Les passoires thermiques, terme imagé utilisé pour désigner des logements particulièrement voraces en énergie, vont progressivement être concernées par des interdictions de mise en location. L’objectif affiché par le gouvernement est de lutter contre le réchauffement climatique. En effet, les logements représentent 15% des émissions de gaz à effet de serre.

Êtes-vous concerné par cette interdiction de location ? Que faire si votre logement est mal isolé et qu’il obtient une mauvaise note au DPE ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Passoire thermique : définition

Le terme de passoire thermique est utilisé, dans le cadre de l’immobilier, pour désigner les logements qui sont très énergivores.

À l’image d’une passoire, qui laisse passer un flot continu de liquide lorsqu’on le verse, un logement mal isolé laisse passer une grande partie de la chaleur vers l’extérieur, et inversement. Ainsi, en été, la chaleur extérieure pénétrera sans trop de difficultés dans le logement. À l’inverse, en plein hiver, le chauffage apporté à l’intérieur du logement se retrouvera indéniablement expulsé vers l’extérieur.

En résumé, une passoire thermique sera à la fois fortement consommatrice en chauffage et disposera d’une mauvaise isolation. Cela ne fera que contribuer à la sensation de froid dans le logement.

En France, le nombre de passoires thermiques est estimé à 1.579.000 logements, ce qui représente environ 17% du parc immobilier.

Comment savoir si votre logement est concerné ?

Le seul moyen de savoir si votre logement est considéré comme une passoire thermique est de faire réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

C’est un document, réalisé par une diagnostiqueur professionnel, qui sert en grande partie à estimer la consommation d’énergie et le niveau d’émission de gaz à effet de serre dans votre logement. Il est obligatoire depuis de nombreuses années dans le cadre d’une mise en location.

À compter du 1er avril 2023, il sera également obligatoire pour la mise en vente des logements ayant la classification, F ou G et qui consomment au moins 331 kilowattsheures par m2 et par an.

Notez que, depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Cela signifie qu’un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le diagnostiqueur ou contre le propriétaire/vendeur en cas d’erreur (ou de malhonnêteté).

Comment lutter contre les passoires thermiques ?

Afin de lutter contre les passoires thermiques en France, une interdiction progressive de mise en location est prévue.

L’objectif attendu par le gouvernement est la rénovation et l’isolation des logements concernés. Le but de cette incitation est de réussir à convertir les logements les plus mal notés en habitations isolées, confortables et peu consommatrice en énergie.

Passoire thermique et interdiction de location : que dit la loi ?

Une nouvelle loi pour les locations en 2023

Dans le cadre de la transition énergétique, une nouvelle loi a vu le jour pour les locations de logements mal isolés. Elle s’appliquera dès le 1er janvier 2023.

Le principe de cette loi est simple : interdire progressivement, au fil des années, la location des logements les plus énergivores.

Les logements qui ne pourront plus être loués, à terme, sont ceux dont les résultats du DPE sont E, F et G. Mais l’interdiction ne viendra pas frapper ces logements en même temps.

Quel est le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques ?

L’interdiction de location des passoires thermiques va se dérouler en plusieurs étapes, que voici :

1. Le 25 août 2022, les loyers des logements notés F et G sont gelés. En clair, il n’est plus possible, pour les propriétaires, de les augmenter.
2. À partir du 1er janvier 2023, les logements notés G dont la consommation annuelle d’énergie est supérieure à 450 kwh/m2 sont interdits à la location. Dans le même temps, à partir du 1er avril, la mise en vente des logements notés F ou G devra s’accompagner d’un audit énergétique.
3. Au 31 décembre 2024, les DPE d’ancienne génération (réalisés avant juillet 2021) ne seront plus valables.
4. À partir du 1er janvier 2025, tous les logements notés G seront interdits à la location. La vente des biens ayant une note E au DPE sera obligatoirement assortie d’un audit énergétique.
5. Ce sera au tour des logements ayant un DPE noté F d’être interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
6. Enfin, la dernière échéance est au 1er janvier 2034. À partir de ce jour, les logements notés E seront à leur tour interdits à la location. En ce qui concerne les ventes, ce seront les biens ayant une note de D qui auront pour obligation d’être associés à un audit énergétique.

Pourquoi 140.000 logements risquent d’être interdits de location dès 2023 ?

D’après l’ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique), il y aurait environ 140.000 logements dont le DPE est G et qui consomment plus de 450 kwh/m2 et par an d’énergie.

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, dans le calendrier de mise en application de l’interdiction de location des passoires thermiques, ce sont ces habitations qui seront les premières concernées par l’impossibilité de louer. Cette mesure s’appliquera dès le 1er janvier 2023.

 

Quelles sont les nouvelles normes pour louer un appartement ?

L’obligation d’isolation d’un logement locatif

L’objectif de cette série de mesure est d’inciter les propriétaires à rénover et à isoler les logements, afin de les rendre nettement moins énergivores.

