Pourquoi et comment arbitrer votre patrimoine immobilier ?

par | Fév 24, 2023 | Fiscalité, Mindset | 1 commentaire

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Arbitrer un patrimoine immobilier consiste à vendre un bien immobilier pour en acheter un autre avec l’objectif d’optimiser la performance de son portefeuille immobilier. L’arbitrage immobilier peut être effectué pour plusieurs raisons, telles que la diversification du portefeuille, la recherche d’une meilleure rentabilité, la réduction des risques, l’optimisation fiscale ou la liquidité.

Dans cet article, nous allons voir pourquoi et quand il est intéressant de procéder à un arbitrage de votre patrimoine, puis nous verrons ensemble comment arbitrer intelligemment votre parc immobilier afin d’optimiser vos gains.

Arbitrage immobilier : définition

Le fait d’arbitrer son patrimoine, en investissement immobilier, est une stratégie d’investissement qui consiste à vendre un bien immobilier pour en acheter un autre avec l’objectif d’optimiser la performance de son portefeuille immobilier.

Cette stratégie est souvent utilisée par les investisseurs immobiliers professionnels et les propriétaires fonciers pour maximiser les rendements, réduire les risques, diversifier leur portefeuille immobilier ou répondre à des besoins personnels.

Si vous envisagez de réaliser un arbitrage immobilier, cela va nécessiter une analyse approfondie des coûts et des bénéfices potentiels de chaque transaction immobilière, ainsi qu’une évaluation des risques et des opportunités du marché immobilier.

Pourquoi arbitrer votre patrimoine ?

Arbitrer un patrimoine immobilier peut être une stratégie efficace pour optimiser la performance d’un portefeuille immobilier en vendant un bien pour en acheter un autre avec l’objectif d’obtenir un investissement immobilier locatif plus rentable, de réduire les risques ou de diversifier son portefeuille immobilier.

Il existe plusieurs raisons courantes pour lesquelles les investisseurs peuvent arbitrer un patrimoine.

Maximiser les rendements de vos actifs

Les investisseurs peuvent vendre un bien qui a atteint son potentiel maximal et investir les gains dans un autre, avec un potentiel de gain plus élevé.

En effet, si vous décidez de vendre un bien immobilier qui a pris beaucoup de valeur, et donc avec une plus-value latente importante, vous allez pouvoir encaisser plusieurs années de loyer en une seule fois. Dans ce cas, prendre la décision de vendre vous permettra d’accélérer la constitution de votre patrimoine.

Arbitrer son patrimoine immobilier pour réduire les risques

Les investisseurs peuvent arbitrer leur portefeuille immobilier pour réduire les risques en diversifiant leur portefeuille avec différents types de propriétés, dans différentes régions géographiques ou dans différents marchés immobiliers.

Cela leur permet notamment de rééquilibrer leur patrimoine afin de ne pas mettre tous leurs oeufs dans le même panier, ce qui les protègera en cas de problème spécifique sur une région ou un type de bien.

 

Optimiser la fiscalité

Il est possible d’arbitrer votre portefeuille immobilier pour optimiser votre situation fiscale en utilisant des stratégies de défiscalisation, telles que le report d’imposition ou la réduction de l’impôt sur les plus-values.

En effet, plus le temps passe, plus les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif diminuent. Au bout d’une dizaine d’années, les différents régimes tels que le déficit foncier (qui s’applique sur les revenus fonciers) ou encore le LMNP au régime réel simplifié (si vous faites du meublé) ont épuisé leurs réserves permettant de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

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Dans le même temps, la fiscalité au titre de l’impôt sur les plus-values immobilières est de plus en plus douce, au fur et à mesure que les années passent. Vous pouvez donc revendre un bien immobilier et repartir sur un nouvel investissement.

Arbitrer votre patrimoine pour répondre aux besoins personnels

Les investisseurs peuvent arbitrer leur portefeuille immobilier pour répondre à des besoins personnels, tels que la liquidité, la retraite ou la planification successorale. En effet, avoir en tête vos objectifs patrimoniaux vous permettra de déterminer le moment idéal pour vous séparer de tout ou partie des actifs immobiliers que vous possédez. Cela vous permettra aussi de mettre en place des choses pour les héritiers, via une approche globale et planifiée.

Vous pouvez aussi avoir besoin de liquidités pour réaliser un projet qui n’a rien à voir avec l’investissement mais qui vous tient à coeur, comme un voyage autour du monde, par exemple. Ce n’est pas parce que vous allégez votre parc que vous êtes obligé(e) d’utiliser l’argent pour investir dans l’immobilier à nouveau !

S’adapter aux changements du marché

Arbitrer votre patrimoine peut être intéressant pour vous adapter aux changements du marché, tels que les fluctuations des taux d’intérêt, les cycles économiques ou les évolutions réglementaires.

