Les recommandations du HCSF en immobilier, à la fin de l’année 2019, a eu un impact non négligeable sur les investisseurs immobiliers. En effet, une partie des personnes qui pouvaient emprunter jusqu’à cette date s’est retrouvée dans l’impossibilité d’obtenir un financement bancaire en 2020.

Pour autant, est-ce la fin  pour les investisseurs immobiliers ?

Comment faire pour continuer à emprunter malgré ces nouvelles recommandations ?

Recommandations 2020 du HCSF pour l’immobilier

Qu’est-ce que le HCSF : définition

Le Haut Conseil de Stabilité Financière est une autorité en charge de la surveillance du système financier français dans son ensemble.

Son rôle est d’assurer la stabilité de notre système financier, mais également de soutenir la croissance économique.

Cette autorité a également pour mission de favoriser les différents échanges entre les institutions que les membres du HCSF représentent.

Les membres se réunissent plusieurs fois par an. À l’issue de ces réunions, un communiqué du HCSF est émis.

Les rapports et publications de ces réunions sont disponibles librement.

Crédit immobilier : les recommandations 2019/2020

Le 20 Décembre 2019, le HCSF a rendu un rapport et émis un communiqué, intitulé R-HCSF-2019-1.

Dans ce communiqué, trois grandes recommandations ont été émises à l’attention des organismes de financement, en ce qui concerne l’accès au crédit immobilier :

• Limiter le taux d’endettement des ménages à 33%,
• La durée d’emprunt maximale totale ne doit pas excéder 25 ans,
• Le calcul de l’endettement selon la méthode différentielle ne doit plus être utilisée.

Taux d’endettement maximum à 33% en immobilier

Les banques ont toujours utilisé le ratio de 33% d’endettement comme un des indicateurs pour analyser la solvabilité d’un emprunteur.

Cela dit, ce taux était avant tout une habitude d’usage, mais en aucun cas une règle écrite et à laquelle il était impossible de déroger.

Les recommandations du HCSF en immobilier pour 2020 ont changé la donne, en mettant la pression aux banques pour qu’elles respectent ce taux d’endettement de 33% du revenu disponible.

Durée maximale d’emprunt immobilier de 25 ans

C’est la deuxième nouveauté de ce rapport : il est désormais difficile d’emprunter au-delà de 25 ans.

Jusqu’à présent, il n’était pas rare que des emprunteurs se fassent financer sur 30, voire même sur 35 ans. C’est surtout le cas en ce qui concerne le financement pour l’achat d’une résidence principale.

À partir de 2020, cette durée est réduite à 25 ans, en incluant le différé (éventuel) de remboursement du prêt. Cela signifie que si vous faites un crédit avec deux années de différé, vous n’allez pouvoir emprunter que sur 23 ans, en réalité.

Calcul du taux d’endettement des ménages : la fin du différentiel

Le dernier gros changement pour les emprunteurs est la fin de la méthode de calcul différentielle du taux d’endettement.

Cette méthode de calcul, contrairement à la méthode classique, est souvent plus favorable aux investisseurs. En effet, l’intégralité des revenus locatifs sont pris en compte, ce qui a pour effet de diminuer le taux d’endettement.

 

Les banques ne prêtent plus : mythe ou réalité ?

Le covid et le HCSF ont redistribué les cartes du financement bancaire

Les recommandations du HCSF en immobilier avaient déjà durci l’accès au prêt immobilier, mais un autre élément est venu semer le trouble : la crise du coronavirus.

En un rien de temps, les banques sont devenus bien plus strictes, car la crise les a obligées à regarder de plus près la solvabilité et la stabilité des emprunteurs. De même, elles analysent davantage les projets immobiliers, afin de s’assurer de leur pérennité

Il y a donc des emprunteurs qui étaient finançables en 2019, et qui ne le sont plus en 2020 ou 2021.

Les banques ne prêtent plus sans apport

Beaucoup de personnes pensent que les banques ne prêtent plus sans apport en 2021, pourtant ce n’est pas vrai.

Ce qu’il se passe, c’est que le financement total, que l’on appelle également financement à 110%, était devenu la norme jusqu’à la fin de l’année 2019. Il était relativement facile d’obtenir un prêt immobilier qui prenait en charge l’intégralité de l’opération d’investissement.

La réalité, c’est que les banques continuent à financer sans apport, mais c’est devenu l’exception. Il faut donc persévérer, et apporter des contreparties solides pour que la banque accepte cette condition.

Les banques prêtent-elles encore en ce moment ?

Comment trouver un financement immobilier en 2021 ?

Même si les banques sont plus strictes que par le passé, il n’est pas si difficile d’obtenir un prêt en 2021.

En réalité, c’est même une excellente nouvelle pour nous, les investisseurs ! Les projets qui ne sont pas rentables ne sont plus financés, ce qui élimine directement une partie de la concurrence. Au passage, cela permettra d’éviter une bulle spéculative sur les prix de l’immobilier.

Les investisseurs qui ne sont pas sérieux, ou qui ne sont pas professionnels, vont se voir de plus en plus refuser l’accès au prêt immobilier. Là encore, c’est une très bonne chose, car les investisseurs sérieux se démarqueront d’autant plus facilement.

Enfin, n’oubliez pas que le meilleur conseil que je puisse vous donner est de bien préparer votre dossier avant de vous rendre à la banque. Je suis toujours sidéré de voir le nombre de personnes qui arrivent les mains dans les poches pour venir demander un prêt de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros !

Les recommandations du HCSF en immobilier pour 2021

La bonne nouvelle, c’est que le HCSF a assoupli ses propres recommandations pour l’année 2021.

En effet, après une année 2020 compliquée, et afin d’éviter que le marché immobilier ne s’écroule, les conditions d’accès au crédit immobilier ont été améliorées.

À compter du 1er Janvier 2021, les conditions sont les suivantes :

• Le taux d’endettement maximum est porté à 35% des revenus au lieu de 33%,
• Il est à nouveau possible d’emprunter sur 25 ans en-dehors de la période de différé de remboursement,
• 20% des dossiers de financement peuvent déroger aux recommandations du HCSF (ce qui fait quand même un dossier sur cinq).

De plus, les compteurs des banques sont remis à zéro en début d’année, avec de nouveaux objectifs à atteindre. C’est donc le moment idéal pour aller demander un prêt immobilier.

Comment investir dans l’immobilier en 2021 : résumé

Vous l’aurez compris, même si le HCSF a restreint les conditions d’accès au crédit immobilier, il est toujours possible d’emprunter. D’ailleurs, l’année 2021 risque d’être excellente pour les investisseurs !

En effet, les banques :

• ont toujours des objectifs à atteindre, avec des prêts à accorder;
• continuent de financer les bons projets;
• disposent d’une marge de 20% pour déroger aux recommandations du HCSF.

Par contre, cela demande d’être professionnel dans votre approche, que ce soit dans la recherche de votre bien immobilier ou dans la préparation de votre rendez-vous à la banque.