Si vous êtes concerné, vous devez donc prendre les mesures nécessaires pour faire rénover les biens locatifs dont vous êtes propriétaire. Pour vous aider à y voir plus clair dans les actions à entreprendre, vous pouvez vous aider sur le fameux Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

En effet, sur le nouveau modèle de DPE, en vigueur depuis juillet 2021, vous allez retrouver un schéma de votre logement. Sur celui-ci, le diagnostiqueur va vous indiquer quels sont les endroits qui sont responsables des pertes d’énergie à l’intérieur de votre habitation. Il va également vous proposer des solutions, allant de la plus à la moins efficace, pour faire remonter la note.

Comment faire réaliser un diagnostic thermique ?

Si vous avez besoin de faire réaliser un diagnostic thermique de votre habitation, vous devez prendre contact avec un diagnostiqueur.

Il va vous proposer un rendez-vous, durant lequel il inspectera votre logement de fond en comble, à l’aide de moyens spécifiques, comme des caméras thermiques, par exemple. Cela lui permettra d’avoir une vision d’ensemble des points de déperdition de chaleur dans votre maison ou votre appartement.

À l’issue de ce rendez-vous, il sera en mesure de vous remettre le diagnostic thermique, qui vous donnera une vision précise des points d’amélioration de votre logement

Comment passer d’un DPE G à E ?

Afin d’améliorer la performance énergétique de votre logement, vous pouvez agir sur trois grands leviers simultanément :

• L’isolation. C’est le levier le plus important pour améliorer votre DPE. Les combles sont généralement la priorité (30% de la déperdition de chaleur), viennent ensuite les murs, les sols et les fenêtres.
• La ventilation. Contrairement à une idée reçue, il est primordial de bien ventiler votre logement. Dans le cas contraire, vous risquez de voir apparaître des champignons et de la moisissure. La pose d’une VMC est donc une très bonne idée.
• Le chauffage. Le mode de chauffage que vous allez choisir va impacter significativement la note de votre DPE.

Que pouvez-vous faire si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique ?

Interdiction de vente d’une passoire thermique : vrai ou faux ?

Beaucoup de fausses informations circulent au sujet de la vente des passoires thermiques.

Parmi celles-ci, l’interdiction de la vente est certainement celle qui revient le plus souvent. N’ayez aucune crainte : vous avez tout à fait le droit de vendre un logement qui est considéré comme une passoire thermique. La seule contrainte, comme nous l’avons vu un peu plus haut dans cet article, est de devoir réaliser un audit énergétique, dans le cas où vous êtes concerné.

En tant qu’investisseur, si vous êtes actuellement à la recherche d’un bien immobilier à acheter, préparez-vous à réaliser de belles affaires. En effet, sur les 140.000 logements interdits à la location dès 2023, un grand nombre de propriétaires préfère vendre plutôt que de faire les travaux de rénovation. C’est donc le moment de vous positionner et de négocier de belles remises.

Il n’est pas rare qu’un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation énergétique se vende avec un rabais de 40% par rapport au prix du marché.

Mettre en location courte durée sur Airbnb : mauvaise idée

Si vous faites partie des personnes qui pensaient pouvoir contourner l’interdiction de louer une passoire thermique en proposant votre logement à la location touristique, sur Airbnb ou Booking par exemple, nous avons une mauvaise nouvelle pour vous.

En effet, le Gouvernement travaille (au moment de la rédaction de ces lignes) à étendre l’interdiction aux logements proposés en location de courte durée.

Rénover et bénéficier des aides pour améliorer votre DPE

Enfin, la solution la plus pérenne consiste à faire les travaux de rénovation nécessaires pour que votre logement améliore son score DPE.

De cette façon, vous aurez toujours le droit de le proposer à la location. En plus de ça, vous allez améliorer le confort de votre habitation, ce qui aura pour effet d’augmenter également la valorisation de celle-ci. Vous êtes alors gagnant sur tous les tableaux !

Cela dit, il est vrai que les travaux de rénovation énergétique coûtent cher. Mais le Gouvernement a prévu un certain nombre d’aides pour vous permettre d’effectuer ces travaux.

Comment continuer à louer une passoire thermique : deux exceptions

Il existe néanmoins deux exceptions qui peuvent vous permettre de continuer à louer un logement qualifié de passoire thermique.

En effet, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 stipule deux cas particuliers :

1. Vous possédez un bien en copropriété. Malgré vos demandes répétées pour faire voter les travaux des parties communes et équipements collectifs, ceux-ci n’ont pas été fait. Dans le même temps, vous avez effectué les travaux nécessaires dans votre logement.
2. Votre logement est soumis à des contraintes spécifiques (architecture et/ou patrimoine) qui rendent impossible l’atteinte du niveau minimal sans porter atteinte au caractère spécifique du bien.