Quelles sont les 3 erreurs à éviter pour réaliser son premier investissement immobilier ?

Réaliser son premier investissement immobilier est une étape que beaucoup de personnes aimeraient franchir. Pourtant, bon nombre d’entre elles se contentent d’en rêver et ne passent jamais à l’action, par peur de faire une erreur et de le regretter.

Dans cet article, je vous propose de découvrir 3 erreurs à éviter pour être certain de réussir votre premier investissement immobilier.

Erreur #1 : Acheter une dette

La première des erreurs à éviter, et sans doute la plus importante, est le fait d’acheter une dette. Qu’est-ce que cela veut dire ? Tout simplement, cela signifie que vous allez acheter un bien dont le loyer ne couvre pas totalement la mensualité de prêt que vous allez contracter. En d’autres termes, cela veut dire que vous allez devoir sortir de l’argent de votre poche tous les mois.

Cela se matérialise de la façon suivante:

Loyer – Mensualité de prêt < 0€

Si vous partez sur ce type d’inéquation, vous allez réussir à réaliser votre premier investissement mais vous aurez énormément de mal à réaliser le second ! En effet, en faisant cela, vous allez diminuer votre capacité d’emprunt, puisque vous serez davantage endetté qu’avant de réaliser l’opération ! Je sais bien que, pour beaucoup de personnes, il parait normal d’avoir un résultat négatif.

Pourtant, croyez-moi, ce n’est absolument pas normal. Votre investissement doit vous permettre de mettre des euros dans vos poches, pas d’en sortir. Idéalement, si vous souhaitez véritablement réaliser un investissement de qualité, vous devez respecter la règle des 70%. Cela signifie que la banque ne prendra en compte que 70% des revenus locatifs dans le calcul de votre endettement. Les 30% restants serviront à prendre en compte les différents frais relatifs à votre investissement.

Erreur #2 : Ne pas évaluer la demande locative

La deuxième des erreurs à éviter, très importante, est d’acheter un bien sans prendre le temps d’évaluer la demande locative. En effet, vous avez beau réaliser la meilleure négociation du monde à l’achat, si vous n’avez personne pour louer votre appartement vous allez simplement vous retrouver avec une dette à régler tous les mois.

Pour vous éviter cet écueil, vous avez deux possibilités:

• Vous achetez un logement déjà loué. Dans ce cas, vous n’avez pas beaucoup de questions à vous poser. Le logement est déjà loué, ce qui signifie que vous n’aurez pas à trouver de locataire. Au moment même où vous allez signer l’achat chez le notaire, vous allez avoir des loyers qui vont commencer à tomber sur votre compte en banque.
• Vous achetez un logement vide. Dans ce cas de figure, vous n’avez aucune garantie que le bien se louera facilement. Pour avoir un rapide aperçu de la demande locative, vous avez 3 possibilités:
  • Analysez l’offre locative existante, à travers des sites comme Seloger ou Leboncoin.
  • Utilisez le tensiomètre locatif.
  • Passez une fausse petite annonce.

J’explique ces 3 techniques en détails dans l’article 3 façons de savoir si votre bien se louera.

Erreur #3 : Ne pas se former à l’investissement immobilier.

La troisième des erreurs à éviter, la plus importante d’après moi, est de vouloir se lancer sans s’être formé au préalable. Je fais moi-même partie des personnes qui ont voulu réaliser un premier investissement avant de suivre une formation. Je suis passé à l’action, j’ai réalisé une bonne affaire mais j’ai commis des erreurs que je n’aurais certainement pas faites si j’avais eu toutes les cartes en main avant d’investir.

Par la suite, j’ai suivi plusieurs très bonnes formations sur le sujet, auprès d’experts expérimentés, et cela m’a permis d’enchainer les investissements en très peu de temps (plusieurs achats en moins d’un an). À chaque fois, j’ai réalisé un très bonne affaire et j’ai gagné plusieurs dizaines de milliers d’euros. D’ailleurs, à chaque fois que je parle de mes investissements qui me rapportent tous les mois de l’argent, beaucoup de personnes sont surprises de mes accomplissements.

Cependant, je tiens à préciser que je n’ai rien fait d’exceptionnel : j’ai simplement appliqué des méthodes apprises durant mes formations. C’est précisément par manque de formation que beaucoup de personnes réalisent les deux premières erreurs dont je parle dans cet article ! Vous n’avez qu’à demander aux nombreuses personnes qui ont acheté un programme de défiscalisation trop cher et inlouable…

Erreur #4 : Bonus – Ne pas passer à l’action

Allez, je sais que j’avais annoncé une liste de 3 erreurs à éviter mais j’ai décidé de vous en donner une quatrième, en bonus. Je sais qu’elle peut sembler contradictoire avec les autres mais elle est très importante.

Cette erreur, qui est selon moi la plus courante, est celle de ne pas passer à l’action !

Autant il est capital de vous former pour bien assimiler les notions basiques de l’investissement immobilier, autant il est encore plus capital de ne pas rester devant votre ordinateur à ne rien faire ! Vous aurez beau vous former autant que vous voudrez, tout ce que vous apprendrez ne restera que de l’information tant que vous ne passerez pas à l’action. Je parle ici d’investissement immobilier mais ce principe peut se transposer à beaucoup de domaines de la vie. N’attendez pas que tout soit parfait pour vous lancer car la perfection n’arrivera jamais. Le monde est rempli de personnes qui attendent le bon moment pour se lancer et qui, finalement, ne se lancent jamais.

C’est en osant passer à l’acte que vous apprendrez le plus, sur le terrain, confronté à la réalité des choses. À titre personnel, lorsque j’ai réalisé mon premier achat, j’étais terrorisé et à deux doigts de renoncer. En effet, je ne savais pas si j’allais réaliser une bonne opération ou si je faisais une terrible erreur. Pourtant, je me suis lancé, et je ne regrette pas. J’ai ensuite pu réaliser mon deuxième investissement de façon plus confiante, puis le suivant, et ainsi de suite.

N’oubliez pas: l’action bat toujours l’inaction. Même si votre premier investissement n’est pas parfait, vous en serez toujours plus loin que ceux qui n’ont rien fait.

En résumé

Vous avez maintenant connaissance des 3+1 erreurs à éviter pour réaliser votre premier investissement immobilier. J’espère que cet article vous a plu et que vous saurez éviter ces erreurs. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires concernant cet article ou à me dire s’il vous est déjà arrivé de commettre une de ces erreurs.