En fin de compte, l’arbitrage immobilier est une stratégie qui doit être mise en œuvre avec prudence et diligence pour éviter les erreurs coûteuses.

Quand revendre votre patrimoine immobilier ?

Il n’y a pas de règle universelle pour savoir quand arbitrer un patrimoine immobilier, car cela dépendra des objectifs financiers et personnels de chaque investisseur ainsi que de l’état du marché immobilier.

Cependant, voici quelques situations courantes où l’arbitrage immobilier peut être considéré :

  1. Lorsque le marché immobilier est favorable : Si le marché est en hausse et que la valeur de votre propriété a augmenté, vous pouvez considérer la vente pour réaliser un bénéfice et acheter un autre bien immobilier avec un potentiel de plus-value future.
  2. Lorsque les taux d’intérêt sont bas : Si les taux d’intérêt sont bas, vous pouvez envisager de vendre une propriété avec un prêt immobilier à un taux plus élevé et d’en acheter une autre avec un prêt à un taux plus bas pour réduire vos coûts d’emprunt.
  3. Lorsque le rendement locatif est faible : Si votre bien immobilier génère un faible rendement locatif, vous pouvez envisager de vendre pour acheter un bien immobilier avec un meilleur potentiel de rendement locatif.
  4. Lorsque votre portefeuille immobilier n’est pas diversifié : Si votre portefeuille immobilier est concentré dans un seul type de propriété ou dans une seule région géographique, vous pouvez envisager de vendre pour diversifier votre portefeuille et réduire les risques.
  5. Lorsque vous avez besoin de liquidités : Si vous avez besoin de liquidités pour un projet personnel ou professionnel, et que vous n’avez pas suffisamment d’épargne, vous pouvez envisager de vendre une propriété pour dégager des fonds.

En fin de compte, l’arbitrage immobilier doit être effectué avec soin et prudence pour éviter les erreurs coûteuses. Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller financier pour évaluer les options et les risques avant de prendre une décision d’arbitrage immobilier.

Comment arbitrer ?

Valorisez votre patrimoine immobilier locatif à son maximum

La valorisation d’un bien immobilier peut être réalisée de différentes manières, selon l’objectif de la valorisation et les critères de valorisation retenus. Voici quelques méthodes courantes pour valoriser un bien immobilier :

  1. La méthode comparative : Cette méthode consiste à évaluer la valeur d’un bien immobilier en comparant les prix de vente d’autres biens immobiliers similaires dans la même région géographique. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer la valeur d’un bien immobilier résidentiel.
  2. La méthode de l’actualisation des flux de trésorerie : Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer la valeur d’un bien immobilier commercial ou locatif en utilisant les flux de trésorerie futurs attendus, actualisés à leur valeur présente. Cette méthode prend en compte les revenus générés par le bien immobilier, les charges d’exploitation et les taux d’actualisation.
  3. La méthode du coût : Cette méthode consiste à évaluer la valeur d’un bien immobilier en prenant en compte les coûts de construction, les coûts d’acquisition du terrain et les coûts de rénovation éventuels. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer la valeur des biens immobiliers neufs ou rénovés.
  4. La méthode de la rentabilité : Cette méthode consiste à évaluer la valeur d’un bien immobilier en prenant en compte le rendement potentiel du bien, en fonction de sa localisation et de son potentiel locatif ou commercial. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer la valeur des biens immobiliers commerciaux ou locatifs.
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Il est important de noter que la valorisation d’un bien immobilier peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que l’état du marché immobilier, la localisation, la qualité du bien immobilier, l’âge du bien immobilier, les coûts d’entretien, etc. Il est recommandé de faire appel à un expert immobilier ou un évaluateur agréé pour réaliser une valorisation précise et fiable du bien immobilier.

 

Anticipez la fiscalité sur la plus-value immobilière avant d’arbitrer votre patrimoine immobilier

Si vous ne voulez pas avoir de mauvaise surprise lors de la revente de votre bien immobilier, vous allez devoir anticiper les coûts liés à la fiscalité sur la plus-value que vous allez devoir payer. Celle-ci varie en fonction de plusieurs paramètres, tels que la nature du bien, votre statut ou encore la durée de détention.

En France, la plus-value immobilière est soumise à une fiscalité spécifique. La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux réalisés depuis l’acquisition.

