La S.C.I (Société Civile Immobilière) est un choix régulièrement adopté par les investisseurs qui souhaitent s’associer pour réaliser une opération immobilière.

À l’origine destinée à gérer et transmettre un patrimoine, la S.C.I permet aujourd’hui d’effectuer une activité de nature commerciale avec votre bien immobilier, à condition de la basculer sous l’impôt des sociétés.

Mais ce n’est pas parce que tout le monde vous dit de créer une S.C.I que vous devez absolument le faire. Ce choix doit se faire en fonction de vos besoins, de votre profil, de vos objectifs et de votre patrimoine.

De même, le type de SCI, ainsi que les statuts de cette dernière, vont devoir être adaptés à votre objectif.
Dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’interviewer Luc Thilliez, qui partage avec nous les 4 erreurs à éviter en SCI.

Transcription de la vidéo

Julien Loboda : Salut, c’est Julien, je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je me trouve en compagnie de Luc Thilliez.

Aujourd’hui on va aborder un sujet qui revient régulièrement au sujet de la SCI, c’est quelque chose que vous adorez particulièrement mais il y a surtout des erreurs qu’il ne faut pas faire. Nous allons donc vous parler des quatre erreurs à éviter en SCI, donc si le sujet vous intéresse, et bien restez et on se retrouve juste après le générique pour vous dévoiler quelles sont ces quatre erreurs à éviter en SCI.

Luc, peux-tu nous dire, dans le cadre d’une création de SCI, ce qui peut avoir quand même des implications assez importantes quand on réalise un investissement, quelles sont les quatre erreurs principales qu’il faut vraiment éviter, les choses à ne surtout pas faire ou auxquelles on ne pense pas forcément mais qui peuvent avoir des conséquences plus ou moins importantes à moyen et long terme ?

Luc Thilliez : Complètement ! Alors, évidemment, là on va voir quatre erreurs principales, ou plutôt 4 erreurs à éviter en SCI auxquelles les personnes ne pensent pas nécessairement car c’est beaucoup plus vaste que ça, la société civile immobilière. Mais il y a des choses que je vois souvent chez les personnes qui me sollicitent ou que j’accompagne.

Première erreur : la répartition du capital à 50-50

Luc Thilliez : La première erreur que je peux partager, c’est la répartition du capital à 50-50. Pourquoi ? Parce qu’on pourrait se dire de prime abord « Bah oui, on investit ensemble, on se répartit le capital de manière équitable parce que bon on va partager ensemble l’investissement, donc ce qui serait logique« . Sauf que, ce qui va se produire, c’est qu’à 50-50, si on n’a pas défini davantage les statuts et qu’on n’est pas d’accord pour prendre une décision, on se retrouve en situation de blocage dans le cadre de la SCI.

Par exemple, si tu as deux associés dans le cadre d’une SCI à 50-50, si on n’est pas d’accord et qu’on a mal cadré mais que tu veux vendre un bien immobilier et que je ne veux pas le vendre, on est coincé. On se retrouve dans le même cas que l’indivision, sauf que l’indivision, personne ne peut forcer une personne à y rester, donc celui qui voudra vendre, il vendra dans le cadre de la société civile immobilière.

Donc, au-delà de mettre en avant en fait l’erreur, ce qu’il faut c’est soit de se mettre tout de suite d’accord, même si on a 50-50, de celui qui a la décision définitive dans les cas suivants, donc ça veut dire préciser davantage les statuts, ou alors faire une répartition qui n’est pas tout à fait égale, par exemple à 51-49.

Deuxième erreur : ne pas suffisamment bien définir l’objet social

La deuxième erreur, ça peut être de ne pas suffisamment bien définir l’objet social.

L’objet social pose légalement le cadre d’exercice de la société, à savoir ce qu’elle va avoir légalement le droit de faire et de ne pas faire.

Une conséquence qui est majeure, c’est que si je définis mal l’objet social et que la société fait quelque chose qui n’est pas prévu dans l’objet social, elle est hors la loi. Si ça arrive et que l’activité est exceptionnelle, ça peut être toléré par l’administration fiscale. Mais si ça n’est pas exceptionnel, par exemple dans le cadre d’un objet social où la société civile immobilière est considérée comme faisant de la gestion locative et que, au final, elle fasse de l’achat-revente, la conséquence est que l’achat-revente est une activité commerciale.

Donc, on passe de l’imposition sur le revenu à l’imposition sur les sociétés, et là c’est dramatique puisque, évidemment, il y a un nouveau calcul par rapport aux amortissements. Cela coûte cher aux associés, et pourtant on dit « c’est juste un objet social.

C’est pour ça qu’il est important de bien connaître les erreurs à éviter en SCI.

Troisième erreur : ne pas suffisamment détailler les statuts

La troisième erreur qu’on peut faire, c’est de ne pas suffisamment détailler les statuts.

Parfois, on prend les statuts types sur internet. C’est gratuit, et du coup, c’est généraliste. On pense que c’est assez complet parce qu’on ne connaît pas. Mais, surtout, ce n’est pas adapté à la situation dans laquelle moi je me trouve et à ce que je veux exactement. Il y a des clauses qui sont oubliées, des clauses qui ne sont pas rédigées ou exprimées dans les statuts.

