Ceci est un article invité rédigé par Franck Knochel du blog Immo Million.

Dans cet article, vous allez découvrir comment vous assurer d’avoir une bonne demande locative.

Avez-vous déjà eu cette peur d’acheter un bien parce que vous n’êtes pas sûr qu’il se louera réellement ?

On entend beaucoup parler de loyer, de rentabilité et de cash flow, etc… Tout cela c’est bien beau, mais ça ne sert à rien si derrière, il n’y a pas de locataire dans votre logement. Il faut que la demande locative pour votre bien soit assez importante pour vous assurer des revenus suffisants et surtout réguliers.

Voici donc un plan d’action en 5 étapes pour être sûr d’avoir une bonne demande locative dans le bien que vous louerez.

1. L’emplacement est la clé

Voici le premier et le plus important des critères à prendre en compte si vous voulez vous assurer d’avoir une bonne demande locative : l’emplacement.

Comme vous vous en doutez sûrement, un logement placé stratégiquement attirera mieux les locataires qu’un logement situé au milieu de nulle part. En règle générale, plus une ville est grande, peuplée et dynamique, plus il sera intéressant d’y investir en terme de demande locative, logique.

Ensuite, on entend toujours dire qu’il faut se rapprocher au maximum des centre-villes. Mais attention, même si la demande locative dans les centre-villes est souvent forte, les prix y sont souvent plus élevés. Aussi, dans certaines villes, vous trouverez des zones encore plus intéressantes que les centre-villes.

Donc, ne vous jetez pas directement sur le centre, mais recherchez également :

• des zones d’activités comprenant de grosses entreprises,
• des zones universitaires avec de grosses écoles ou autres points d’intérêts étudiants,
• des hôpitaux,
• des axes de transport importants (gare, aéroport, port),
• des zones touristiques décentralisées.

En fonction des zones que vous viserez, vous obtiendrez différents types de clients (salariés, cadres, étudiants, etc…). Le choix du quartier où vous investirez doit donc faire partie de votre stratégie d’investissement.

Par exemple, si vous investissez dans la location saisonnière, il faudra peut-être privilégier une zone touristique ou proche des gros axes de transport. Or, si c’est dans une colocation, il faudra peut-être plus viser un quartier étudiant.

Soyez très attentif et très exigeant sur l’emplacement de votre bien, car c’est le seul critère que vous ne pourrez plus modifier par la suite. 

2. Définissez votre type de location

Vient ensuite le deuxième critère sur lequel vous pouvez jouer pour augmenter votre demande locative. En fonction du type de location dont vous userez, vous aurez plus ou moins de demande pour votre logement.

En effet, en fonction des villes, certains types de location sont plus recherchés que d’autres. Par exemple, dans les très grandes villes où le marché est très cher (comme Paris ou Lyon), les colocations sont très recherchées, car elles permettent aux locataires de bénéficier d’un logement plus grand pour un loyer plus faible.

Au contraire, dans les très petites villes ou dans les villages, les logements en location nue seront plus recherchés, car cela visera plutôt des familles qui veulent s’installer sur le long terme, plutôt que des jeunes actifs ou des étudiants qui recherchent un logement meublé pour une courte période.

Ainsi, réfléchissez bien au style de location que vous utiliserez, en fonction de l’emplacement de votre bien, afin d’optimiser votre demande locative.

 

3. Proposez un bien haut de gamme

Comme je l’ai déjà dis plusieurs fois dans d’autres articles ou vidéos, il faut que vos recherches se concentrent sur des biens nécessitants des travaux. De cette façon, lors de la rénovation, vous pourrez créer un bien haut de gamme, c’est à dire avec des matériaux, des meubles et un service de qualité. Si vous achetez des biens déjà rénovés, vous ferez souvent une moins bonne affaire dans un premier temps, et ensuite le bien sera peut-être propre, mais pas forcément au dernier goût et de très bonne qualité.

En effet, les propriétaires sont rarement du genre à faire des rénovations haut de gamme, puisque « ce n’est que du locatif ». Mais, premièrement, le fait de faire du haut de gamme n’est pas beaucoup plus cher et, deuxièmement, vous attirerez automatiquement beaucoup plus de candidats et boosterez ainsi votre demande locative. Lorsqu’un locataire devra se décider entre deux biens, c’est le votre qu’il choisira, car vous offrirez une meilleure prestation que vos concurrents et cela même si vous louez plus cher.