Voici les règles fiscales applicables aux plus-values immobilières en France :

  1. Les abattements pour durée de détention : Pour les biens immobiliers détenus depuis plus de 5 ans, il existe des abattements pour durée de détention. Ainsi, l’abattement est de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année, jusqu’à une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux bénéficient également d’un abattement annuel  pour une exonération totale à la trentième année.
  2. Les cas particuliers : Certaines situations spécifiques peuvent donner lieu à des régimes fiscaux particuliers, tels que la vente d’un bien immobilier suite à un divorce, une donation ou une succession.
  3. La résidence principale : la revente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit sa durée de détention.
  4. Première revente d’une résidence secondaire si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et ne l’avez pas été dans les quatre années qui précèdent la vente.

Il est important de noter que ces règles fiscales peuvent évoluer en fonction des lois de finances votées chaque année par le Parlement. Il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel de l’immobilier ou un conseiller fiscal pour évaluer la fiscalité applicable à une opération immobilière spécifique.

Sur quel support pouvez-vous placer l’argent issu d’un arbitrage immobilier ?

Le choix d’un placement après un arbitrage dépendra de plusieurs facteurs tels que vos objectifs financiers, votre profil d’investisseur, votre horizon de placement, votre niveau de risque et votre tolérance aux fluctuations des marchés financiers.

Cependant, voici quelques pistes de placements qui pourraient être envisagés après un arbitrage immobilier :

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Les placements financiers

Il est possible de placer une partie des fonds issus de la vente d’un bien immobilier dans des placements financiers tels que les actions, les obligations, les fonds commun de placement (FCP), les trackers ou les produits structurés.

Les placements financiers offrent généralement une liquidité plus importante que les biens immobiliers et permettent de diversifier son portefeuille d’investissement. Plus vous allez avancer dans la constitution de votre patrimoine, plus vous allez pouvoir bénéficier de liquidités que vous pourrez mettre à profit à travers ces différents placements financiers.

Arbitrer un patrimoine immobilier puis placer l’argent sur une assurance-vie

L’assurance-vie est un placement qui permet de diversifier son portefeuille d’investissement tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif. Au-delà d’une durée de détention de 8 ans, vous allez pouvoir retirer une partie de vos gains, chaque année, sans fiscalité.

Les contrats d’assurance-vie peuvent offrir des rendements intéressants tout en protégeant le capital investi, si vous décidez de placer une partie du capital sur un fonds en euros.

Réaliser un nouvel investissement immobilier

Si l’objectif de l’arbitrage immobilier était de réinvestir dans l’immobilier, il est possible d’envisager un nouvel investissement locatif. L’investissement locatif peut offrir des revenus complémentaires intéressants, avec le cash-flow, tout en permettant de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

En investissant dans un nouveau projet immobilier à fort rendement, vous allez accélérer votre enrichissement. En effet, vous allez disposer d’une somme plus importante que pour votre projet précédent, qui pourra alors vous permettre de lever davantage de fonds. Vous serez alors en position de force pour négocier au mieux avec un agent immobilier, dans le but de réaliser une bonne affaire.

Les sommes issues de la vente de votre patrimoine immobilier locatif peuvent être utilisées pour lever de la dette et réaliser plusieurs nouveaux achats immobiliers, pour lesquels les loyers viendront accélérer la création d’un patrimoine solide, puisque vous deviendrez propriétaire d’un (ou plusieurs) biens immobiliers qui ne seront pas payés par vous.

Les produits de défiscalisation

Si l’objectif de l’arbitrage est de réduire sa fiscalité, il peut être envisagé de se tourner vers des produits de défiscalisation tels que les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie ou les FIP/FCPI.

Il est important de noter que chaque placement a ses avantages et ses inconvénients, et que le choix d’un placement doit être réalisé en fonction de ses objectifs et de sa situation personnelle. Il est recommandé de se faire conseiller par un professionnel de la gestion de patrimoine pour déterminer les placements les plus adaptés à votre profil d’investisseur et à vos objectifs financiers.

Arbitrer votre patrimoine immobilier : en conclusion

Vous l’aurez compris, il y a plusieurs raisons et situations qui peuvent vous pousser à réaliser un arbitrage de votre patrimoine immobilier.

Que ce soit pour réaliser un projet personnel, réinvestir de l’argent sur un nouveau support ou pour vous protéger, chaque situation mérite que vous preniez le temps de bien considérer les avantages et les inconvénients, afin de prendre votre décision de façon éclairée.

Cela peut paraître contre-intuitif car il n’est pas toujours évident de se séparer de quelque chose qui nous rapporte de l’argent tous les mois. Cependant, dans bien des cas, le fait de revendre un bien immobilier peut vous permettre d’accélérer la constitution de votre patrimoine et de gagner davantage d’argent.

Gardez à l’esprit qu’abitrer votre patrimoine consiste à vendre un bien immobilier qui ne répond plus à vos attentes, en terme de risques et de rendement, pour vous tourner vers de nouveaux projet, plus en adéquation avec votre vie actuelle.

 


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