Vous avez un projet d’investissement immobilier et vous avez besoin de faire appel au prêt immobilier pour le concrétiser, mais vous ne savez pas exactement comment ça fonctionne ? Dans cet article, nous vous proposons de découvrir en détails tout le fonctionnement d’un crédit immobilier, pour que celui-ci n’ait plus de secret pour vous.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

Définition d’un emprunt immobilier

Un prêt immobilier est un prêt qui est accordé par un organisme de crédit (une banque dans la plupart des cas) et destiné à financer l’achat d’un bien immobilier ou d’un terrain, en vue d’y construire un logement.

L’emprunt peut servir à l’achat :

• D’une habitation : une maison ou un appartement.
• D’un local mixte : usage commercial et usage d’habitation.

Dans le cas d’un achat d’un local purement commercial ou d’un bâtiment agricole, par exemple, l’emprunt immobilier n’est pas adapté. Dans ce cas de figure, vous devrez vous tourner vers un prêt professionnel.

Comment sont calculés les taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est fixé librement par la banque qui vous prête l’argent.

Ce taux, que vous allez retrouver dans votre offre de prêt immobilier, est déterminé en fonction de plusieurs éléments :

• La durée d’emprunt : plus vous empruntez sur une durée longue, plus le taux d’emprunt sera élevé.
• L’état du marché et notamment la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) concernant les taux d’emprunt.
• Votre profil d’emprunteur : votre âge, vos revenus, votre situation professionnelle et le montant de votre apport sont autant d’éléments qui vont être regardés par la banque pour déterminer le taux qu’elle peut vous proposer.
• Les offres des concurrents : si vous avez de meilleures offres dans les autres banques, il est fort possible que vous réussissiez à négocier un meilleur taux d’emprunt.
• Le type d’assurance de prêt : vous pouvez choisir une assurance calculée sur le capital emprunté ou sur le capital restant du.

C’est la conjugaison de tous ces éléments qui va déterminer le taux d’intérêt de votre prêt immobilier.

 

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt bancaire ?

Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier auprès d’une banque, vous allez devoir remplir certains critères.

Tout d’abord, vous allez devoir justifier de revenus réguliers. Même si, dans l’idéal, le fait d’être en CDI ou d’être fonctionnaire est très apprécié par les banques, sachez que vous pouvez tout à fait emprunter si vous n’êtes pas dans cette situation. Lorsque vous êtes en intérim ou en CDD, si vous pouvez montrer à la banque que vous avez travaillé sans interruption (ou sur de courtes périodes), vous avez toutes vos chances d’obtenir un financement. Si vous êtes entrepreneur, la banque vous demandera généralement vos trois derniers bilans afin de se faire une idée de la pérennité de votre activité.

Ensuite, pour mettre toute les chances d’obtenir un prêt immobilier, nous vous recommandons de mettre de l’ordre dans vos finances personnelles. Les banques vont vous demander les relevés de comptes des trois derniers mois afin de voir si vous avez une saine gestion financière. Durant cette période, évitez d’être à découvert (notamment les frais d’intervention) et de multiplier les dépenses futiles (sorties, boîtes de nuit, achats compulsifs, etc).

Un autre critère qui va être regardé par la banque est votre taux d’effort avant et après le projet. Dans la plupart des cas, les banques vont accepter de vous prêter pour une mensualité maximum correspondant à 35% de vos revenus. Il existe des cas qui peuvent aller au-delà mais ce n’est pas le sujet de cet article. Pour avoir rapidement une estimation de ce que vous pouvez emprunter, il vous suffit donc de multiplier votre salaire mensuel et de le multiplier par 35%. Cela vous donne le montant maximal que vous pourrez rembourser chaque mois. Rendez-vous ensuite sur un simulateur en ligne et, en deux minutes, vous aurez une estimation du budget que vous pouvez vous permettre de viser pour votre achat immobilier.

Combien de temps faut-il pour faire une demande de prêt immobilier ?

Sachez qu’une demande de prêt immobilier ne se fait pas en quelques jours. Vous devez compter entre deux et trois mois en moyenne, entre le moment où vous allez démarrer les démarches et le moment où vous pourrez signer votre offre de prêt.

En effet, vous allez déjà compter plusieurs jours (voire semaines) entre la prise de rendez-vous et celui-ci. Ensuite, votre dossier sera étudié pendant plusieurs semaines par la banque afin de vous apporter une réponse (favorable ou non).

Si la réponse est positive, la banque vous demandera peut-être de venir à un nouveau rendez-vous pour réaliser quelques formalités (comme l’ouverture d’un compte si ce n’est pas votre banque actuelle, par exemple). Quelques jours plus tard, l’offre de prêt sera éditée mais vous ne pourrez pas la signer immédiatement. Vous devrez attendre 10 jours pleins avant de pouvoir le faire.

Donc, en résumé : n’attendez pas ! Dès que vous avez une visibilité sur votre projet, décrochez votre téléphone et prenez rendez-vous avec un maximum de banques afin de ne pas perdre de temps.

Comment se décompose un prêt immobilier ?

Le taux annuel effectif global

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est le taux du crédit immobilier prenant en compte la totalité des frais que vous allez devoir payer. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme que vous empruntez. Les banques ont l’obligation de vous communiquer ce taux (que ce soit dans les publicités, dans les contrats ou dans les offres de prêt) car c’est le seul qui vous permet de comparer différentes offres de prêts immobiliers entre elles.

