit se voir depuis la voie publique. L’ouverture au public est possible, mais non obligatoire.
- agréé avant le 1er janvier 2014 au titre du patrimoine national.
À noter que seule une partie d’un bâtiment peut être classée dans un immeuble, telle qu’un escalier ou une pièce particulière. La défiscalisation porte uniquement sur les charges liées à cet élément.
Un dernier point important : un bâtiment construit sur un site classé ne relève pas automatiquement des Monuments Historiques.
Le régime de propriété des Monuments Historiques
Le bien détenu en Monuments Historiques doit appartenir directement au contribuable. Le bâtiment ne peut être détenu en copropriété, indivision ou démembrement, sauf conditions exceptionnelles et accord de l’État.
L’achat en SCI familiale est autorisé sous conditions. Les associés doivent faire partie de la même famille.
Pour ce qui est de la succession, le bien est transmis en totalité et sans frais aux héritiers, associés de SCI ou légataires. En contrepartie, ils s’engagent à poursuivre les conditions d’exploitation, d’entretien et d’ouverture au public dans les conditions initiales et en respectant la durée légale de détention.
La durée de détention pour réduire ses impôts en Monuments Historiques
Pour bénéficier des avantages fiscaux en Monuments Historiques, l’immeuble doit être conservé pendant au moins 15 ans, y compris pour les bâtiments acquis avant le 1er janvier 2009, date de révision de la loi.
Dans le cas où le propriétaire ne respecterait pas cet impératif, l’ensemble de ses revenus sont imputés du tiers des charges déjà récupérées pendant 3 ans, dès l’année de cession.
Les périodes d’ouverture au public
Certaines réductions d’impôts sont liées à l’ouverture au public. Les propriétaires ont le choix entre plusieurs possibilités d’ouverture :
- 50 jours / an entre avril et septembre, en décomptant 25 dimanches et jours fériés,
- 40 jours / an entre juillet et septembre,
- 10 jours dans l’année, si certaines visites concernent des groupes scolaires et éducatifs comportant minimum 20 personnes, de septembre à fin août.
Les critères de travaux exécutés sur les Monuments Historiques
Tous travaux engagés sur un bâtiment répertorié MH se réalisent sous l’accord et la surveillance de l’Architecte des Bâtiments de France.
Seuls sont autorisés des travaux de remise en état, des travaux d’utilité publique ou des démolitions. En aucun cas, vous ne pouvez transformer les bâtis à votre guise,
En définitive, la restauration et la gestion du monument historique procurent nombre d’avantages fiscaux pour compenser les frais importants engendrés par ce patrimoine exceptionnel à préserver.
Le régime fiscal rencontre de nombreux cas de figure. Se faire accompagner par un avocat, un notaire ou un expert-comptable est indispensable pour réussir la défiscalisation en Monuments Historiques.
Pour connaître les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, vous pouvez également vous référer aux autres dossiers préparés spécialement pour vous.