Je vous conseille de tout miser sur la décoration de votre bien. Si besoin, faites appel à un décorateur d’intérieur. Les pièces sur lesquelles vous devez mettre le paquet sont la cuisine et la salle de bain. Ce sont ces deux pièces qui provoqueront le plus facilement un effet coup de coeur chez les personnes qui visitent votre bien. N’hésitez pas à surprendre vos locataires en installant par exemple une douche à l’italienne ou encore un frigo américain. C’est ce genre de détails qui feront la différence et qui vous permettront d’obtenir une meilleure demande locative tout en louant plus cher.

4. Postez une annonce de qualité

Créer des coups de coeur lors des visites en proposant du haut de gamme est une chose, encore faut-il que vous obteniez des visites. Vous aurez beau créer des biens magnifiques, si votre annonce de location n’est pas de qualité, alors vous n’attirerez personne et votre demande locative restera faible.

Alors, comment créer une annonce de qualité ?

Écrivez un titre et une description claire, sans en faire trop. Mais, le plus important, ce sont les photos de votre bien. Ne les négligez pas. Vous avez fourni beaucoup d’efforts pour créer un bien de qualité. Les photos sont le seul moyen qu’a le futur locataire de prévisualiser votre bien. Donc, même si vous avez le plus beau des logements, si vos photos sont ratées, votre locataire verra un logement raté et ne vous contactera pas pour organiser une visite.

Alors utilisez un appareil photo de qualité et ayez un bon éclairage. Prenez vos photos dans différents angles et soyez original. Je vous recommande même de faire appel à un photographe professionnel. Ce poste de dépense est ridicule par rapport à la valeur que cela ajoutera à votre annonce.

5. Analysez la demande locative dans votre marché

Maintenant, que vous savez quels éléments sont à analyser pour vous assurer une bonne demande locative, je vais vous expliquer comment les analyser.

Pour savoir si une ville est prometteuse en terme de demande locative, vous pouvez commencer par faire des recherches sur celle-ci sur le site Wikipédia. Analysez la courbe démographique, qui vous donnera un indice sur l’évolution de la population au fil des années. Cette courbe devrait être positive et croissante. Si ce n’est pas le cas, c’est que la population de la ville est en baisse, ce qui n’est pas bon signe puisque ça montre que quelque chose pousse les gens à partir.

Une fois que vous aurez confirmé que la démographie de la ville est positive, il va falloir rechercher dans quel quartier investir. Pour ce faire, utilisez le site MeilleursAgents. Vous y trouverez des explications détaillées sur tous les quartiers de la ville et pourrez ainsi savoir lesquels sont attractifs et lesquels il vaut mieux éviter.

Le prochain conseil que j’ai à vous donner, consiste à repérer les différents points d’intérêts majeurs de la ville : écoles, universités, gare, aéroport, hôpitaux, etc… Si vous trouvez un bien intéressant dans un quartier attractif et à proximité d’un point d’intérêt majeur, votre demande locative sera à son maximum !

Une fois que vous aurez fait votre analyse de marché et que vous aurez trouvé quelques biens potentiellement intéressants, je vous conseille d’appliquer la dernière technique que j’ai à vous donner. Celle-ci est tout simplement redoutable. Elle permet de vous assurer à 100 % que la demande locative est bonne.

Il s’agit en fait de poster une annonce de location fictive sur LeBonCoin pour le bien que vous convoitez. Utilisez les photos que vous avez fait pendant la visite et écrivez une bonne description, comme si c’était votre bien.

Il ne vous restera ensuite qu’à attendre les appels et ainsi voir si des personnes sont intéressées par le logement et donc si la demande locative est suffisante. Quand le téléphone sonnera, répondez simplement que le bien est déjà loué et que vous avez oublié de retirer l’annonce ou encore que vous êtes en déplacement et que vous ne pouvez pas prendre de visites pour le moment.

Peu importe ce que vous répondrez, l’important pour vous, en tant qu’investisseur efficace, c’est de voir si il y a de la demande locative. Pour une ville de taille moyenne, il faudrait que vous receviez au moins 5 appels par jour pendant les premiers jours suivant la mise en ligne de l’annonce.

Pour terminer

Vous connaissez maintenant toutes les étapes à suivre pour vous assurer une bonne demande locative. La suite consiste à faire une offre au vendeur, faire financer le bien, l’acheter, le rénover en créant un bien haut de gamme, et enfin le mettre en location.

Si vous êtes prêt à vous lancer, je vous invite à faire un tour sur mon site dont vous trouverez le lien au début de cet article.

J’espère que celui-ci vous a plu. N’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous ou à poser vos questions. Je me ferai un plaisir d’y répondre. N’oubliez pas non plus de le partager avec d’autres investisseurs immobiliers.

Franck Knochel