Les frais qui sont pris en compte pour définir le TAEG d’un crédit immobilier sont les suivants :

• Intérêts bancaires, définis par le taux nominal;
• L’assurance emprunteur;
• Les frais de dossier;
• Éventuels frais de courtage;
• Les frais de garantie (hypothèque, caution, PPD);
• Autres frais annexes éventuels (frais bancaires pour l’ouverture ou la tenue du compte, frais d’intermédiaires, etc).

Qu’est-ce que le taux nominal d’un crédit immobilier ?

Le taux nominal d’un prêt immobilier est le taux d’intérêt qui est défini par le contrat de prêt et qui est réellement payé par l’emprunteur. Ce taux ne comprend pas tous les frais bancaires annexes qui vont venir s’ajouter au taux nominal pour établir le taux annuel effectif global.

Le taux nominal est, dans la plupart des crédits immobiliers accordés en France, fixe. Cela signifie qu’il ne bougera pas durant toute la durée du prêt (contrairement au taux variable). L’énorme avantage est que cela permet, notamment en période d’inflation, de bénéficier d’un coût de l’argent qui ne fait que diminuer au fil du temps.

 

Définition de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur d’un prêt immobilier a pour rôle de prendre en charge la totalité ou une partie des échéances de votre emprunt lorsque vous êtes amené(e) à vous retrouver dans une des situations suivantes :

• Décès et perte totale et irréversible d’autonomie,
• Invalidité permanente (que celle-ci soit totale ou partielle) et incapacité temporaire de travail;

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vous avez l’obligation de souscrire à une assurance qui couvre au moins ces deux événements. Si vous souhaitez avoir une couverture plus importante, telle que la prise en charge de vos échéances lors d’une période de chômage, par exemple, c’est également possible (mais facultatif).

Par défaut, la banque vous propose de souscrire à l’assurance emprunteur qu’elle vous propose. Vous avez la liberté d’accepter son offre ou d’opter pour une assurance déléguée, du moment que celle-ci offre les mêmes garanties.

Enfin, notez que l’assurance emprunteur peut être calculée sur le capital emprunté ou sur le capital restant du.

Quelles sont les différentes garanties d’un prêt immobilier ?

Lorsqu’une banque vous prête de l’argent pour acheter ou investir dans un bien immobilier, celle-ci exige quelques garanties, en contrepartie.

En effet, elle veut prendre le moins de risques possible et, pour cela, elle a besoin de s’assurer qu’elle sera en mesure d’être remboursée si vous n’êtes plus capable de faire face à vos échéances. Cette garantie, qui est obligatoire, engendre quelques frais supplémentaires pour l’emprunteur.

Il existe cinq types de garanties :

• L’hypothèque. C’est la garantie la plus ancienne, dans laquelle la paiement de votre dette est adossé au bien immobilier que vous achetez. En cas de non paiement de vos échéances, la banque a alors la possibilité de saisir le bien immobilier pour le vendre. Cette garantie nécessite une inscription auprès du service de la publicité foncière.
• La société de cautionnement. C’est une solution qui est aujourd’hui majoritairement utilisée par les banques. Le fonctionnement est le suivant : une société se porte caution auprès de la banque pour honorer le remboursement du bien immobilier si vous arrêtez de payer. Cette solution a l’avantage d’être plus souple, à la fois pour la banque et pour l’emprunteur.
• L’IPPD (inscription au privilège de prêteur de deniers). Son fonctionnement est similaire à l’hypothèque mais coûte moins cher puisqu’il n’y a pas d’inscription au service de la publicité foncière.
• La caution solidaire. Peu utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier car le principe consiste à ce qu’une personne (ou plusieurs) se porte caution auprès de la banque.
• La caution fonctionnaire. Comme son nom l’indique, cette forme de caution est réservée aux personnes de la fonction publique.

Frais de dossier et frais de courtage

La plupart des banques vont vous facturer des frais relatifs à la constitution de votre dossier de prêt immobilier.

Le montant de ces frais est variable selon les banques. Il est généralement compris entre 300 euros (dans les meilleurs cas) et 1.000 euros (parfois plus mais cela reste rare). Cela représente entre 0,4% et 1% du montant total du prêt. Cependant, sachez que vous pouvez tout à fait négocier le montant de ces frais, ils ne sont absolument pas figés. Il n’est pas rare de réussir à ramener à environ 500 euros ce montant, sans trop de difficultés.

Si vous faites appel à un courtier pour obtenir votre prêt immobilier, celui-ci va également vous facturer des honoraires pour sa mission de courtage. Le montant est habituellement compris entre 500 euros et 1.000 euros. En fonction de courtiers, il est possible que ce dernier ait négocié un accord avec la banque afin que ce soit elle qui règle les frais de courtage. Cependant, cette pratique est de plus en plus rare.

Comment calculer les intérêts d’un prêt immobilier ?

Quels sont les éléments retenus pour le calcul des intérêts ?

Pour calculer les intérêts que vous allez payer chaque année, la banque va retenir deux éléments :

• Le taux nominal du prêt,
• Le taux de l’assurance emprunteur,

C’est le taux nominal qui va avoir le plus gros impact sur le coût de votre crédit immobilier. Cela dit, l’assurance de prêt peut varier significativement en fonction de votre âge, de votre profession, de votre état de santé et de l’assureur auprès duquel vous allez la souscrire.

Quel est le coût annuel d’un crédit immobilier ?

Le coût de votre crédit immobilier est calculé sur le capital restant du. Cela signifie que vous allez payer des intérêts calculés sur la somme d’argent qu’il vous reste à rembourser chaque mois.

Attention, le taux de votre prêt immobilier et de votre assurance sont exprimés de façon annuelle.