Un exemple : la clause d’agrément.

Qu’est-ce que ça signifie ?

La clause d’agrément, c’est quand une nouvelle personne veut rentrer en tant qu’associé dans la structure. Par exemple, nous sommes associés ensemble, tu décides de vendre des parts à un tiers. En fonction de la façon dont est rédigée la clause d’agrément, j’ai la capacité de dire « Non Julien, je ne suis pas d’accord pour que tu vendes tes parts à cette personne et qu’elle devienne un associé à mes côtés ». Donc, il faudra qu’ils aient mon accord. Si je ne donne pas mon accord, et bien il faut que ce soit la société qui rachète, ou bien ou alors il faudra que je paye à la fin ou que je trouve un autre associé qui paiera.

Mais c’est un avantage de mettre en place cette clause d’agrément.

Imaginons que demain tu sois avec une personne, et que tu sois associé, par exemple si tu t’associes avec moi et que j’ai des enfants. Si je décède, les enfants (qui sont héritiers du coup) récupèrent mes parts sociales et tu te retrouves à être associé avec des tiers que tu ne connais pas forcément, qui n’ont pas forcément la même vision du développement patrimonial et de l’investissement immobilier. Du coup, tu vas te retrouver à gérer ces contraintes. Donc ça peut être tout à fait intéressant que tu dises, au moment de l’héritage, « Moi, j’utilise la clause d’agrément pour refuser que les associés héritiers ne rentrent. Je vais leur verser l’équivalent (et ça peut se faire financer par la banque) de la valeur des parts sociales de l’associé défunt ». Comme ça, et bien toi tu vas pouvoir retrouver un partenaire avec lequel tu souhaites t’associer.

Quatrième erreur : mal définir le rôle du gérant

Quand on définit la clause qui concerne le gérant, et donc comment il est élu, pour combien de temps il est élu, etc. C’est important mais c’est surtout de définir ce qu’il va faire dans la SCI.

Si vous mettez un pouvoir qui est trop important, le gérant ne sera pas obligé de consulter les associés et donc il va engager la SCI à hauteur de l’objet social et des pouvoirs que vous avez défini. À contrario, si vous décidez de limiter le pouvoir du gérant, la contrainte qu’il va avoir pour lui, c’est d’administrer la SCI.

Quand il devra prendre une décision, à chaque fois il va devoir soit attendre l’assemblée générale annuelle, soit faire des assemblées générales extraordinaires, et donc ça peut être pénible pour gérer. Alors que l’intérêt de mettre un gérant et quand même de lui donner une certaine autonomie et certains pouvoirs, pour qu’il puisse gérer la SCI au quotidien sans avoir besoin d’en référer forcément à tous les associés, est propre à ce que chacun veut.

Mais, souvent, ce sont des choses qui ne sont pas anticipées et sur lesquelles il peut y avoir des conséquences graves. Donc s’il y avait un conseil pour résumer cela, ce serait : ne prenez pas de statut tout fait sur internet ! C’est une fausse bonne idée. Alors on dit « Oui, mais il y a 80% qui correspondent », mais les 20% restants coûtent extrêmement cher, bien plus cher que de se faire accompagner, de prendre un conseil ou de se former, tout simplement.

Cinquième erreur (bonus) : ne pas se faire accompagner

La cinquième erreur, le petit bonus en plus, si vous souhaitez éviter tous ces désagréments, c’est de ne pas vous faire accompagner dans vos démarches. Vous allez peut-être mettre 1000 ou 2000 euros pour cela, mais au moins vous saurez où vous allez, ne voyez pas cela comme une dépense, mais véritablement comme un investissement.

Prenons un exemple. Si j’ai fait une société civile immobilière à l’imposition sur le revenu, que j’ai mal définie mon objet je suis et que je suis requalifié à l’imposition sur les sociétés, déjà ça va me coûter un ticket pour le passage à l’IS. Ensuite, une fois que je suis passé à l’IS, je décide de revendre le bien parce que je n’avais pas anticipé que j’allais me faire requalifier, parce que j’avais oublié ou que j’ai mal défini mon objet social, et bien là ce ne sont pas quelques milliers d’euros, parce que tu vas avoir la réintégration des amortissements à dans le calcul de la plus-value.

Se former à la SCI

Julien Loboda : Pendant que l’on préparait l’interview, tu m’as dit que tu as fait une intervention sur la SCI en séminaire, qui a été filmée, et qui vous est offerte.

La deuxième chose tu m’avais dite aussi, c’est que tu as mis en place toute une formation sur la SCI, très complète (25 heures) ?

Luc Thilliez : C’est ça, on reprend vraiment toutes les bases pour les débutants qui ne connaissent strictement rien à la SCI mais qui veulent se former.

On reprend vraiment tout ça pour que n’importe quel néophyte puisse intégrer la formation et comprendre de quoi on parle. Puis on monte crescendo, module par module, pour construire une éducation, pour qu’à la fin les personnes se disent « Voilà, je sais comment faire une SCI, je sais à quel but elle sert et je vais savoir laquelle je dois prendre, si c’est la SCI à l’IR ou à l’IS« , avec des montages qui intègrent des holdings. donc c’est vraiment destiné à tout le monde, du débutant au très expert.